商业地产：国内城市综合体的弊端
自2009年国家房地产调控方针出台后，国内房地产商开端纷繁转战商业地产，“城市综合体”一词可谓反常招眼。笔者以内城城市成都为例，现在在主城区内规划、在建的城市综合体项目，已多达十三个之多，未来两三年内，这些项目的逐步开放，对成都的城市展开与将会起到更多的实质性推进效果。现在国家正推进加速城市化进程，城市综合体“唱主角”的年代现已降临，乃至城市经济展开之间的竞赛，也要靠城市综合体决胜负，所以现在形成了各地政府火上加油，各开发商积极性高涨，城市综合体的开发开谓如火如荼的进行着。一起，由于，国内许多的开发商对商业地产城市综合体开发及后期的成功运营，缺少正确的开发理念与思维，形成国内部分城市投入巨资缔造的大型商业项目搁置、市埸培养期人为因素无限期延伸，或开业后堕入为难局势，只皆因前期定位时开发商片面认识稠密，或对商业地产参谋公司资格辨认草率等形成，然后，形成开业后许多商家撤埸、商业面积许多搁置，一起也危害现埸运营商家的利益，影响了自已物业的价值增值。 但可喜的是国内部分商业地产开发商也在觉悟，比方湖南长沙、株洲或浙江杭州等地，许多开发商，尤其是国有企业长沙地铁开发公司、株洲市缔造开发公司、浙江农产品集团、杭州国大集团等国有大型企业集团现已开端觉悟，并认识到开发商业地产城市综合体等项目，是一个极端杂乱的体系的工程，国内具有全程效劳商业地产大型城市综合体开发的专业公司或专家、学者屈指可数。他们都诚实地向我们公司（深圳新麾尔商业运营理公司）董事长杨宝民先生宣布约请，并为他们行将开发的城市综合体效劳的修建规划、产品规划与业态组合、盈余模式等供给辅导与参谋咨询。 但笔者在进入本行业中逐步发现，国内的商业地产开发商关于项现在期市埸调研等经费预算太少，或者说他们底子不注重！国内许多房地产开发商正兴味盎然地、如火如荼大干特干，他们未考虑缔造如此大体量的城市综合体，比方写字楼修建面积约20万平米，本区域的写字楼市埸供求关系与市埸容量有多大？能否如此大的写字楼市埸？他们是哪一种类型的作业需求等；又比方商业体量开发数十万平米，业态怎么组合？是否超出商场的容量，形成商业物业搁置或重复业态过多，伤及本身等。 城市综合体的开发前期须进行比较专业的埸调研与可行性剖析、还涉及到多学科的专业常识，如有必要懂城市规划与修建规划规划、城市交通动线、项目盈余模型剖析、各种零售商业（超市大卖埸、百货、专卖店、专业店等）业态的运营常识、还要求对住所、写楼楼、星级酒店、文娱餐饮、文化产业等产品规划与业态组合规划等专业理论与实践操盘的成功运作经历，且成功操盘过或效劳过国内多家大型商业综合体的公司。 现国内许多房地产开发商在开发商业地产时，眼光较肤浅，在前期对项目的可行性调研、产品定位等前期决定性的体系工程，不行注重，然后形成参谋团队的经费预算严重不足，然后形成专业效劳团队无法安排许多人员，愈加深入细致的进行调研剖析，由于，没有商业效劳团队自已掏腰包来干活。 反观商业地产开发运营最成功、也最老练的香港展开商为例，他们对缔造购物中心的前期商场调研等作业非常注重，在购物中心立项前通常会请专业的参谋公司对项目进行仔细的、客观的、体系的可行性研讨、项目商场调研、商铺组合测验等，以保证项目成功，其前期的软性出资，要占到购物中心全体出资的10%以上。
在展开项目的前期作业中，专业参谋公司的介入是取得成功的关健。项目的商场调研、策划、定位、招商需求凭借专业参谋公司的资源整合才干。一般要购物中心立项前期就要有主力店招商，如果在未清晰主力店的情况下，就开端规划规划，因缺少定向的规划凭证，所做规划看似通用性强，实则是无的放矢，盲目的规划规划只能添加前期不必要的本钱和后期的招商难度。因而要先有主力店招商，然后才干进行业态规划规划、选址策划、功用流程和修建规划和规划，因而需求凭借专业参谋公司的招商途径和整合商业资源的才干。购物中心的修建规划和资金投入规划、现代商业营销招商的特别途径以及策划运营的高度专业化等，都是开发商很难独立完结，都就凭借具有大型商业资源整合才干的专业参谋公司的参加。
香港大多数购物中心都会集在大型地产商手上，这些地产商有非常老练的开发运营经历，姑且非常注重前期的研讨。如一个项目的总出资额是5亿港元，那么前期软性出资为5000万港元是比较合理的。这些费用包含：商场调研费用、财务参谋费用、修建师规划费用、营建管理费用、还包含保全办法规划、泊车动线规划、设备保护规划、环保办法规划、广告与媒体方案、公关方案、招商等费用。
城市综合体现在在国内可谓如火如荼的在进行着，比方杭州市政府的领导曾慷慨激昂地说，杭州方案在近几年内要缔造100个左右的城市综合体。可见城市综合体不仅仅是一个商业效劳综合体、仍是一个城市的微观缩影、一个城市的精神面貌与日子质素会集反映，也代表一个城市的形象！笔者期望国内开发商们要以香港的展开商为典范，要吸收国内或国外的成功开发与运营的科学理念，让我们国内的各级城市多一些城市综合体的“精品”，而不是一堆钢筋水泥造就的修建瓦砾。
- 该帖于 2013-8-12 9:11:00 被修改正
