——为什么珠海商业长时间人气不旺？
现在，珠海已构成拱北、吉大、老香洲等传统商圈。其间，拱北商圈以万家为团块、迎宾南路和拱北口岸广场为两翼，构成了约2―3平方公里商圈；吉大商圈只要免税和珠百两家运营主体；老香洲商圈以凤凰路扬名广场、香洲百货、百分百和紫荆路茂业百货、南坑商场为团块，构成了约3―4平方公里商圈。由此，也构成了珠海商业“多中心、弱中心”的格式。在王先庆看来，珠海的商业零售在珠三角排名是靠后的，整个商业环境人气不旺，商圈、商业街没有品牌和影响力，显得很稀散。本文由《南方日报》记者陈邦明采写，发表于该报2011年12月29日，原标题为：“商痛——吉之岛撤离风云，折射市民对城市商业复兴的期望”。
“吉之岛真的要撤离珠海么？”
或围观、或怅惘、或感叹，近一个月来，在由媒体、网络论坛、微博组成的言论场中，吉之岛成为一大热词。并且直到现在，评论仍在持续。
2011年12月28日，是经多方洽谈后原定举行业主大会表决吉之岛是否撤离扬名广场的日子。可是，据本报记者了解，由于租金问题仍然争执不下，业主大会将推延举行。
吉之岛，全名广东吉之岛天贸百货有限公司，系日本永旺株式会社部属公司，由永旺（香港）百货有限公司与广东天河城（集团）股份有限公司属下的广东天河城百货发展有限公司出资建立的合资企业，现在在珠海仅有扬名广场一家门店面，现已运营9年。一同商业合同胶葛，为何引发如此轩然大波？吉之岛的去留，究竟牵动了谁的神经？
通过多方博弈，终究吉之岛方面和扬名广场开出的终究条件是新租约业主每年收益在税后是7.01%，由于税法的变化，实践是7.45%，年限为3年。而业委会坚持的计划是：每年收益税后为8%，并有递加，至少6年以上租期。
“吉之岛行将撤离珠海，手中持有吉之岛卡的赶忙去退钱。”11月24日，网友“香洲游荡”在天边论坛发帖称，吉之岛将于12月18日撤离珠海，届时珠海市民持有的吉之岛购物卡将只能到中山、广州等地消费。
由此，吉之岛与扬名广场业委会关于续约问题胶葛引发的“撤离”风云浮出水面，并逐渐演变为全城重视的焦点。
据记者了解，几年前，扬名广场以较高的返租回报率向800多名业主出售1000多间商铺，商铺返租后，全体招租给了吉之岛。依照约好，第一期合约在本年12月18日到期，吉之岛若在尔后持续运营，则须另立新约。这为现在已是沸反盈天的吉之岛撤离风云埋下了伏笔。
一名业主称，实践上，2010年末扬名广场物业处理公司便开端招集业主续签二期租约，给出的租金回报率为税后5.2%，且每两年递加8%。
不过，这一回报率与此前比较大幅下降，绝望的业主开端寻求建立业委会，争夺更大的话语权。
通过多方博弈，终究吉之岛方面和扬名广场开出的终究条件是新租约业主每年收益在税后是7.01%，由于税法的变化，实践是7.45%，年限为3年。而业委会坚持的计划是：每年收益税后为8%，并有递加，至少6年以上租期。
不合仍然巨大，商洽近乎决裂。吉之岛发函通知扬名广场处理方扬名百货、扬名房地产开发有限公司，表明现在给出的条件已是底线，并敦促推动续约，不然离场。而扬名百货的复函则称，业委会坚持8%的计划，并表明若续约未能按期到达共同意见，请吉之岛清空场所，合作小业主收铺。
直至合约大限的12月18日，扬名百货表明，续约业主一切面积占扬名广场二、三、四层总面积的近六成，但已不可能到达多半，无法署理小业主与吉之岛续约。
吉之岛撤离扬名广场的说法也愈演愈烈。且因吉之岛在珠海仅有一间门店，吉之岛撤场一说，也被演绎为撤离珠海商场。
由于至合同到期日，续约仍未到达，12月19日，部分小业主到吉之岛要求收铺，并在门口贴上“合同到期，业主收铺，今天不运营”标语。
12月23日，在由扬名广场所点的香湾大街办和谐的新一轮商洽会议上，三方很快不欢而散。次日，数十名小业主再次到吉之岛堵门收铺。
尽管不合仍然巨大，但吉之岛的去留将由业主大会表决已成共同。依照此前各方的计划，初定为本月28日举行业主大会开端表决。
不过，香湾大街办党工委书记罗宇波昨日通知记者，由于吉之岛和扬名广场没有提出托付，业委会没有提出新的计划，所以业主大会还将推延。“大街作为和谐方，将为各方洽谈供给场所，咱们也期望问题赶快处理”。
现在工作发展怎么？吉之岛门店表明无权承受媒体采访，要联络广州总部。而广州总部在回复记者时表明，现在洽谈仍在进行，具体情况不详。而扬名广场有关人士则对记者表明，不清楚此事。
吉之岛的去留牵动了各方神经。王荣 摄
关于现在的局势，香湾大街办党工委书记罗宇波肯定地通知记者，吉之岛不会撤离珠海，但假如各方谈不拢，吉之岛会撤离扬名广场。
12月27日，合同期满后的第9天，风云中的吉之岛仍然正常运营，一楼的人流好像并未削减。
依据店内粘贴的公开信，吉之岛表明，在香湾大街办的和谐下，该店正在等候扬名广场小业主对租借条件的一起表决，将依据表决成果决议去留，吉之岛在此期间正常运营。
公开信表明，依据《合同法》规则，吉之岛租借场所已构成不定期租借联系，现属合法运营，吉之岛将保证顾客礼品卡和积FUN卡的权益不受丢失。
几名服务员通知记者，没听公司说要撤场。据了解，吉之岛不处理退卡。现场服务员笑着通知记者，现在能够买东西，假如担忧，花掉就是了，二、三、四楼都能够买东西。
这样的解说明显无法消除市民的疑虑，大批顾客前往吉之岛问询购物卡事宜。“已然现在无法断定，仍是先尽量把购物卡花掉，以免往后费事，”一名顾客对记者表明。
吉之岛假如终究撤离扬名广场，即将遭受不方便的不止是持有购物卡的大批顾客。事实上，由于大型超市商业特点之外的公共配套特点，吉之岛风云也令周边居民和商家颇感担忧。市民期望留住的是一间大型的超市，吉之岛并非仅有挑选。
“假如吉之岛撤离了，扬名广场就会成为香洲百货第二。”有网友如是直言。作为珠海具有50多年前史的老牌百货公司，香洲百货在上一年由于相同的租金问题撤离，现在人气现已大不如前。
也正由于如此，部分小业主的行为并没有在言论上取得怜惜，乃至遭受到了市民的责备。有网友质疑，为什么几十人对立声响能够代表800多名业主？
事实上，扬名广场小业主与业委会也存在不合。一名自称小业主的人士在网上发帖质疑称，业委会从一开端就决议寻求空铺从头招商，有人想从中渔利。
网帖称，业委会最初发放租金回报率调查表一项只列了税后5.2%的扬名计划；税后8%及以上及其他三个选项。“这个极具诱导性的调查表直接导致了绝大部分业主挑选了“税后8%”的选项。而业委会取得了在商洽成果无法到达8%的情况下，业委会就具有了决议是否空铺的授权。”
“放眼看看珠海现在的返租方法运营的大卖场，有哪个能够到达税后8%的租金回报率？挑选8%实践上也就是挑选了空铺。”网帖表明。
关于现在的局势，罗宇波肯定地通知记者，吉之岛不会撤离珠海，但假如各方谈不拢，吉之岛会撤离扬名广场。
“吉之岛一旦撤离，将是一个满盘皆输的成果，”罗宇波说，吉之岛肯定会遭受阵痛，并且不只市民会遭受不方便，扬名广场往后招商也未必会有现在的租金条件，并且，吉之岛撤离的确会对扬名广场一带的商业环境带来冲击。
关于许多珠海人而言，大型超市少一向是城市之痛。“珠海现在只要吉之岛、华润万家、家乐福三个大型超市，假如吉之岛撤出珠海，三足大力就要变成两强争霸了，珠海这个当地的经济也真的值得人沉思了。”有网友称。
这部“连续剧”仍然无法剧终，而评论正在发酵。
数百个业主到达共同，难度可想而知。而在罗宇波看来，之所以屡次呈现相似的问题，症结就在于返租形式。
吉之岛面对的问题也并非孤例。据记者了解，在珠海商界，香洲百货、迎宾广场都曾遭受过相似的费事，而每一次胶葛都直接导致商业地产项目人气大幅下滑。“这是一些商业地产项目寻求短期赢利，将商铺卖给商户，然后返租给商家的做法，这个形式自身存在缺点，可能前期没有问题，但到必定阶段，对立就会凸显出来。”广东商学院流转经济研究所所长王先庆通知记者。
别的，关于许多珠海人而言，大型超市少一向是城市之痛。“珠海现在只要吉之岛、华润万家、家乐福三个大型超市，假如吉之岛撤出珠海，三足大力就要变成两强争霸了，珠海这个当地的经济也真的值得人沉思了。”有网友称。
事实上，常住人口仅156万的珠海，人气不旺导致商业一向并不兴旺。2010年，珠海社会消费品零售总额486亿元，常住人口156万，在珠三角排名靠后。
现在，珠海已构成拱北、吉大、老香洲等传统商圈。其间，拱北商圈以万家为团块、迎宾南路和拱北口岸广场为两翼，构成了约2―3平方公里商圈；吉大商圈只要免税和珠百两家运营主体；老香洲商圈以凤凰路扬名广场、香洲百货、百分百和紫荆路茂业百货、南坑商场为团块，构成了约3―4平方公里商圈。由此，也构成了珠海商业“多中心、弱中心”的格式。
不过，这些商业集聚地离广州、深圳、佛山等地的商圈还有相当大的距离。
散布零星、没有构成集聚规划；业态相同、且缺少更为现代的商业业态；层次不高，缺少龙头品牌；缺少特征，主题不明显等问题一向是珠海商业公认的弊端。
在王先庆看来，珠海的商业零售在珠三角排名是靠后的，整个商业环境人气不旺，商圈、商业街没有品牌和影响力，显得很稀散。
这与珠海的商业土壤相关。珠海商业的人口驱动力不强，城市布局造就了市民就近消费的习气，且商业地产项目零星，此前的商业发展规划存在布局不合理，商场体系、结构、功用不完善，业态水平偏低一级问题。
怎么改动这一现状，完成商业复兴，是珠江口西岸中心城市的功用需求，也是不少珠海人的等待。
（来历：网易财经）
