五星级宾馆及商业服务项目定位陈述

瑞安五星级宾馆及商业效劳项目定位陈述

一、项目概略及剖析

（一）项目概略

项目坐落瑞祥新区中心方位，罗阳大路北、瑞枫公路以南，首要技能经济指标如下： 

占地面积

66722㎡（宾馆用地19574㎡、商业效劳业47148㎡）

地块用处

五星级宾馆和商业效劳业用地（批发零售、住宿餐饮、商务金融用地）   

主体修建物性质

五星级宾馆、归纳商业效劳设备（包含归纳商场、大型超市、影视游艺、图书展现、休闲文娱、特征餐饮等）及其配套、办理用房

修建总面积

≤140000平方米（其间：宾馆规划为400-500客房，宾馆面积≤75000平方米、商业效劳设备用房面积≤65000平方米），地上修建面积最多可超出10%

容积率

宾馆用地≤3.83、商业效劳业用地≤1.38

修建限高

宾馆用地≤150米，商业效劳业用地≤24米

修建密度

宾馆用地≤35%、商业效劳业用地≤40%

修建物层数

宾馆用地≥40层、商业效劳业用地≤6层

绿地率

宾馆用地≥30%、商业效劳业用地≥20%

运用要求

五星级宾馆及土地运用权不得切割出售、转让，同一规划功用（指归纳商场、大型超市、影视游艺、图书展现、休闲文娱、特征餐饮六种规划功用）的商业效劳业用房及其土地运用权不得切割出售、转让，并在2015年10月1日前一切的房子一切权和土地运用权不得切割出售、转让

工程及开业时刻要求

商业效劳业在2010年5月1日之前开工，宾馆在2010年10 月1日之前开工，商业效劳业在 2013 年5月 1日之前竣工，宾馆在2013年10月1日之前竣工。2014年1月1日前商业效劳业项目开业，2014年10月1日前五星级宾馆开业

（二）项目四侧

东侧：订婚路、客运站

南侧：文庄路、市政广场

西侧：文节路

北侧：瑞枫大路

（三）路途交通剖析：项目交通易达性及展现性好

（1）南侧：文庄路及市政广场，路途及广场开阔；

（2）北侧：瑞枫大路，路途开阔，将是瑞安的交通大动脉及之一及快速通道；

（3）东侧：订婚路及未来的长运站，路途开阔；

（4）西侧：文节路，路途开阔； 

（四）周边环境：现在项目周边根本上是一片空白地，人车流稀疏，未来项目周边规划有长运站、市政广场、公交首末站、学样等社会配套；规划有华龙一品、乡民返还地、保证性住所等住所；瑞祥新区商业步行街商场、华龙一品约5000方的底商等商业；各类中小学及幼儿园，如瑞祥新区成形，项目周边环境将合适本项目商业开展。 

（五）途径项意图公交路线

现在只要13路一路公交经过本项目，项目东侧便是未来的长途客运站，且项目四周交通易达性好，但未来须添加公交路线。

（六）项目SWOT剖析

1、项目优势（S）：

（1）微观优势：现瑞安城市化进程较快及经济的开展，而商业开展却仍停留在较初级阶段，办理先进、业态完全、购物环境上乘的商业较为短少，为项意图开展供给很大幻想空；

（2）交通优势：项目处于展现性及易达性好，泊车便当；

（3）方位优势：处于未来城市开展方位，周边公共配套较多 ,为项目调集很多人流供给先天的优厚条件； 

（4）竞赛优势：项目周边商业遍及层次低、高层次商业竞赛小；

（5）开发商优势：开发商具有较雄厚的经济实力、人脉等社会资源；

（6）规划优势：项目全体量达14多万方，在现开发商业中名列前茅；

2、下风剖析（W）：

（1）人们固有的消费习气首要会集在虹桥等老商圈上，要改动这种消费习气在短期内有必定的难度；

（2）项目周边商业空气未构成，商业空气需求进一步培养；

（3）项目地块被河一分为二，从整领会影响项目规划及动线等；

（4）项目周边配套不全、人气及商业还有待进步；

（5）政府规矩的项目技能指标，必定程度上约束了项目开发及开展方向；

（6）瑞祥新区人口少，机关事业单位少，难以构成以白领阶级的老练商圈；

3、时机剖析（O）

（1）政府规划：我项目契合政府商业规划要求，有利于同政府交流；

（2）区域开展：未来瑞安及瑞祥新人口增长，很多楼盘的开发、置业等，进步项目增值时机；

（3）瑞安上层次、上规划的商业物业相对缺少，为项目开展供给很大可使用空间；

（4）瑞安缺少大型闻名超市及商家，本项目商业可满意项目周边持久的商业需求；

（5）很多闻名连锁品牌商业，加快向二三张城市拓宽；

（6）增值无限：瑞祥新区为政府近年大力开展的区域，现周边村庄炒地炒房已很遍及；

（7）跟着温福铁路的注册，通讯及交通条件的改进，“地球村”已成为实践。要充沛发挥瑞安市“汽摩配之都”等加工业集聚优势，吸纳国表里采购商来瑞安；

4、要挟剖析（T）：

（1）直接面对瑞祥新区商业步行街等未来竞赛对手要挟；

（2）炒铺现象较遍及：为商业运营存在较大不安稳性；

（3）商场大环境欠安：全球金融海啸、国家微观调控等大环境，存在不断定要素；

（4）高投入、高危险：本项目资金需求巨大，建造周期长，存在较大的商场危险；

（5）顾客丢失：受大环境、传统消费等要素影响，消费集体被瑞安老商圈、温州、香港等地的商业分流；

（6）瑞祥新区能否依照政府规划开展起来，存在较大的不断定要素；

（7）火车站商圈、物流中心对本项意图要挟；

小结：经过上述剖析，本项目作为瑞祥新区大规划项目，优下风相对显着， 可塑性较强等特征。时机与应战并存。地块具有较好的易达性、昭示性、较大规划和未来完善的配套以及开发商的资金等实力支撑等方面优势，为项目供给较大的幻想空间。一起， 项目也存在区域形象弱、地价贵重、商业空气差、片区开展不断定等不利要素以及未来商场改变及商场供求改变等不断定要素影响。

（七）项目地块归纳点评及面对处理的首要问题

1、物业类型—影响要素剖析表

影响要素

星级酒店

归纳商业

地块状况

对公共交通的依赖性

一般

高

易达性好，公共交通一般

对周边寓居人口数量的依赖性

一般

高

一般

对区域经济指标的依赖性

高

高

高

对周边天然及人文环境的要求

一般

一般

高

对容积率、覆盖率的要求

高

一般

较低

对休闲空间和美化的要求

一般

高

高

对地段的依赖性

一般

高

一般

对噪音的操控要求

一般

一般

一般

对大气环境的要求

一般

一般

高

对开展产品牌要求

高

一般

一般

对物业办理要求

高

高

高

2、观念论述

从以上市调及对地块物业类型剖析来看本项目地块：

（1）单从地块自身条件来看，地块具有商业的条件，若做商业，高、中、等级低的商业均可挑选，挑选的空间较大；

（2）本地块具有规划酒店的条件，但在公共交通、开展产品牌等方面存在缺少；

3、10大问题的提出

（1）怎么充沛使用本项意图优势和商场时机？

（2）怎么依据本项目状况及商场环境去细分商场，断定项意图商场定位？

（3）经过什么样的规划规划来完成该项意图定位？

（4）什么样的产品组合能够有用下降项意图危险，完成价值最大化？

（5）各产品建造多大面积最好？

（6）怎么做到项目间的有用衔接，及与市政广场等的统一性？

（7）怎么运用资金，保证资金链的完整性？

（8）怎么做出项目特征，扩展项目商圈辐射规划？

（9）怎么截流去外地的消费者来项目消费？

二、商业商场定位研讨及开展主张

归纳以上商业商场剖析、项目SWOT剖析，项目定位如下：

（一）定位四大战略

1、标志性——瑞安标志性商业

以高姿态、高起点切入瑞安商业商场，突显商业在整个瑞安规划内的高起点和标志性。

2、本土性——以本地的商场需求为导向

以瑞安本地居民的消费习气和消费趋势为根底，经过满意各类消费，切实地将项目融进消费者的日常日子。

3、品牌性——大品牌与主题商业强强结合，建立项目高端形象

经过主力店强壮的品牌闻名度及号召力，结合主题商业、餐饮、主题体会休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满意多层面的消费需求而供给全面、明晰的商业功用。

4、体会性——在上乘的购物环境中体会购物的高兴

高雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体会购物带来的愉悦，侧重体会式购物。

（二）定位思路

1、使用本项意图规划、地段优势充沛开掘商业价值；

2、作商场规矩的制定者，作消费行为的引导者；

3、寻求归纳性，多业态，复合型的一站式消费方式；

4、最大极限满意各类型消费者的需求；

5、重视继续运营，重视后续效劳；

6、本钱运作与营销相结合；

7、适度超前，从规划上充沛考虑未来开展的要求；

（三）项目商业全体战略定位

经过以上商场调研及项目SWOT剖析等剖析： 项意图竞赛和要挟要素给项目开展提出了新的考虑，咱们以为：

从商场危险最小化及地块商业与社会价值最大化视点来看，并充沛使用商场空缺、体量优势及项目自身优势，所以项目商业的全体战略性定位为：

站在城市运营的高度，成为瑞安的商业手刺及地标！

概念阐释

（1）作为城市的重要组成部分，如邃古广场及兰桂坊在香港、新天地在上海、华润万象城在深圳等，都扮演着城市手刺的人物，也是城市经济商业开展的能量动力。

（2）无论是城市规划的扩展仍是工业晋级，瑞安迫切需求能够代表都市形象、进步商业休闲形象、促进城市开展的一个中心价值渠道，而本项目恰恰就是要发明这样一个支撑渠道，因而本项意图运营不单是一个简略商业地产项目，而是要站在城市商业运营的高度上，整合城市资源、进步城市功用，要做到本项目就是代表瑞安的城市手刺。

（四）商场定位

1、从多个视点来断定项目商场定位

（1）从商业等级的细分的来看

结合世界上对商业中心的区分规范，契合商业规则的商圈区分规范如下：

商业方式

全体规划

修建方式

交通条件

辐射规划

业态方式

城市级商业中心

10万m2以上

多个独体商业楼组成的商业

依托城市中心主干道的交通枢纽，富余泊车场所

外向招引力极强，商圈50万人以上

大型归纳类商业，以百货、专营店、超市、专业商场为主，辅以餐饮、文娱、休闲、旅行

次区域级商业中心

5万m2左右

独体商业楼辅以底商；或低密度商业街，100家以上租店户，中心店为大型百货公司。

依托城市辅路或接近主干道，周边人口密布，具有相应泊车位

外向招引与周边效劳并重，商圈15万人以上

归纳商业，以百货、大型超市、专业商场、特征餐饮为主，辅以文娱、社区便当商业

社区级商业中心

2万m2左右

独体商业楼或社区底商，20-40家租店户

依托城市辅路，周边社区较多，有泊车位，10-15分钟以内步行

周边效劳为主，外向招引为辅，商圈人口5-10万人

社区便当商业，以超市、餐饮、特征专营店为主

社区商业

6000平方米

租店户均匀10-15家

依托社区路途，5分钟步行

首要为日用食物及周边效劳

社区便当商业，以超市、便当店、特征专营店为主

从上表可看出，项目在体量、修建方式、交通条件等方面契合城市商业中心特征;

（2）从项目周边人口来看

项目所在的瑞祥新区规划人口达5万余人，全市人口有117万人，主城区外向辐射广、辐射人群之多，在人口上可支撑我项目瑞安城市商业中心的条件；

（3）从现有的商业状况来看

瑞安现有的商业根本归于传统的商业业态，缺少集购物、休闲、文娱、餐饮、文明等功用于一体的“一站式”消费的商业业态，本项目正好填充城市商业开展的空白，既能发挥本项目规划大的竞赛优势，又能经过科学组合各种效劳功用，满意消费者各种消费需求，发挥本项目效劳功用全的竞赛优势。

（4）从项目招商流畅性来看

如本项目定位为城市商业中心，新颖的商场概念和满意的出资报答招引各人群；

（5）   从商场竞赛来看

集复合型于一体的购物中心，是各种业种、业态能量的聚集，将会产出超强的吸附力，温馨、舒适的购物环境能够满意“吃、玩、乐、买”的一切需求，真实做到“人无我有，人有我精” ，然后抵达“唯一性、排他性、不行仿制性”，在商场竞赛中发生无比强壮的竞赛力；

（6）从项目自身特征来看

本项目交通便当、周边商业气氛浓、项目体量巨大，使消费者能从城市的每一个旮旯都很便当抵达本项目，项目选址方位的交通条件极为便当，合适打造商业中心,本项目将充溢亮点和特性。

（7）从消费者及运营户市调来看

有70%的消费者拥护我项目建成归纳性商业中心，消费者和运营户都期望本项目商业有大型超市、特征餐饮、休闲文娱，本项目定位为复合度高的城市商业中心，可满意二者需求；

（8）政府规划：政府的城市和商业规划都有利于项目开展大型商业中心；

2、项目商场定位

归纳以上各方面剖析，本项目应调集自身具有的地段、规划、功用等优势，进步项目高度，进步瑞安商业水平，打造无以仿制的：

瑞安创始风情式SHOPPING MALL

shopping mall 是商业竞赛进入经济独占、本钱高度会集的归纳产品，能够说是现在世界上最先进、第一流的商业形状。它起源于欧美，伴跟着家庭轿车化和日子郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产品。shopping mall集购物、餐饮、文娱、休闲、参观旅行、交际等功用于一体，与五星级酒店构成互补。

（五）形象定位

时髦的购物概念、现代的功用装备、丰盛的产品组合、舒适的购物环境、优胜的消费方式、明显的特征，一系列的远景规划将使本项目成为瑞安层次最高、业态最完全、品牌最会集、最具现代化特征的大型MALL，经过：

1、标志性——瑞安标志性商业

2、本土性——以瑞安的商场需求为导向

3、品牌性——大品牌与主题商业强强结合

4、丰盛性----完善的商业业态组合

5、体会性——在上乘的购物环境中体会购物的高兴

6、全局性——充沛考虑和谐项目五星级酒店部分的联系

六大基点把项目商业打造成：

 “纽约·第五大路”

  -----文娱、休闲、餐饮、文明、健身、购物的首选之地

（六）层次定位

1、定位依据

（1）从经济开展水平与消费水平来看

瑞安作为温州方式发源地、全国百强县市、闻名的侨乡等，未来有着宽广的开展远景，经济收入、居民购买力以及消费层次都比较高，必定发生中高档及高档消费需求；

（2）   从区域商业层次及消费特征来看

一方面，瑞安有着很高份额的殷实阶级，他们有着爱休闲、爱消费的习气和传统，他相应也发生了最遍及的中高档消费商场，另一方面现在商业层次相同，全体商业层次不高，相对缺少高消费，高层次的消费场所；

（3）   从消费者及商家访谈来看

经过对政府、企业消费者、运营户等等消费者的调研，绝大多数的人认同中高档，高档和中等级低占比较小；

（4）   从项目自身要素的影响来看

我项目处于未来开展区域，有着杰出的易达性和昭示性，而瑞安开车消费较为遍及，一起假如层次过低，则必然影响项目五星级酒店形象，假如过高，则面对着招产品牌及消费集体的有限性，所以项目自身质素要求项目定位不能过高与过低；

2、层次定位

归纳以上剖析，咱们可得出，本项目层次定位以中高档为主、高档为次、

中档为辅

（1）   中高档的产品：全面进步和显现本项意图全体定位水平缓项目全体

形象及引领消费潮流；

（2）   高档产品：恰当份额的高档商业关于引导消费、进步物业层次是

有着很好的效果，也会使项意图特性、主题得到鲜明的显示，构成其他

商家难以竞赛的中心竞赛力；

（3）中档产品：恰当装备可充沛招引，家庭主妇、学生等人群来到本项目，积累人气，增强商业气氛；

（七）方针消费群定位

1、项目辐射力：

依据项目商场定位、瑞安的城市特征及项目质素，本项意图商圈辐射力应是：

安身瑞安城区，效劳于瑞安各城镇，辐射瑞安周边县市（如平阳）

2、周边消费群特征及项目商业层次的影响

（1）主城区消费特征剖析

A、主城区消费者收入安稳，消吃力强；

B、商圈为商业中心，以公务员及经商人员为主,以家庭型消费为主；

C、消费者为中高档收入阶级，消费相对微弱； 

D、消费者挑选到香港、温州、瑞安年代等地购物；

E、重视休闲、文娱场所的商业装备；

F、该消费阶级是未来项意图方针消费集体。

（2）周边城镇的消费特征剖析

A、商圈巨大，辐射至瑞安大部分城镇；

B、以传统家庭型消费为主力，中高消费微弱； 

C、对一站式购物的需求较大；

D、部分中产阶级家庭为高端消费商场起到杰出的带动效果，是未来项意图方针消费集体；

（3）三级商圈的消费特征剖析

A、因为商圈辐射规划广泛，寓居区偏僻，消费集体相对分散；

B、一般家庭消费会就近挑选购物场所，故中低消费层丢失；

C、单个驾车到我项目消费，一般为节假期消费；

D、购物周期较长，消费不安稳；

3、方针消费群定位

（1）商圈消费群：项目将以中心商圈及二级商圈的消费者为日常购物的首要方针消费群，这两个商圈将对我项目发生重要影响，而边沿商圈的消费者的节假期购买也会拉动该项意图假期消费，项意图辐射力可影响至整个瑞安及部分县市；

（2）首要消费群：归纳项目为城市商业中心，所面对的客户为全客层，但我项目首要方针消费群为18-40岁的消费者及中等收入的家庭，客户及家庭首要有以下几大消费特征：

◆具有必定的经济能力及支配权，寻求品牌和吃苦，消费心思较为老练；

◆较强经济能力及支配权，寻求品牌实用型产品为主，消费心思老练；

◆重视品牌产品的内在，重视出资性产品及寻求更高层次的文明及文娱享用。

（3）商务旅行客户集体

◆亲自体会商业步行街特征而前来购物参观消费，具有必定的激动性和随意。

◆传统的中高档产品较受欢迎，消费以中高为主。

◆带动购物、饮食、文娱消费。

（八）商业功用定位

1、定位依据

（1）从消费者反响来看

非政府类消费者

假如瑞祥新区开个如沃尔玛、家乐福、大润发类的大型超市，你是否会去日常消费：只要8%的人表明不会去，大型超市较受欢迎；

假如在瑞祥新区开个如银泰、开太、新世界类的大型中高档百货商场，你是否会去消费：只要7%的不会去，大型中高档百货较受欢迎；

假如瑞祥新区有东南亚餐饮、酒吧街等特征的餐饮及文娱休闲，你是否会去消费：特征的餐饮及文娱休闲招引力大，只要11%的人表明不会去；

你最期望在瑞祥新区有个什么样的商业业态：需求全体呈多样性的特征，最具招引力的为大型超市、中高档百货、盛行百货及中高档百货，家居建材类服装批发商场、运动用品城不具招引力；

政府类消费者

假如瑞祥新区开个如沃尔玛、家乐福、大润发类的大型超市，你是否会去日常消费：只要7%的人表明不会去，大型品牌超市很受欢迎；

假如在瑞祥新区开个如银泰、开太、新世界类的大型中高档百货商场，你是否会去消费：只要6%的人清晰表明不会去，大型中高档百货很受欢迎；

假如瑞祥新区有东南亚餐饮、酒吧街等特征的餐饮及文娱休闲，你是否会去消费：只要9%的明断定不会去，特征餐饮及文娱休闲受欢迎；

你最期望在瑞祥新区有个什么样的商业业态？（可多选）：全体呈现多样性特征，大型超市、特征休闲文娱、商业步行街、特征餐饮、中高档百货为最受欢迎的业态；

（3）依据本项目城市商业中心的特质，并从运营远景及项目开发的最大报答考虑；

2、归纳项目周边商业特征、消费者及项目特征，咱们能够看出，本项目应具有以下功用：

Ø     购物：首要的中心功用，满意最很多的消费需求；

Ø     休闲：契合瑞安市城市性情；

Ø     餐饮：契合瑞安城性情，开展潜力极大；

Ø     文娱：丰盛业态，满意一部分客户的中、高消费要求；

Ø     健身：使项目添加年代气息；

Ø     文明：进步日子品尝，添加了文明内在；

Ø     社区配套：满意酒店及商业运营者及周边居民需求，丰盛项目业态；

【功用结构示意图】 

三、酒店商场定位研讨及开展主张

（一）温州及瑞安星级酒店商场特征

1、首要星级酒店客房数量

酒店竞赛相对剧烈，瑞安三星级酒店客房数量以120-170间/套为主，四星级酒店客房数量以217-313间/套，温州五星级酒店客房少的只要106间/套，客房数量最多的达409间/套； 

2、首要星级酒店修建面积

三星级酒店修建面积首要以10000-15000平方米为主，四星级酒店修建面积首要以38000-43000平方米为主， 温州五星级酒店修建面积小的只要20000平方米，有单个五星级酒店修建面积在80000平方米以上，如温州滨海大酒店（82000平方米）；

3、首要星级酒店房价计算

三星级酒店的均匀房价在标间以200-300元/间为主，套间以350-450元/间为主，四星级酒店标间以400-450元/间、套间以700-800元/间为主，五星级酒店标间以500-800元/间为主，套间以1000-3000元/间为主。

4、瑞安未来五星级酒店供应量较少； 

5、业态构成：市内供给住宿功用的酒店业态很多，部分酒店以浴场、大型餐饮为首要事务来历，客房数较少；

6、物业质量：市内质量较高的酒店相对较少，除两家四星级外，其他酒店中抵达三星级客房装备的酒店较少；

7、客户来历：高星级酒店客户多会集在政府、行政单位、本地人开房等，商务客户数量相对较少；

8、高星级酒店运营状况好：世界及阳光入住率高，来星级酒店餐饮、文娱休闲消费的单位及个人很多；

（二）瑞安市四星级酒店入住客户剖析

酒店入住的客源首要由合约客户、签约旅行社、酒店订房组织、外来游客和本地客户等五个部分构成，其间合约客户和本地客户所占份额最大

主力客户

客户来历

本地客户

市各企业的总经理、工作经理人、城市白领阶级以及部分公务员

外地客户

长时间在外经商人员

归国华裔

欧美客、第三世界国家客

集体客户

多为会议团

估计本项目酒店未来主力客户也将首要以本地客户为主，首要是喜爱文娱、餐饮和款待朋友。

（三）瑞安星级酒店未来开展趋势

1、星级酒店大多会集在传统的经济开展比较活泼的城市中心地带，人气相对缺少是影响现在项目区域酒店业开展的首要原因，酒店业的开展需求要必定的商场培养期；

2、跟着酒店消费需求的愈加多元化，星级酒店与特征精品酒店、专业化酒店将呈现并存共荣的局势；

3、项目具有快速通道瑞枫路、罗阳大路等的交通优势，相对处于城市边缘地带，估计未来五星级酒店具有较强的生计和竞赛能力。

4、跟着区域经济上升，市政建造提质，区域内交通条件和区域形象、旅行业的快速开展；依托区域内未来会集式商业群，未来特征规划的高端星级酒店存在开展时机。

（四）开发五星级酒店的有利要素

1、跟着城市快速开展，对外商务活动的数量和频度将快速添加，对五星级酒店的需求大；

2、政府、行政等单位及瑞安本地人与外界交流活动也将对酒店需求量有所推进；

3、对外商务活动的数量和频度将有快速上升；

4、层次较高的酒店出资报答水平相对较安稳；

5、五星级酒店有利于进步项目全体层次及形象；

6、高档酒店供应量较少，因其面向高端客户，客源安稳，出资报答水平较高；

7、项目地段方位存在必定的稀缺性；

8、瑞安现在尚无五星级酒店，契合政府规划；

（五）项目酒店定位

归纳商场状况，并跟着瑞安全体经济及旅行经济的不断开展，而且项目所在瑞祥新区未来杰出的开展远景，五星级酒店项目将大有远景， 咱们经过以上经过对温州及瑞安酒店状况剖析，项目开发五星级宾馆是契合商场状况及未来开展的，本着差异化的准则，酒店项目定位为：

杰出商务、餐饮功用、文娱功用的五星级酒店

定位论述：

l         商务、餐饮及文娱功用赢利丰盛；

l         杰出商务、餐饮及文娱功用，与世界、阳光酒店构成差异化运营；

l         直接招引政府、行政等单位及高端客户来本项目消费；

l         五星级酒店将直接冲击世界和阳光酒店，且五星级酒店开发周期长、运营危险较大，杰出商务、餐饮及文娱功用将使酒店快速渡过商场培养期；

l         瑞安最高层次的酒店：

1、房间面积：恰当加大房间面积，从舒适性的视点，保证酒店的层次；

2、装饰层次：在表里装饰层次层次上保证酒店的装饰，根本参照五星级规范建造；

3、奢华装备：会议厅的长途视频体系、卫生间的资料用品、酒店大堂的石材、灯饰等等；

4、高层次的配套：餐饮酒楼、西餐厅、商务功用、文娱休闲等等；

5、恰当拉大行政套房的份额，增设主动麻将机等等；

（六）商场酒店参照事例：

1、澳门永利酒店

酒店共有600间显贵高雅的客房。世界级厨师为客人精心编造甘旨珍馐。酒店还设有世界顶极品牌专卖店、舒缓身心的理疗康体中心，以及多姿多彩的拉斯韦加斯式文娱节目，满意客人全方位的休闲文娱需求。此外，酒店更设有总面积为2,200平方米的多功用及高科技会议设备，合适各种类型的商务活动。 

酒店特征：

两房式套房

l       278平米空间，包含奢华的卧室和文娱区域 

l       独立的客厅和文娱厅 

l       房內设有私家理疗室 

l       24小时管家效劳

l       每间澡堂都包含独立的「他」和「她」的个人卫生间，带有穿衣区，超大浴缸以及玻璃淋浴 

l       液晶超薄电视、穿衣区以及私密卫生间 

l       独家供给Desert Bambu™沐浴用品

一房式套房

l       充沛奢华的185平米空间，包含卧室和文娱区域 

l       设备齐备的私家酒吧以及舒适座椅 

l       超大落地玻璃博览诱人景致 

l       带有气垫和加热背靠的舒适浴缸，以及独家供给的Desert Bambu™沐浴用品

特级奢华客房

l       56平米奢华空间

l       奢华超级睡床及绵织床上用品

l       超薄电视

l       舒适浴缸，以及独家供给的Desert Bambu™沐浴用品

2、澳门皇冠酒店

澳门皇冠，连续享负盛名之澳洲皇冠品牌，成为亚洲区内初次拓宽之事务，集时髦显贵于一身之酒店及文娱场，以专心效劳高档文娱商场为首要。楼高36层之澳门皇冠规划共同、用料崇高及效劳超卓，为寻求完美品尝及侧重详尽要求之贵宾，供给无与伦比之六星级超凡礼遇。

酒店特征：

（1）设有多层耀目之奢华文娱场，包容约220张赌台及180台博彩游戏机，并设有尊尚私家之贵宾厅。

（2）一切客房均可环回博览澳门半岛之绚丽景致。

（3）216间宽阔时髦的奢华客房均设有高雅的休息室、宽阔的衣帽间、等离子电视及宽带上网。澡堂内极具气度的圆形大理石浴缸、日式独立淋澡堂、内置式液晶电视以及精美绮丽的澡堂用品。

（4）入会手续简洁并费用全免，会员每次于赌枱或角子机玩乐时，赚取奖励积分。只需于每次莅临澳门皇冠时，出示您的皇冠会会员卡，即可专享各种会员优惠、扣头、奖励等等。 

（七）五星级酒店规划主张

1、从温州及瑞安现有星级酒店客房数看：瑞安酒店商场竞赛已很剧烈,一起温州市客房数最多的五星级酒店仅有409间客房；

瑞安酒店竞赛相对剧烈，瑞安市市三星级以上酒店客房数量约总共为1184间/套，其间三星级客房数量为733间/套，四星酒店客房数量为451间/套以上。从数量咱们能够看出，瑞安市星级酒店客房量竞赛相对剧烈。

在酒店的客房数量方面,瑞安三星级酒店客房数量以120-170间/套为主，四星级酒店阳光和世界客房数量分别为217和313间/套，温州五星级酒店客房最少的为温州市海悦名邸精品酒店，只要106间/套，客房数量最多的也只要409间/套，为温州香格里拉大酒店；

2、从温州及瑞安现有星级酒店修建面积来看：修建面积面积最小的仅有20000平方米，最大的为温州滨海大酒店（85000平方米）；

瑞安三星级酒店修建面积首要以10000-15000平方米为主，四星级酒店阳光和世界酒店修建面积分别为38000和43000平方米，温州五星级酒店修建面积小的只要20000平方米，温州万和豪生大酒店只要32000平方米,温州华裔饭馆也仅有50000平方米；

3、从瑞安世界和阳光酒店客户来历来看：瑞安二家四星级酒店主力客源首要会集在政府、行政单位、本地人开房等，商务客户数量相对较少，以本地人为主的客户结构约束了本项目酒店在客房数量和修建面积上不宜过大，一起瑞安本地已有世界和阳光这二家老牌四星级酒店，在客源相对改变不大和被分流的状况，假如本项目客房数量和修建面积上过大，则本项目面对相当大的商场危险；

4、从瑞安实践的状况来看，本项目五星级酒店客房功用面积不宜过大：瑞安尽管规划为浙江省现代化大型城市，但瑞安现在毕竟为县级市，一起，瑞安紧邻温州市区，距温州仅有约半小时的车程，交通的便当及更优的配套等将使一部份实力客户会挑选到温州市区很多的五星级酒店；

5、从香港、深圳这二个浙江省外的滨海兴旺城市的五星级酒店来看

（1）香港首要五星级酒店客房数：客房数首要会集在400-500间/套

酒店名

客房数（间/套）

四季酒店

399

迪斯尼酒店

400

富豪酒店

425

帝京酒店

469

港丽酒店

513

洲际酒店

514

港岛香格里拉酒店

565

九龙喜来登酒店

782

柏宁酒店

803

（2）深圳首要五星级酒店客房数和修建面积：客房数首要会集在300-450间/套，修建面积首要会集在4-6万平方米

酒店名

客房数（间/套）

总修建面积（平方米）

丽思卡尔顿

273

37000

圣廷苑酒店

297

41000

京基喜来登酒店

368

60000

彭年酒店

397

72500

凯宾斯基酒店

390

46000

大中华喜来登酒店

418

35000

威尼斯皇冠假期酒店

446

58000

7、从长沙和合肥市这二个浙江省外城市的五星级酒店来看

（1）长沙市首要五星级酒店客房数和修建面积

客房数首要会集在300-500间/套以上，修建面积首要以40000-60000平方米为主；

酒店名

房间数量（间/套）

修建面积（平方米）

长沙神农大酒店

344间/套

60000

长沙南边明珠世界大酒店

208间/套

40000

长沙通程世界大酒店

450间/套

100000

长沙潇湘华天大酒店

598间/套

85000

湖南同升湖通程山庄酒店

300间/套

50000

华雅华天世界大酒店

560间/套

86000

湖南天玺大酒店

216间/套

32500

湖南世界影视会议（中心）酒店

22栋卧仙楼别墅、9栋垂钓湾别墅、4栋雅韵庐及总统套房等，房间数量(间):225

15000

（2）合肥市首要五星级酒店客房数和修建面积

客房数首要会集在200-400间/套，修建面积首要以60000平方米左右；

酒店名

客房数量（间/套）

修建面积（平方米）

希尔顿酒店

561间/套

86000

合肥古井假期酒店

338间/套

60000

索菲特明珠世界大酒店

261间/套

20000

合肥外商世界沙龙酒店

200间/套

21000

合肥翡翠湖建国迎宾馆

153间/套

48000

天鹅湖大酒店

264间/套

64000

合肥泓瑞金陵大酒店

442间/套

65000

8、从浙江省内杭州及宁波这二个浙江省内城市的五星级酒店来看

（1）杭州市首要五星级酒店客房数及修建面积

客房数首要会集在200-400间/套，修建面积首要会集在30000-50000平方米，客房数最多的为608间，酒店修建面积最大的仅为80000平方米；

酒店名

客房数量（间/套）

修建面积（平方米）

杭州西湖金座大酒店

287

25870

杭州海外皇冠假期酒店

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