跟着国内商业地产的开展，相关的城市消费现象和特征的研讨也日渐精细化、深化化。笔者刚好对城市消费外溢现象比较有爱好和心得，故此撰文，以供沟通。
先说消费外溢的概念。所谓“消费外溢”，是指本地人常常到外地进行某项消费的现象。所以判别消费是否外溢首要要有清晰的区域区分。一般咱们以行政区划或城市等级作为规范。其次，不是一切的到外地消费就是外溢，它必须有必定的量和频率。偶然性、小范围、少数的外地购物，不构成影响力，可不计入外溢领域。如旅行购物，深圳人前往三亚旅行购买纪念品，这种一年就一两次的消费活动，可不计入深圳城市消费外溢领域；每周一次的前往香港买奶粉，这个就有必要计入深圳消费外溢。
再说消费外溢的分类。依据消费外溢的流向，依照城市等级规范，一般可分为“自上而下”的外溢，“自下而上”的外溢和“平级活动”外溢。其间自下而上的外溢比较常见。依据消费外溢的类型，依照业态区分规范，一般可分为零售业态外溢、餐饮业态外溢、休闲文娱业态外溢和酒店类外溢。其间酒店类外溢一般是高星级酒店外溢现象比较常见，例如佛山的五星级酒店比广州的五星级酒店廉价300-500元，所以常常会有广州商务客开车前往佛山住宿。依据消费外溢的层次，一般可分为奢侈品消费外溢，中高端消费外溢和中低端消费外溢。不同类型的消费外溢具有不同的特征。
消费外溢对一个区域的商业开展是有必定影响的。假如外溢比较严峻，本地该类外溢的商业业态必定面对比较大的开发危险。例如深圳的奢侈品和奶粉业，去香港购物很便利的话，深圳的相关职业开展都会遭到必定影响和危险。又例如广佛同城化，佛山人到广州马马虎虎就去了，不但高端消费品简单外溢，乃至中低端消费外溢现象也比较严峻。
那么消费外溢的原因有哪些呢？从片面和客观两个视点看。片面原因是指某些消费者到外地或更高档城市消费会带来必定的心思效应，例如优越感、新鲜感。客观原因是指本地相关消费商场比较落后，不能满意当地消费需求，而其他区域相关消费商场比较先进，效劳更好，对本地消费者具有吸引力。还有一种相对不常见的客观原因——由于作业而发生的跨区域消费现象。比方在北京作业的人，尽管住在天津，可是日常消费能够很便利的在北京进行；或许在绍兴寓居和作业的人，平常常常性前往杭州出差，那有适当一部分消费就会在杭州进行，这类消费都是城市比较中高端消费力气的外溢。
原因仅仅解说了消费外溢的可能性，外溢的条件又有哪些？笔者以为首要有两点，一为便利，二为廉价，即消费者外出消费的时刻和金钱本钱有限。当然，这两个条件对不同类型消费的判别规范不一样。越高层次消费，这两个条件的束缚效果越小。以广东云浮为例，消费外溢现象比较遍及，但依据笔者调研和访谈，云浮前往肇庆消费比前往广州消费更多。首要原因是去广州没有去肇庆便利，驾车前往肇庆只需一个多小时，前往广州至少两小时。又例如，地舆区位最共同的江西赣州，与周边城市彻底孤立和阻隔开来，所以不少业界专家和教授十分看好这个城市的地产开展，以为赣州具有开展成为未来几大超级大都市之一的潜力。这类区域，地舆位置相对孤立，消费外溢条件较差，简直一切消费都在本地发生，商业开展面对外来要挟较少，且可辐射到下面很多的县市人口。
最终，让咱们结合一个特别典型的区域——佛山区域的消费外溢状况深化剖析，加深对消费外溢的了解。
广东省佛山市是一个比较特别的城市，从对商业开展的影响来说，它的特别性首要表现在两点：其一，人均轿车拥有量全国榜首，2011年佛山每百户家庭轿车拥有量58.5辆，远超第二名温州的34.3辆；其二，广佛同城化建造，加快了佛山和广州的交融，这种交融不是字面上的标语，而是实实在在的联络严密。每两户家庭就超越一辆轿车的数量，使得消费者外出购物十分便利，驾车购物成为遍及现象，所以佛山区域的购物中心泊车系统十分完善，市郊购物中心也是相对其他城市比较发达，消费者前往广州消费的现象就更为遍及了。去过佛山的人会发现，佛山的交通条件有个杰出特征：城际交通比市内交通更快捷。佛山市区交通堵车现象十分严峻，几个首要商圈的干道常常“很伤心”，反而前往广州的城际高速十分便利。所以城市中高端消费外溢现象比较杰出，直接导致佛山本地的中高端零售商场相对其经济开展一向比较落后。而广佛同城化，使得其间低端消费、部分日常日子消费乃至也开端外溢。国内涵省会城市以外城市建筑地铁的事例着实不多，笔者知道的就有唐山和佛山。从佛山市区乘坐地铁前往广州只需40多分钟，此外还有广佛城巴也比较便利，为佛山消费者前往广州进行日常日子购物提供条件。
当然，除了佛山部分类型消费会外溢到广州，广州也有部分类型消费外溢到佛山。比方前文说到的五星级酒店。此外还有餐饮，如顺德的凤城食都，常常有来自广州的消费者。在顺德德顺广场调研的时分，笔者特意对泊车场的车牌进行计算，大约每二十五辆轿车就有一辆来自广州。
每个城市都有各自的商业开展条件和特征，消费是否外溢以及消费外溢类型对商业地产开发和运营决议计划具有必定的参阅含义。经过对消费外溢的掌握，咱们商业地产人才会更深入的了解商场，捉住商场规律，提供有针对性的产品和效劳。
PS：篇幅有限，笔者不行能将消费外溢剖析的八面玲珑，首要想经过文章引起我们对此类现象的重视，并对各地消费外溢和各商业业态消费外溢状况进行研讨总结。下面展现一个项目前期市调中笔者自创的模型，依据当地实际状况而调整的：
杜杜杜dyp- 该帖于 2013-11-20 15:32:00 被修改正
