无论是从纯出售到租售结合，再到只租不售的产权租售方法变迁，仍是逐渐兴起的本钱运作方法，开发商不断移风易俗的租售方法需求出资者逐个区别清楚，才能在找到适宜的出资方针时，操控好相应的风险。因此，区别和选取不同的租售方法也是出资者需求关怀的一个问题。
怎么让自己的出资报答有所确保，取得相对安稳且可观的收益呢?开发商不断移风易俗的租售方法需求出资者逐个区别清楚，才能在找到适宜的出资方针时，操控好相应的风险。
出资商业地产，怎样取得可观的报答无疑是开发商和出资者两边都最为重视的问题。怎么让自己的出资报答有所确保，取得相对安稳且可观的收益率呢?无论是从纯出售到租售结合，再到只租不售的产权租售方法变迁，仍是逐渐兴起的本钱运作方法，开发商不断移风易俗的租售方法需求出资者逐个区别清楚，才能在找到适宜的出资方针时，操控好相应的风险。因此，区别和选取不同的租售方法也是出资者需求关怀的一个问题。
三大类首要方法
大略来看，商业地产的租售方法能够先简略划分红三大类。
悉数出售：商铺盖好了就悉数进入出售环节，悉数推向商场进行出售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采纳这种做法，因为体量不大，商铺的出售压力也不大。关于出资者来说，各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的状况。
租售结合：租售结合的商业地产开发方法是商场上较多见的方法，这种方法最大的特色就是开发商持有主体商业，出售部分商铺，直接参与主体商业运营。在这种方法下，开发商关于整个商圈的定位、规划往往有自己的战略，也会有相应的主力店入驻，关于其他自主招商的出资者来说，契合这一商圈的定位和空气是做好本身出资的第一步。
只租不售：商业项目自我克制份额的凹凸一般与敞开商的资金实力有关，商业自我克制份额到达100%时，也就是只租不售方法了。这种方法下开发商关于整个商业项意图展开全权掌握，但在运营才能、资金回笼压力方面都有不小的应战。
别的，在传统的租售比方法发明不同的商业盈利方法的一起，商业地产的运作方法也在酝酿全新的晋级改变，比方业界比较看好的本钱运作方法。本钱运作方法在国内刚刚起步，国内一线房企正在探究的商业地产本钱运作方法包含分拆上市方法、房地产与证券业相结合的REITs方法、银行借款证券化方法等。
关于个人出资者而言，因为商业地产对规划要求、运营处理要求、商户运营继续性要求、团队要求都是比较高，没有必定的物业规划和物业条件、没有必定的老练安稳的商业处理团队是很难取得安稳租金收益的。因此，在租售方法的选取上，首要的方向就是重视开发商关于全体商业项意图情绪、投入的本钱、相应方法下的不同特色和好坏，区别清楚在往后收益方面开发商和出资者个人会起到的影响效果，以便制定适宜的计划。
八种细分方法
进一步而言，跟着商业地产的逐渐遍及和越来越多出资者的进入，在不同城市、不同区域和不一起期呈现了多种多样细分的不同租售方法。面临这些层出不穷的租售方法，出资者一是要具体比较相互间的好坏和差异，另一个也要留意其间可能存在的风险。
1.一般租售方法
依照往常一般的租售方法进行商业物业的租借或出售，即整个商铺按每平方米出售，可按银行规则供给借款按歇，一起一般只供给租借效劳，但不担保租借。
2.许诺必定年限固定报答率
“包租”方法，指在客户购买商铺产权时，约好提早返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内运营权归商城一切。“包租”概念宣扬重点在租金提早预付，确保出资报答得到完成，关于建立商场决心具有适当重要的效果。
“保租”方法，指在客户购买商铺产权时，商城约好每月一个固定的高租金(一般高于供贷)。在未来若干年内运营权由商城一切。“保租”概念宣扬重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高报答率感动消费者。
需求提示的是，这类方法因为遭到方针和风险提示的约束而存在许多换汤不换药的相似做法，但都有着不小的风险，面临这类“打包票”的行为出资者要多加当心。
3.“以租代售”出售方法
首要针对运营性商家，存在两种状况。一是新商场还没旺场或运营性商家对旺场决心不太足，既先把商铺租给运营性商家若干年后，商家可优先认购，曾经租金能够充任购铺款。意图在于快速促进商场旺场，给运营商确保。二是老商场(运营不太久)计划快速出售，现在运营性商家能够曾经租金能够充任购铺款(一般曾经租金来计算进价格)。
4.“银企联贷”出售方法(非产权)
一般非产权式商业物业，银行不供给借款效劳。“银企联贷”出售方法则是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家供给借款，而与银行洽谈经过银行一致按月收取借款，意图是快速回笼资金，减轻资金链压力。
5.“预购合同”出售方法
专门针对现在行将建造或在建的商场，经过预购合同约好，因为是期房方法，客户断定预购就能够得到10%以上的增值报答。比方客户购买10万元的房产，只需求付出9.09万元，其他作为前期出资报答，一起后期运营权由商城选用“包租”或“保租”方法，而一切商城给予业主固定年报答。意图是在前期的出售进程中，经过预购优惠的实质而展开鼓励性出售。
6.“产权式”出售方法
针对出资型客户，依据各地的经济水平，以“每1万元”、“每1平方米”(商铺或写字楼)或“每1年”、“每半年”(休假酒店)等为单位进行出售，在处理产权证时，经过公证等手法进行“组合产权人”。意图是下降出资门槛。
7.物业回购效劳出售方法
商业户购买了商铺的出资者假设日后运营欠好，能够在必定时限后再以原价将商铺退给开发商，以确保出资者的利益不受丢失。回购时限定在8年至10年。
不过，推出“回购”效劳看上去是给了出资者一个安全出口，把风险留给开发商自己，但其实一个商铺假如能坚持运营8年至10年，一般来说不会肯定会增值，假如亏本，则往往坚持不到能够回购的年限。
8.“商铺银行”概念出售方法
实质就是虚拟银行活期存款，存本取息。一般出资客户交首付，然后处理银行按揭，10年借款的月供由开发商来供，开发商则以出资客首付为本返利;10年后，开发商有必要回收商铺的产权，并返还给出资客户的首付款。
这样，整个出售进程出资者仅需付首付，原则上不承当其他费用，类比银行存款。而开发商能够敏捷回笼资金，并具有肯定操控权。但考虑到商铺运营不善等状况，则仍有资金被套牢的风险。
- 该帖于 2013-7-26 9:11:00 被修改正
