瑞安市瑞祥新区商业步行街规划修建计划规划阐明书
第一篇 布景篇
一、项目概略
1、项目概略
瑞安市地处浙江东南部，挨近东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，西北靠青田县。瑞安隶归于温州市，市区坐落市域东部平原区，北距温州市区34公里。瑞安市向来商业兴隆，商场昌盛，温州人更是以吃苦耐劳、长于经商闻名于世。近年来跟着瑞安经济的快速打开，城市商业区的缔造逐渐成为完善城市配套设备的要点。依照瑞安市委、市政府提出的作业要求，根据瑞安城市全体规划和瑞祥新区控规，瑞祥新区商业步行街及归纳性商业街区的缔造提上了议事日程。
瑞祥新区作为以会议、商业贸易、对外交通、日子寓居为首要功用的生态型城市归纳区，是瑞安市城市中心区的有机组成部分。瑞祥新区商业步行街坐落瑞祥新区南部，是集购物、餐饮、文娱、休闲、宾馆、金融、商务作业等商业效劳为一体的现代化标志性地段和归纳性商业街区；瑞祥商业步行街项意图缔造，将有利于运用其集合效应和辐射功用，满意瑞祥新区公共效劳设备的要求，并有力促进瑞安城市中心区商业功用结构的完善，满意市民不断进步的消费水平与要求； 一起，商业街的缔造将进步瑞祥新区商业金融效劳设备的质量与人气的凝集力，优化装备城市现有的文明、旅行资源，为城市商业区的缔造注入新的生机，并把瑞祥新区的缔造与打开推上新的高度。
2、规划规划与区位剖析
瑞祥新区商业步行街及商业街区（以下简称街区）基地坐落瑞祥新区最南端，南接瑞祥大路，东邻平和路，北靠规划河道，西望罗阳大路，罗阳大路西侧为三叉河河道及滨河绿洲；整个基地中部被瑞莘路穿越，区分为南北两个邻居；整个基地呈南北向长方形，南北长约550米，东西宽约150米，总用地上积约7.12公顷，其间南北两个邻居内净用地6.42公顷，城市路途及其他代征用地约0.7公顷。依照2005年最新的《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》，整个街区中部将设置一条商业步行街，步行街西侧以低层商业修建为主，东侧以中高层商务作业修建为主，总修建面积约15平方米。
瑞祥新区坐落瑞安市城市东北部，西部隔万松山与老城区相望，南侧为安阳新区，北靠大南山；新区经十多年的规划操控，
缔造量很少，是瑞安市区现在可供开发的仅有一块较大规划的缔造用地。而商业步行街基地坐落瑞祥新区最南端，紧靠瑞祥大路（现104国道），从整个瑞安市来剖析，它的地理方位处于较为中心的区域，交通便当，区位优势显着，是一块稀少难得的风水宝地——首要，步行街区向南经过罗阳大路可与南部安阳新区的新城市中心直接、快捷的联络；其次，经过瑞祥大路（现104国道），向西可顺畅的连通老城区，向东可与瑞安市东部的莘塍、汀田、塘劣等乡镇群快捷的沟通。因而，瑞祥新区商业步行街作为城市中心的有机组成部分，因为其无与伦比的区位优势，能够最大极限的发挥其商业集合效应和辐射功用，然后带动瑞祥新区、乃至整个瑞安市北部区域的开发缔造。
3、基地现状剖析
瑞祥新区商业步行街的基地规划内南部挨近104国道有部分现状修建， 首要包含鱼墩村的部分民宅、鱼墩白叟活动中心和柴油机商场等公缔造施、电杆钢模厂等工业企业、莘塍镇自来水厂等市政公用设备。除此之外，基地的其他用地底子以农业生产用地为主。
基地内地势较为平整，因为遭到南部104国路途基举高的影响，地势大体上北低南高。现状高程除了104国道5.20米的标高外，其他大多在3.8-4.8米之间，必定高差在1.0米左右。
基地西侧的河道三叉河直通南北，水位较高，水质杰出，并有一支流从基地北部穿越（F-13地块）。别的，基地南部的小支流现在现已填平，规划中不予考虑。
依照《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》和规划要求，基地两个邻居区分为F-13、F-14、F-15、F-16、F-20、F-21、F-22、F-23、F-24、L-15、L-18合计11个地块，用地性质别离为商业金融业用地（C2）、商业用地（C21）、游憩集会广场用地（S22）、机动车泊车场库用地（S31）、街头绿洲用地（G12）。其间，F-13、F-14、F-20、F-21地块修建密度≤45%，容积率≤2.0，美化率≥20%，操控高度18米；F-16、F-22、L-15、L-18地块修建密度≤35%，容积率≤4.5，美化率≥30%，操控高度80米。L-15、L-18作为返还用地，现在用地鸿沟现已断定。
基地西侧的罗阳大路路途红线50米，修建让步路途红线≥10米；南侧瑞祥大路路途红线60米；东侧平和路路途红线12米，修建让步路途红线≥4米；中部瑞莘路路途红线14米，低多层修建让步路途红线≥5米，高层修建加退3米以上。
二、原有规划总述
本商业步行街所在的瑞祥新区从1997年开端，阅历了《瑞安市站前区操控性详细规划》（1997年）、《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》（2001年）、《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》（2002年）、《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》（2005年）多个规划，关于瑞祥新区及本街区的定位别离如下：
1、《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》（2002年）
瑞祥新区的功用断定为：以会议、商业贸易、对外交通、日子寓居为首要功用的生态型城市归纳区，是城市中心区的有机组成部分。规划以发明人性化、生态化和赋有生机的城市空间为方针，结合天然环境特征和现状用地特征，选用“一核、二轴、三区、四带”的布局结构。火车站路南段以商业步行街方法安置，步行街西侧以低层商业修建为主，东侧以中高层商务作业修建为主。
2、《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》（2005年）
瑞祥新区的功用是：以会议、商业贸易、对外交通、日子寓居为首要功用的生态型城市归纳区，是城市中心区的有机组成部分。规划结构选用“一核、二轴、三区、四带”的布局，南北向打开轴罗阳大路公建单侧安置，南段以商业步行街方法规划，步行街西侧以低层商业修建为主，东侧以中高层商务作业修建为主。
能够看出，关于本街区的功用定位，两次控规底子坚持一起，步行街东部的地块用地性质从原有的C21变更为兼容性更好的C2，一起在用区域分上，从原有的6个地块削减为4个地块。根据本次规划的规划要求，南邻居的L-15、L-18作为返还用地，现在用地鸿沟现已断定，南邻居东侧必定需依照3个地块进行规划。
三、商业打开研讨
商业街区的商业定位和业态挑选左右了商业步行街的功用与空间形状，也决议了商业街的未来打开状况。因而，咱们首要从商业打开方法的研讨下手，结合瑞安商业的当地特征，终究断定瑞祥新区商业步行街的功用定位和商业业态。
1、商业打开方法研讨
（1）商业功用的根底构成
这儿的商业功用实践上是一个“泛商业”的概念，不只包含一般了解上的商业、效劳、餐饮等功用，也包含文娱、休闲、保健等安康功用，一起与文明、作业、寓居等非商业功用彻底兼容，并可共用步行公共空间和机动车、非机动车等辅佐空间，这也为本街区的功用挑选和定位供给了根据。
（2）商业打开方法
现代商业修建打开方法包含传统小型店肆、百货商铺、一价商铺、连锁商铺、超级商场、购物中心、商业步行街、商业归纳体、多媒体出售等多种方法，分述如下：
l 传统沿街店肆
的小型沿街店肆在中国有着悠长的前史传统，也是我国最为常见的商业方法，在往后很长一段时刻里也将会是最简略被人们承受的运营方法。回想中国古代的商业修建，其往往是树立在小规划运营的根底之上，首要就是以独立店肆的方法进行专业运营的，这种运营方法一向接连到今天，成为我国城市、县城乃至村庄最为遍及的商业方法。
l 百货商铺
1900年百货商铺在中国的呈现，标志着现代商业修建在中国的发作。百货商铺在我国阅历了由兴到衰的打开进程：在其呈现不久的时分，与传统商铺比较，百货商铺具有产品品种繁多、购物环境较好的特征，获得迅速打开。但近年来连锁店、超级商场与购物中心呈现剧烈地冲击了百货商场，不得不进行业态转型，转型成为购物中心、专业商铺或小产品批发商场；百货商铺的首要效劳方针逐渐由群众转向中产阶级，售货方法逐渐由封闭转向开敞，运营方法逐渐由彻底自营转向部分柜台出租。
l 超级商场
超级商场自诞生以来，在世界许多国家得到了迅速打开，成为重要的零售商业方法之一。超级商场的打开方法呈现多样化的特性，包含便当店、传统食物超级商场、规范食物超级商场、大型归纳型超级商场、仓储式超级商场等多种方法。在超市的快速打开阶段，产品由单一化向多元化方向打开，运营向连锁化方向打开，规划越来越大。近年来，跟着超级商场的数量急剧上升引发剧烈竞赛，超市逐渐改动原有独立成店的运营方法，开端向归纳方向打开，吸纳小型商业空间作为隶属商业设备，如增设咖啡馆、快餐厅、游艺室、银行、邮政等设备，内部空间开端呈现多样化、复杂化的特征。
l 购物中心
购物中心是集合多种零售业态和若干零售店肆的大型购物场所（Shopping Center或Shopping Mall），20世纪50年代发作于美国。美国的购物中心一般地处市郊，规划巨大，具有大面积的地上泊车场，以大型商铺为中心，以步行街为枢纽，零售、效劳、餐饮、文明文娱等各类商业与效劳设备五光十色。
购物中心上世纪90年代才进入中国，但近年来打开迅速。跟着我国居民日子水平的进步，居民有了更多的空闲时刻与休假休闲需求，购物时不只期望得到便当与舒适，更期望将购物变成一种休闲与消遣活动，在购物时体会到更多的轻松愉悦。大型购物中心正好能够满意人们的这种需求，能够说现代化的大型购物中心对优化商业结构、改进购物环境、更新城市空间、进步居民日子质量都有重要意义。
在中国，购物中心大多数只能存在与人口众多的城区，选址一般都在交通便当、泊车便当、商圈内有恰当数量的中高收入消费集体的当地。一起，多功用复合是购物中心打开的趋势——城市中的许多群众公共行为（如交通、步行、闲逛、购物、交际、观赏、文娱、旅行等等）具有相容性，成为商业修建功用复合化的条件。功用复合化招引来了多种不同人群，集合了人气，促进了商业出售与其他运营性收入，促进了商业结构更新；一起，因为多种消费功用集合在一起，使得消费者能够便当地进行消费。
l 商业步行街
商业步行街是限时、限类或彻底制止机动车交通、施行步行方法的商业街区。商业步行街一般坐落城市中心区，以步行大街为首要空间形状，施行空间一起规划与办理，但一切权涣散，不施行一起运营办理。在修建密度比较高的商业步行街中，选用立体化交通规划方法，也彻底能够确保地上交通的晓畅，人流、车流的底子别离。
城市中心商业步行街的遍及方法是在商业街中设置功用彻底的各类效劳设备，满意现代人将购物、休闲、文娱等活动融为一体的购物休闲方法的要求。商业步行街一般特征以一个或几个大型商业设备为空间中心，其他商业、效劳业设备按线型、放射型或网络型的规则安置步行街。
步行街的大街分为露天步行街、半露天连廊步行街、全天候步行街、立体化步行街多种方法，近年来立体化的步行街打开成为一种趋势。立体化步行街是指将商业步行街做成双层或多层，即除了地上以外，两旁的修建还能够依托大街上空和地下通道相连，不只能够添加土地运用率，还能够发明新式的商业空间。
l 商业归纳体
现代商业修建的打开特征是向着高档化、专业化、便当化、经济化及大型化、归纳化的方向打开，商业归纳体正是为了习气这一趋势而呈现的一种缔造与运营方法，是城市“有机共生”的一种表现，既满意城市立体化打开对修建的多功用要求，又能有用地调整城市空间结构，一起也补偿乐过细分工所带来的运用上的坏处，并生动乐城市景象。现在，商业归纳体打开迅速，并且多与高层修建的开发结合在一起，既能削减交通负荷，又节约用的，成为当今最具优势和潜力的商业修建方法之一。
现代商业修建归纳体是以尽可能满意消费者的各种需求为意图，运用各种技能方法营建出具有魅力的归纳性的修建环境。商业归纳体摆脱了对功用的僵硬切开，答应和支撑多种功用的有机共存，并确保功用互动机制的顺畅运转，然后有用、充沛地发挥归纳效应。商业归纳体除了功用内在，它还有着精力方面的内在，即重视公共性、舒适性、文明品尝以及信息沟通等。能够说，现代商业归纳体是现代商业修建的一种打开方向，它表现城市文明形状的丰厚内在。
（3）商业打开的趋势
l 多功用的复合化
现代商业为了发挥商业的集合效应，大型化、归纳化与功用复合化是其必定的打开方向，也就是前边说到的多功用复合的趋势。多功用复合的趋势，既指与运营不同商业项意图复合，也指交通、步行、闲逛、购物、交际、观赏、文娱、旅行、作业乃至寓居等多种其他功用在商业修建中归纳存在的趋势。商业修建有必要重视功用的归纳化和景象的营建，使其不只成为人们购物的场所，还成为休闲吃苦、文明沟通的日子化、社会化场所。
l 商业的专业化
商业的专业化是指以某种运营或空间特征为主题、完成错位竞赛的趋势，反应在商业修建类型上就是各类专业商场、专业商场、专业商城的呈现与蓬勃打开。专业化商业修建小可到一个专业精品店，大可到一个大型的专业商场，不以“全”制胜，而以“专”、“精”和“特”招引顾客。专业化商业修建的成功就在于紧紧抓住方针顾客，环绕主题打开规划与运营，构成部分优势与特征，完成商场细分。
l 全时效劳周期
商业街区的全时效劳周期是将时刻概念引进到三维形体空间中，即充沛运用每天24小时，继续支撑人们的各种活动需求，然后使城市体系和商业街区具有旺盛的生命力，进步城市空间的全体性以及城市土地开发和空间运营的容量。
经过上图中对商业活动中纷歧起间散布的不同功用特征的剖析，在商业区内有用地调和安排各种功用，将其依照各自的运转时段加以结合，确保这个复合空间在24小时内得到有用运用，促进整个地段的昌盛和生机进步，最大极限地发挥经济效能。
l 全天候、多层次的立体步行交通
为了防止商业区内人流、货流和车流的彼此搅扰，选用多层次、全天候的立体交通规划成为商业修建打开的趋势之一，树立地下、地上和地上二层等多层次的交通体系。特别是近年来跟着各大城市地铁线的缔造，商业与地铁站的归纳体也逐渐打开老练。
选用立体交通处理方法，能够在惯例地上层步道体系之外，添加了多层次、全天候的步行环境，扩展了行人活动空间容量；经过立体安排人车流线，缓解地上层人车严峻彼此搅扰、交通功率低的问题，然后发明出高效的商业界面，进步用地效益，扩展运营容量，为顾客和行人供给一个舒适的购物环境。
l 体会经济与第四代商业方法
跟着人民日子水平的进步，国民的消费观念发作明显改动，向着时髦化、特性化和体会化转型，消费需求逐渐从“物质享用”转向“精力享用”，体会经济逐渐成为继天然经济、产品经济和效劳经济后的第四个经济打开阶段，越来越多的消费者巴望在消费过程中体会到某种与日常社会不同的东西。
所谓“体会”就是指人们用一种特性的方法来度过一段时刻，并从中获得过程中呈现出的一系列可回想的事情。从消费的视点来看，“体会就是企业以效劳为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，发明能够使消费者参加、值得消费者回想的活动。”体会包含主动与被迫参加。被迫参加是指消费者被迫承受体会，如参加音乐会、看电影。主动参加是指消费者成为发明体会的主体，如参加节意图嘉宾和观众。大多数人是喜爱主动参加体会的，因而，文娱是未来的商业空间规划中的一个整合的部分，一切的商业空间有必要有令人兴奋的要素，一个优异的商业街区，必定会在某些方面给消费者以夸姣的体会，如空间、场所、活动等等，文娱与体会设备成为购物中心中重要的项目。从体会消费的视点剖析，商业设备正在向着主题化、文娱化、体会化方向打开，要求发明对消费者赋有招引力的体会设备、修建方法与空间，杰出的体会设备与空间环境是商业设备集客的重要方法。
2、瑞安市商业打开
瑞安自古就有经商的前史传统，其现代商业从最早80年代新街的店肆，打开到90年代的虹桥路商业街、安阳新区小吃街和瑞安商城等，大致阅历了“老街简式店肆—商业街沿街店肆—专业商场—大型百货及超市”几个阶段。可是从最近几年的打开来看，瑞安呈现了电脑一条街、小吃一条街等专业大街，可是其商业方法还是以沿街店肆为主，规划较大的瑞安商城也是由5500间货摊集合而成，大卖场等会集式的商业在瑞安遭到冷遇，而由传统的沿街店肆集合构成的商业街却一向方兴未已。
能够看出，瑞安的商业打开很有其地域的特别性。瑞安对沿街店肆的厚爱能够说是源自于“下店上宅、前店后厂”传统温州方法，一起因为“人人经商”的理念家喻户晓，商业的方法以独立的小型商业店肆为主，遍及规划较小，与其城市方位很不相等。
因而，瑞安现在的商业应该步入全新的打开阶段，一方面应该考虑当地习气与特征，一方面也需求从进步商业层次与品尝的视点考虑，生动的改动传统观念，选用商业店肆与大型归纳商业相结合的方法缔造商业街区，有利于运用商业店肆调集人气，运用大型商业进步规划与层次。别的，从商业打开的全新趋势来看，瑞安的商业打开必定考虑多功用复合化、专业化路途，考虑全时效劳周期，缔造全天候、多层次的立体步行交通，并从体会经济的视点考虑步入第四代商业方法。
3、定论——功用定位与商业业态挑选
商业步行街是与城市运营相关的城市重要项目，所以其首要问题是定位问题。在当今社会，城市竞赛十分剧烈，商业步行街一般都是城市形象与城市营销的重要一环，其商场定位不只与城市的打开方针严密相连，还与城市经济、城市文明、区域修建等严密相关。假如定位禁绝，就无法发挥商业街潜在的竞赛优势，完成差异化生存和长时刻昌盛的方针，构成商场或城市营销方针难以完成。
（1）瑞祥新区功用定位
根据2005年最新的《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划》，瑞祥新区功用定位为：以会议、商业贸易、对外交通、日子寓居为首要功用的生态型城市归纳区，是城市中心区的有机组成部分。瑞祥新区的规划结构选用“一核、二轴、三区、四带”的布局，“二轴”指罗阳大路与瑞枫公路两条“T”字型打开轴，根据不同的路途性质，两边安排内容各异的市级公共设备项目。在南北向打开轴商，罗阳大路公建单侧安置，南段以商业步行街方法规划，步行街西侧以低层商业修建为主，东侧以中高层商务作业修建为主。
（2）规划定位与缔造方针
根据本次规划的投标文件，瑞祥新区商业步行街的缔造方针是：经过商业街缔造，满意瑞祥新区的公共效劳设备需求，进步商业金融效劳设备质量及人气的凝集力，促进中心商务区的完善，强化该商业区的集合效应和辐射功用；习气人民群众消费水平与要求的进步，将商业街打开为集购物、餐饮、文娱、宾馆、金融等商业效劳为一体的现代化标志性地段；对现有的文明、旅行等资源优化装备，走内在式打开路途，为瑞祥新区商业街区的传统面貌注入新的生机，把瑞祥新区本身的缔造与打开推上新的高度。
商业街缔造力求在城市空间环境的刻画中探究城市文脉的接连，经过对迷人的纤细规范空间元素的琢磨以及对人们日常日子的关心，发明出细腻而赋有人情味的城市空间，强化瑞祥新区商业街的社会和人文方位。一起，要点应放在百货业、专业商铺、名品商铺、餐饮效劳业等功用上，生动拓宽休闲、文娱购物空间。这不只是对城市中心区结构重组及城市要点区域的重整，并且强化了城市特性、丰厚了城市空间层次、增添了人文景象。
（3）商业步行街的功用定位与业态挑选
瑞祥新区商业步行街的功用定位与区域定位严密相连，一起与规划定位、缔造方针、业态挑选相得益彰。根据瑞祥新区商业现状以及本次商业步行街的打开要求，在规划中生动安排了不同的功用修建，将宾馆、酒店式公寓、商务作业、金融作业、购物中心、超市、餐饮文娱等等整合起来，使得人们的购物、休闲、作业、寓居有机地结合在一起，并依照各功用的纷歧起段特征在地块内加以合理布局，极力发明一个24小时充满生机的商业归纳区。这种多种运用功用的高强度复合，既能够为城市空间添加新的内容，进步城市区域的生机；又能够凝集人气，聚合城市的物质功用和精力功用；也能够为出资商、开发商供给最大的开发可能，使得简略意义上的高强度开发升华为城市空间的高强度刻画。
瑞祥新区商业街有必要定位为“世界抢先的第四代商业方法”，将购物、餐饮、文娱、休闲、宾馆、金融、商务作业七大功用集成一体，并引领城市休闲日子的新风潮。整个街区不是一个全封闭的购物空间，而是呈现出一种敞开性和人性化，并经过立体步行体系的联接，使各个功用区既相对独立又联为全体。
因而，根据上述研讨，瑞祥新区商业步行街的功用定位为：集购物、餐饮、文娱、休闲、宾馆、金融、商务作业等商业效劳为一体的现代化标志性地段和归纳性商业街区。
由此，瑞祥新区商业步行街的商业业态挑选为：步行街西侧的低层商业修建以专业商场为主，内部集合商业店肆，四个专业商场别离运营服装、小产品、家具和建材。东侧的中高层商务作业修建中，南部三幢商务、金融作业楼的裙房部分设置大型购物商场，北部两幢高层修建别离为宾馆和酒店式公寓，其裙房部分设置餐饮和文娱设备；东部修建裙房面向商业街设置贯穿全区的连廊，并沿连廊设置精品商铺。
第二篇 规划篇
一、规划根据与准则
1、规划根据
l 《中华人民共和国城市规划法》（1989年）
l 《城市规划编制方法》（2006年4月1日缔造部第146号令发布）
l 《城市规划编制方法施行细则》（缔造部建规（1995）333号文发布）
l 《城市用地分类与规划缔造用地规范》（GBJ137-90）
l 《城市路途交通规划规划规范》（GB50220-95）
l 《瑞安市城市规划办理技能规则》（送审稿，2005年11月）
l 《瑞安市城市全体规划（2001-2020年）》（2003年）
l 《瑞安市瑞祥新区操控性详细规划（调整）》（2005年）
l 瑞安市规划缔造局《关于瑞祥新区商业步行街规划任务书》
l 新区管委会《关于要求出具瑞祥新区商业步行街规划任务书的函》
l 《瑞安市瑞祥新区商业步行街规划修建计划规划计划投标书》及其弥补文件
l 规划规划的地势图（1:500 电子文件）
l 国家及浙江省相关的技能规范、规范和规则
2、规划准则
（1）坚持规划一起性的准则
习气瑞安市的全体打开战略，本街区的开发缔造应以瑞安城市全体规划和瑞祥新区控规为根据，符合瑞安城市的打开战略要求，带动新区城市缔造和商业的打开，推动区域的城市化进程。
（2）坚持全体性的准则
街区的用地功用、路途体系、景象环境均应与瑞安市、瑞祥新区、安阳新区彼此联接与调和，构成全体，成为城市公共中心的有机组成部分。街区的用地功用布局应从全体性视点动身，有利于土地出让与分期缔造，做到经济效益、环境效益与社会效益的一起。
（3）坚持标志性的准则
瑞祥新区商业街应成为瑞安城市缔造新的标志性区域与样板，充沛展现瑞安市的形象特征，承继和接连瑞安商业街区的前史文脉，用现代规划理念和技能方法发明出具有明显时代特征的城市文明和商业环境。
（4）坚持绿色生态的准则
承继与发扬瑞安市商贸兴隆的传统优势，运用基地现有挨近河道的天然环境资源，树立绿色和生态的思想，有机的安排天然、人文和人工要素，刻画一个环境美丽、功用彻底、设备先进、营运高效的城市新步行街区。
（5）坚持以人为本的准则
街区应充沛考虑商业购物行为中作为主体的“人”对场所的底子要求和规范，将集会、饮食、说话、独处、买卖、观看、文娱和闲逛等“人”的活动融入街区的规划中，一起归纳考虑问询、通讯、纳凉、歇息、售报、卫生便当等功用及相关公共效劳设备，表现对人的详尽关心，发明抱负的购物、休闲环境，成为消费者的“天堂”。街区内交通安排也考虑人车分流，将步行体系的营建置于首位。
（6）坚持可继续打开的准则
高水平、高规范、高起点的进行规划与修缔造计，以现代化的生态型商业街区为规划和开发缔造的方针，杰出“可继续打开”的主题，有机安排空间布局与商业环境。
一起，为确保街区缔造的有用施行，调和多方面利益，街区的规划缔造应本着一起规划、分期缔造的准则，近远期相结合：近期定位为瑞祥新区商业街，远期经过归纳效益的进步，带动周边地段开发，构成环境美丽、空间丰厚、设备齐备的精品商业区。
（7）坚持可操作性的准则
在规划修缔造计中重视运营的理念，在重视规划超前性的一起统筹开发与缔造实践，根据商场需求翻滚开发和分期缔造，并充沛考虑城市缔造的不断定要素，使规划兼具弹性、应变性与可操作性。
二、规划构思与特征
1、规划构思
『古人以利与人，而不自居其功，故道义光亮。』——南宋·瑞安·叶适
叶适（公元1150-1223），字正则，原藉龙泉，出生于瑞安，晚年久居永嘉郊外（今温州）水心村著书讲学，世称水心先生。他通古今之变，成一家之言，思想体系博学多才，在政治、哲学、学术思想、经济、道德、文学等诸方面均有一起的见地，具有明显特征，对后世影响极大。这其间最为后人侧意图是他的经济思想。他发起名利之学，考究经世致用：“无名利，则道义者乃无用之虚语尔”（叶适《学习记言序目·汉书三》）。他提出不该“以义抑利”，而应“以利和义”，主张“以利与人……故道义光亮。”这与千年以来早已深化中国人骨髓的“正人喻以义，小人喻以利”以及“谋道不谋食”的正统儒学截然不同。他对立崇本（农业）抑末（工商业），主张把国力的培养树立在昌盛工商业的根底上：“通商惠工，皆以国家之力扶持商贾，流转钱银……夫四民交致其用后治化兴，抑末厚本，非正论也。”在经济打开上，他对立重官（政府）抑私（民营），国家不该对经济日子作过多的约束性干涉，主张施行比较自由放任的经济政策。他以为“使民自养于中”，就能“法简而易周，力少而用博”。私营工商业应该具有“开阖、轻重之权”以“自利”，政府切不行与民相争，“嫉其自利而欲为国利”。因这种“义利双行”的理论而构成的一起区域文明“瓯越文明”，悠长的重商风俗刻画了瓯越文明区域人们重视名利、讲究实利的心思和行为特征，无疑也影响了瑞安人的思想方法、思想观念和行为方法。
古人曰：“正人爱财，取之有道”。古人尚有如此的观点和见地，况且今天？关于瑞祥新区商业步行街，咱们需求在掌握前述的底子规划准则的根底上，完成“利”的最大化。由此咱们的主题词是“一城聚金，两坊和义，三钱串利。”
l 一城聚金——是指瑞祥新区商业步行街商业功用的高强度复合与集合，商业街是集购物、餐饮、文娱、休闲、宾馆、金融、商务作业七大功用于一体的现代化标志性地段和归纳性商业街区，符合世界抢先的第四代商业方法，引领城市休闲日子的新风潮。
l 两坊和义——是指瑞祥新区商业步行街两个邻居、十一个地块功用的有机结合与优势互补，发明出24小时充满生机的商业归纳区；一起经过立体步行体系的沟通，使各个功用区既相对独立又彼此联接，并与商业街及滨河城市绿洲有机交叉，构成完好的有机体。
l 三钱串利——是指瑞祥新区商业步行街的“一轴三节点”的外部公共空间形状，三个节点别离是街区的三个中心公共空间，一起由立体化的步行街主轴加以串联，一起构筑起步行街区外部公共空间的精华区域。
2、规划特征
综上所述，咱们归纳本规划计划有以下十大首要特征：
l 商业街区选用复合化的多功用装备，并着重体会化规划，进步与再造新城市文明。
l 商业业态挑选既符合当地商业习气，也满意进步商业品尝的需求，一起力求构成24小时的全时效劳周期。
l 选用立体化、全天候、高效快捷的步行体系，将地基层、地上层、地上层的步行通道及笔直交通一体化规划。
l 立体化廊道体系包含丰厚的活动和内容，是街区内最佳的同享场所。
l 树立人车分流的交通安排，装备满足的泊车场库，市政配套设备完善。
l 外部空间体系杰出以“一轴三点”为中心的空间主题，一起为打开各类公共活动供给条件。
l 运用廊道步行体系和修建底层部分架空层，构成街区全天候的灰空间体系。
l 充沛运用天然景象、引进天然要素，使商业空间与城市绿洲融为一体，一起着重高水准的环境规划。
l 修建形状严肃大气、特性明显、简练大方、细部精巧，赋有现代气味。
l 修建天边轮廓线具有剧烈的可识别性，成为新的城市地标修建群。
三、功用分区与布局
1、规划结构
瑞祥新区商业步行街的规划结构可归纳为“一轴、两坊、三点、四区”。
（1）一轴
“一轴”是指本区内的步行街，是本区最首要的景象通廊，轴线南起瑞祥大路进口下沉广场，北至滨河公园，南北长约500米，宽度15-30米不等，是串联街区一切商业功用的首要通道，也是打开各类公共活动的首要场所。
步行街东侧弯曲改动的4层步行廊则是缠绕在步行街主轴上的重要虚轴，是商业街立体步行体系的首要组成部分；本街区西侧三叉河的滨河绿带则架构了一条绿色景象次轴。
（2）三点
“三点”是指坐落步行街上的三个中心公共节点：包含瑞祥大路进口下沉广场、南邻居下沉中心广场和北邻居下沉中心广场。步行街在三个节点处放大为方形的下沉广场，成为街区内集合人气的焦点和中心。
（3）两坊四区
“两坊”是指步行街的南北两个邻居，“四区”则是全区11个地块根据不同功用的区分构成的四组功用区——南邻居的专业商场区、商务作业与商场区，北邻居的专业商场区、宾馆及酒店式公寓与餐饮文娱区。四个功用区有机结合、优势互补，发明出24小时充满生机的商业归纳区。
2、功用布局
依照控规和本次规划的要求，本街区以步行街和瑞莘路为界，分为四个主功用片区和三个功用地块：
（1）南邻居专业商场区
南邻居专业商场区由F-20、F-21两个地块组成，F-20为服装类专业商场，F-21为小产品类专业商场，均由商业店面组合成4层的大型专业商场，别离专营服装类产品和各种针织类小产品。专业商场的设置符合瑞安的商业传统和当地习气，是本街区招引人气的最大确保。
两个地块的每幢修建以步行廊串联，中部设置贯通到地基层的中庭，房顶设置花园渠道，利于观西侧河景。两个商场之间设置步行街的西进口广场，而联接两幢修建的步行廊道成为强化进口意向的最首要的元素。在这儿，步行廊起到了两个作用，不只能使步行街空间表里别离，丰厚了空间层次，又能运用桥身设置广告，最大极限的烘托商业空气。
（2）北邻居专业商场区
北邻居专业商场区由F-14、F-15两个地块组成，也是由商业店面组合成的大型专业商场。温州市家具制造业处于全国抢先水平，是全国首要家具生产基地之一，F-14地块作为家具类专业商场，关于促进本地家具制造业的打开将发作生动作用。瑞安市经济打开水平较高，居民个人经济实力较强，跟着房地工业的兴隆，住宅装饰作为新的工业将会得到较快打开，因而F-21地块设置为建材类专业商场，专营与住宅装饰装饰相关的建材、灯具、窗布等产品。
（3）南邻居商务作业与商场区
南邻居商务作业与商场区分为L-15、F-22、L-18三个地块，其间L-15、L-18地块为返还用地，现在用地鸿沟现已断定，主楼功用为商务作业楼，4层的裙房部分设置大型归纳类的购物商场；F-22地块的主楼功用为金融作业楼，4层裙房部分也设置大型商场。本区作为新式的商业街区，因为交通快捷，具有很大商业价值，故在此树立三个大型的归纳性购物商场，对人流有强壮的拉动作用。
别的，三幢修建4层裙房的西侧为贯穿全区的弯曲的4层全天候连廊，紧靠连廊的裙房则设置精品商铺，有利于进步整个街区的商业层次与层次。
（4）北邻居宾馆、酒店式公寓与餐饮文娱区
北部宾馆、酒店式公寓与餐饮文娱区为F-16一个地块，两幢高层修建别离为宾馆和酒店式公寓，4层的裙房内设置餐饮和文娱设备，裙房西侧紧靠贯穿全区的弯曲连廊，接连廊的裙房设置酒吧、茶馆、快餐、影视等餐饮文娱功用，成为整个街区商业功用最有力的完善与弥补，也是确保街区24小时的全时效劳周期的必要功用。
（5）其他功用地块
l F-23、 F-24地块的进口广场和公共泊车场
F-23地块的步行街进口广场坐落罗阳大路与瑞祥大路交叉口，是人流集散分流的重要节点。进口区以一条折廊围合下沉广场而成，下沉广场居中，其北侧和南侧可别离进入步行街，而下沉广场可直接连通街区的地下空间，成为当之无愧的全方位的门户空间。作为商业街的“门厅”，规划在下沉广场北侧设置一个景象塔，作为进口的标志性构筑物，成为步行街的第一个高潮点，也成功地强化了进口广场的门户空间意向。
F-24地块的功用为社会公共泊车场，不只为来本街区购物的市民供给泊车效劳，也可作为到进口广场小憩的市民暂时泊车之用。因为本地块面积较小，车辆出进口过于挨近交叉口，本规划考虑将其与北侧的L-18地块结合，一起开设出进口。
l F-13地块的滨河绿洲
F-13地块坐落整个街区的最北端，由两条滨河绿带围合三叉河支流而成。这块绿洲作为步行街的北进口，最招引人的是跨过河道的步行桥，步行桥选用轻质的、赋有现代感的金属构件桥，或天然生态的木桥，或造型美丽的悬索桥，最大极限的招引人们的视野，强化其门户节点的城市意象。
四、路途交通规划
1、车行体系
本街区周边的城市路途，西为罗阳大路（路途红线50米），南为瑞祥大路(路途红线60米)，东为平和路（路途红线12米），中部为瑞莘路（路途红线14米），街区交通出行十分快捷。
本街区全体以步行街为中心，车行路途首要设置于东侧的商务作业、宾馆和酒店式公寓地块内，并向平和路和瑞祥路开口，作为上述修建的货运通道和消防通道。地块内部路途宽度6米，并沿路设置机动车位和地下车库出进口。进入每幢修建的大门均设置于高层修建之间，选用环形车道处理。
步行街西侧的专业商场周边均为步行区域，其货运问题可选用分时段的方法予以处理。如此规划，不但可最大极限的将车行线路与步行流线别离，到达人车分流的意图，还能将货运及泊车遮挡在弯曲连廊的东侧，防止对步行街的空气构成影响。
2、步行体系
本街区的步行体系能够说是本规划最大亮点之一。作为新式的商业步行街区，朴实简略化的地上步行道现已无法满意体会经济的需求，树立立体化、全天候、高效快捷的步行体系成为必定。
本规划将整个街区的地基层、地上层、地上层的步行通道和笔直交通进行一体化规划，成为一个完好的、多层次的、互通式的步行体系。选用立体化的步行体系，能够在惯例地上层步道体系之外添加多层次的步行环境，扩展了行人活动的空间容量，为顾客和行人供给一个舒适的购物环境，一起为打开精品展现、歇息茶座等活动发明了条件，成为街区内最佳的同享场所。一起，运用廊道步行体系，加上商业修建底层部分选用架空，一起构成街区全天候的灰空间体系，使购物活动不再受气候的影响。
l 弯曲改动的4层步行曲廊是立体化步行体系的主体，廊宽2-8米，宽窄纷歧，较宽的区域可设置精品展现区，或结合相邻修建的休闲功用设置歇息茶座。步行曲廊顶部为改动丰厚的折板，愈加烘托出其动感与现代意味。步行曲廊因为彻底脱离在各幢商业修建之外，可考虑为24小时全时段敞开。
l 穿行在步行街西侧专业商场中的步行廊也是立体化步行体系的重要组成部分，此条步行廊宽3米，连通四个专业商场，并在修建内部串联一系列中庭空间和进口大厅，空间改动极为丰厚。但因为穿越了商场，在专业商场封闭后，此条步行廊也将予以封闭。
l 联接东西两条步行廊的步行天桥是立体化步行体系中最生动的元素，在南北两个邻居中合计设置8条，高度2-4层不等。8条天桥不只丰厚了步行街的空间层次，加强了空间的纵深感，也为购物人群视野沟通与同享添加了情味。
l 地上的商业步行街是步行体系中面积最大的部分，除了沿步行道设置花池和休闲座椅外，街内一系列的下沉广场则极大的丰厚了步行街空间的落差改动，一起下沉广场也成为街内栽培美化的首要场所。
l 在街区的南北邻居各设置一个中心下沉广场，中心广场呈正方形，正对西侧的进口，并在空间上可一起延伸到罗阳大路以西的滨河广场。中心广场内挨近步行曲廊的方位设置舞台，可安排扮演、展现、集会等活动，成为步行街内最具人气的空间节点。
l 为确保地下步行体系的完好性，本街区各个地块的地下空间彻底一起规划，专业商场的地基层也安排一层商业店肆，而商务楼、宾馆和酒店式公寓的地基层则首要安排两层的机械车库，一起每个车库均设置步行通道与公共步行体系联接。
3、静态交通
跟着轿车交通的快速打开，静态交通成为商业街胜败的关键要素。根据最新的《瑞安市城市规划办理技能规则》，本街区需求的泊车数量极大。需配建的泊车场(库)的规范详见下表：
项目
机动车泊位
（泊车位/100m2修建面积）
非机动车
（泊车位/100m2修建面积）
外贸、金融、合资企业及高层作业楼
1.5
2.0
一般作业楼
1.0
4.0
≥5000m2的商业修建
1.5
10.0
1000m2~5000 m2商业修建
0.8
7.0
＜1000 m2商业修建
0.3
3.0
专业商场
1.0
8.0
＞1000 m2的饭馆、酒店、茶馆
2.0
5.0
200~1000 m2饭馆、酒店、茶馆
1.8
5.0
≤200m2饭馆、酒店、茶馆
1.5
5.0
注：机动车以小型车为核算规范，其他车型泊车位不该超越核定总泊车数的10%。
根据以上规范，本街区首要设置地上泊车场和地下泊车库。地上泊车场除了F-24地块正本用地性质为公共泊车场外，首要安排在商务作业、宾馆和酒店式公寓的东侧。
地下车库是本街区泊车场所的主体，为满意很多泊车位的需求，商务作业、宾馆和酒店式公寓下部均设置两层的机械式车库；其间地下二层车库可作为本街区的人防地下室考虑。因为西侧四个专业商场的地基层均用作了商业用处，规划考虑运用三叉河滨河绿洲下的空间，设置为四个专业商场效劳的机动车和非机动车泊车库。各个地块泊车数量详见下表：
地块编号
修建面积(M2)
需装备机动车位(个)
实践机动车位(个)
需装备自行车位(个)
实践自行车位(个)
F-13
——
——
——
——
——
F-14
7420
111
地下324
742
1700
F-15
7110
107
711
F-16
51390
771
地上74+地下628＝702
1028
1230
F-20
8880
133
地下330
888
1740
F-21
7960
119
796
F-22
24790
372
地上113+地下773＝886
496
1180
L-15
27030
405
541
L-18
27280
409
546
小计
161860
2428
2242
5747
5850
从上表能够看出，整个街区的机动车泊车位还有180余个的缺口，本规划能够说现已最大极限的发掘了泊车空间的潜力。规划主张，在项意图施行过程中，需求权衡比较泊车空间与商业空间的份额，恰当紧缩地下的商业空间，满意静态交通的需求。
五、绿洲体系规划
从缔造生态型商业街区和高品质购物环境的规划方针动身，本区绿洲体系的缔造及其重要。街区内归于购物场所，缔造绿洲的空间有限，规划将街区与其西侧的三叉河滨河绿洲、北侧的三叉河支流滨河绿洲结合步行街内部绿洲一起考虑，进行一体化规划，然后构成天然生态与商业购物完美结合的生态型商业街区。
1、三叉河及其支流的滨河绿洲
三叉河滨河绿洲与北侧的三叉河支流滨河绿洲是本区最重要的滨水敞开空间和日子岸线休闲带，是本街区构筑绿色生态商业区的重要要素。滨水绿带是为市民供给观景、休闲活动的重要场所，从人的亲水性考虑，合作商业街弯曲的空间形状，沿三叉河和设置弯曲状的台阶式绿洲，并笔直水面安排多条木板铺砌的亲水廊道和渠道。一起，对应四个专业商场之间的步行街进口，在南北两段绿洲内设置两个亲水广场。亲水广场和亲水渠道以弯曲状的滨水歇息漫步道串联，漫步道以石材铺砌，沿漫步道可设置座椅、废物箱等设备。
绿带内的植物以草坪为底，草坪上栽培枫香、水杉等观赏性树种，近罗阳大路则安置矮小的灌木进行遮挡；挨近路途的人行道处安排公共设备带，安置小卖部、公用电话亭、自行车停放点、照明灯、废物箱、港湾公交站点、地下车库进口等大街公共设备。
2、商业街区内公共绿洲
街区内的公共绿洲首要设置于步行街内部的下沉广场内、进口广场的周边以及高层修建的裙房之间。因为整条步行街的地基层均安排了各种功用，底子没有覆土的空间，使商业街内难以栽培乔木；而在下沉广场内安排绿洲是奇妙的处理方法，下沉广场可直接接地气，利于乔木成长，一起乔木的树冠可伸出地上，成为步行街独具特征的绿色景象。商业步行街沿着系列下沉广场打开，天桥天然切开的院子空间、步行曲廊上的咖啡座、通透亮堂的笔直交通一起营建起商业街的景象空间，营建出别具风味的购物环境。
3、广场敞开空间与步行区
广场在城市公共空间中起到人流集散、游憩、同享或集会的功用，是市民休闲、集会活动的重要空间。在本街区中规划安置了多个广场敞开空间，如商业街南侧进口广场、南北邻居中心的中心广场、各个专业商场的进口广场、滨河绿带的亲水广场、商业大街中心的系列下沉广场等。
步行区是商业邻居内最生动的城市空间，是集购物、文娱、参观、休闲与游憩等多功用于一体的人行活动场所，也是烘托步行街商业空气的主导空间。围合步行区的修树立面应按城市规划要求，严厉操控修建的进退改动，以确保商业界面的接连性。一起修建界面应确保必定贴线率，高层修建应撤退，以防止压抑感。
六、景象体系与城市规划
1、规划方针
本街区的全体空间景象结构是以人、天然与修建、环境能有机交融为宗旨进行建构，运用城市规划的方法，经过景象轴线、景象节点、景象界面、主体修建、城市天边轮廓线等城市规划意象要从来精心安排，然后构成丰厚生动的城市景象。
2、景象轴线
l 结合城市大街联络及本商业街的布局特征，规划构筑了一条南北向的空间景象轴线。轴线从南侧的进口广场开端，到北面的滨河绿洲完毕，其间镶嵌着两个中心下沉广场和多座步行天桥，空间收放有序，改动丰厚。这就是本区内最首要的南北向景象主轴。
l 步行街东侧的步行曲廊是烘托商业空气、打造商业街立体步行体系的景象次轴。
l 三叉河及其支流的滨河绿带是本街区及其周边区域重要的绿色景象次轴。
l 从步行街的两个中心广场到滨河亲水广场的视野通廊也是本区的首要东西向景象次轴。
l 瑞祥大路和罗阳大路作为重要的过境交通路途，是本区的快速景象轴线，作为过境车流快速经过期观瞻整个街区的景象通道。
3、景象节点
景象节点分为绿洲型景象节点、广场型景象节点和修建型景象节点。本街区的景象节点以广场型景象节点为主，经过广场、绿洲、修建的组合，成为展现本区形象、凸显商业空气的重要窗口。本区的主景象节点包含步行街串联的三个中心公共节点——瑞祥大路进口下沉广场、南邻居下沉中心广场和北邻居下沉中心广场，而次景象节点包含滨河绿带的亲水广场、各个专业商场的进口广场等。
4、景象界面
景象界面是指对修建有所特别要求的界面，要求景象界面上修树立面的颜色、风格、资料等有必要严厉依照本街区城市规划准则的要求缔造，以确保整个街区修建风格方法的一起与调和。依照空间的疏密度，景象界面分为节奏界面和接连界面。
l 接连商业界面：要求坐落界面上的商业修建外墙鸿沟，除修建出进口及底层作为公共敞开空间用处外，其他部分有必要确保70%以上沿该线进行缔造。规则接连商业界面是为了约束步行街及广场的方位及形状，确保商业界面的接连性，并更有用地围合城市外部空间。接连商业界面首要设置于步行街西侧的专业商场周边及步行街东侧的精品店与步行曲廊。
l 节奏界面：是指沿界面的修建不接连，而是以一起的修建风格和赋有节奏性的修建布局构成韵律感，讲究空间的通透性与渗透性。本区的节奏界面首要指步行街东侧的高层修建，从罗阳大路和滨河绿带看本区的高层修建群，极赋有韵律感。
5、主体修建与天边轮廓线
本区的主体修建首要指区内的5幢高层修建，以其重要的方位和制高点操控着本街区的修建群全体形状，既是罗阳大路、瑞祥大路沿线的视觉焦点和对景，又是俯视街区全景的最佳视点之一。
本区各个地块的修建操控高度西侧为18米，东侧为80米，高层布点方位相对远离城市骨干路途或河道，防止构成压抑感。规划从天边线节奏的视点考虑，有意识在北邻居仅设置两幢高层，使南邻居三幢高层构成的紧迫感在北邻居得以缓解。
第三篇 技能篇
一、竖向规划规划
1、竖向规划准则
竖向规划根据基地的现状状况、地势地势和周边城市路途的操控标高为根据，结合街区的空间形状规划意图来进行规划。结合控规的要求，在竖向规划中应以削减土方填挖量、做到土方平衡、坚持原地势地貌特征为准则，详细规划则根据地块开发时序的状况，区分排水分区。
2、竖向规划
因为瑞祥大路路基标高5.20米，基地大体上呈北低南高的态势，但全体地势较为平整，现状高程大多在3.8-4.8米之间，必定高差在1.0米左右。
街区路途的竖向考虑地势改动、路途斜度要求、排水和用地地块出进口等多种要从来断定。周边城市路途的标高彻底依照控规的规划标高设置，基地内路途与广场在满意底子排水斜度的根底上，使规划标高尽可能与现状挨近，以削减土方填挖量。由此本区的竖向大致为南部高、北部低，西面高、东面低；最高点坐落罗阳大路与瑞祥大路交叉口，规划路和平和路交叉口构成相对地势低点。路途纵坡底子在0.04-0.20%之间，因为路途斜度十分小，为到达顺畅排放雨水的意图，依照控规要求，罗阳大路的路途两边设置雨水管。街区内部步行街的斜度依照城市路途的走向，也设置0.10%左右的斜度。
街区各地块根据原有天然标高以及地块周边路途的标高进行规划，断定各地块的修建基底标高。步行街西侧的商业修建为进出便当，仅设置2cm的挡水线，修建基底与场所拉平。而步行街东侧的商务作业和宾馆修建修建地坪规划标高比周边路途和场所的标高高出45cm，设置三级台阶。
二、市政公用设备规划
1、给水规划
(1) 给水量猜测：本区规划用水方针为：商务作业修建15升/m2·日（修建面积，下同），商业及宾馆修建20升/m2·日，其他公共设备15升/m2·日；路途广场用水15立方米/ha·日，美化用地用水10立方米/ha·日；未预见用水以上述总用水量的15%计。本区总用水量约为3520立方米/日。
(2) 水源规划与管网安置：本区水源来自基地周边的城市给水管道，别离从罗阳大路DN600的给水管道、平和路和瑞莘路的DN200的给水管道别离接入本区的各个地块，接入给水管管径为DN100。本区内多层修建由市政管网直接供水，高层修建在地基层设置变频添加泵加强水压。给水管道一般安置在路途的东、南侧，人行道或非机动车道下面，距人行路途缘石1-2 .5m，埋深一般为0.7-2.0m。
(3) 消防规划
l 本街区消防选用修建同一的供水体系，室外消火栓至少从DN100的给水管上接入；消水栓用水量为15L/s，选用低约束。
l 街区内及周边城市路途按规范要求设置消火栓，间隔不大于120m。步行街内部按80m间隔安置室外地上式消火栓。瑞祥大路路途宽度超越60米，宜在路途二边设置消火栓，并挨近十字路口。
l 考虑到区块内河网较多，可合理运用天然水源设置消防取水埠头，作为消防备用水源。
l 消防用电设备供配电选用双电源结尾主动切换设备，消防用电回路选用耐火电缆。各商业修建的公共部位设火安主动报警及救活联动设备，并以紧迫播送体系。
l 各商业修建的每层均设消火栓救活体系，并根据其规划流量装备必定数量的水泵结合器。在修建物内部适合方位设磷酸铵盐干粉救活器，确保救活器最大维护间隔为20M，最大维护面积为15M2/A。
l 给水管网水压应确保救活时，最晦气点消火栓的水压不小于10m水柱（以地上算起）。
l 每幢高层修缔造置火灾报警体系和主动喷林设备，并经过通讯体系或安保体系与中心监控室联络。
2、排水规划
(1) 排水体系：本区选用雨污分流制的排水体系。
(2) 污水量猜测：本区污水总量以本区修建总用水量的80%计（路途广场与美化用水不计），则总污水量约为2400立方米/日。
(3) 污水设备及管网安置：本区内各个地块的污水依照控规的路途和竖向规划，就近排入罗阳大路D900的污水管道、平和路D300的污水管道或瑞莘路D400的城市污水管道。污水首要排向为由北向南，由东至西。
污水管一般安置在非机动车道和车行道下，坐落路途的西、北侧，埋深操控在1.0-4.5m。
(4) 雨水量猜测：雨水量核算选用瑞安市暴雨强度公式：
i＝ （毫米/分）
暴雨流量公式：Q=167i（升/秒、公顷）
参数选用：重现期P=1年，集水时刻t=10+2t2，归纳径流系数φ=0.65，绿洲选用0.15。
(5) 雨水设备及管网安置
本区雨水排放充沛运用地势条件和天然水体，管网的安置采纳涣散安置、就近排放的准则排入各城市雨水管道，再集合排入天然水体。雨水首要排向为由南向北，由东至西。雨水管一般安置在非机动车道和车行道下，坐落路途的东、南边，罗阳大路的路途两边设置雨水管，埋深操控在1.0-3.5m。
3、供电规划
(1) 负荷猜测
本区供电用地负荷密度方针为：商务作业修建60w/m2（修建面积，下同），商业及宾馆修建70w/m2，其他公共设备50w/m2；路途广场用地及美化用地2w/m2（用地上积，下同）；则本区最大装机负荷为11130kw。取归纳一起系数0.6，取功率因数0.9，则本区的总供变电容量约为7420KVA。
(2) 电源规划
本区的首要供电电源为周边城市路途上的10kv电力线路，由区域的110kv变电站出10kv线供给本区。依照控规要求，本区在F-15地块内设置一个10kv电力开闭所，设置于商业修建地基层，修建面积为100平方米，作为本区电源，由10kv电力开闭所出线对区内的10kv变配电站进行调控和办理，开闭所兼做10kv变电站。
根据用电容量核算及用区域分，本区需设置7个10kv变电设备（含10kv10kv电力开闭所），步行街西侧专业商场每两个地块共用一个10kv配电房，附设于修建内；步行街东侧五幢高层修建别离独立设置10kv配电房，装置于修建地基层。10kv配电房的变压器容量选用1000-1200KVA。10kv电力线路从10kv电力开闭所出线，沿各地块边际安置，准则上选用地埋方法，别离联接各个10kv配电房。
4、通讯规划
(1) 电话量猜测：本区电话规划的规范为：商务作业修建电话40m2/对（修建面积，下同），商业及宾馆修建电话50m2/对，其他公共修建电话100m2/对。则本区共需约3450对电话线。
(2) 局所安置
本街区电信效劳和电信交流等事务由莘塍电信分局担任，电信事务打开由莘塍电信分局归纳考虑施行。本区内将树立一个电信打开用房，设置于F-15地块内商业修建的底层，修建面积80平方米，担任本区的电话事务和其他信息事务。本区为商业街区，在步行街等人流会集的地段依照100米的间隔设置的公用电话亭。
(3) 电信线路规划
通讯线路由莘塍电信分局出线，由地块周边城市路途的电信管道接入本区的电信打开用房，然后由电信打开用房的交流机电缆出线，沿各地块边际安置，别离接入各修建的电话交代室或落地式交代箱。
通讯管道在安置线路时悉数管道地埋，并且保存满足空间用以将来更新与扩容，并削减施工对城市路途和其它管线的损坏。通讯管道选用6-8个管孔的管道，修建内部的电话用户线应选用埋墙穿管敷设。
(4) 有线电视于宽带事务
各高层商务作业、宾馆、酒店式公寓在修建内设置别离有线电视中心机房，有线电视骨干线路与电话线路同管道敷设，占用其间1-2个管孔，不再另设管位。
为完成本区商务作业、宾馆、酒店式公寓的智能化，规划主张完成光纤到大楼（FTTB），光纤到路旁边（FTTL），光纤到住户（FTTH）。并预留宽带网络接入端口，宽带数据网络线路从城市电话分局光缆出线，接入本区的电信打开用房，宽带线路与电话线路同管道敷设，占用其间1个管孔，不再另设管位。
5、燃气规划
(1) 气源规划：根据《浙江省天然气运用规划》，温州市天然气运用工程已发动，天然气首要来自东海天然气和由宁波输送至温州的天然气（西气东输天然气、进口液化天然气东海天然气等）,因而瑞安市区有望在近几年内用上天然气。本区规划在天然气引进前的过渡期内燃气气源选用液化石油气，之后燃气主气源选用天然气。
(2) 燃气负荷：因为本区的首要用地功用为商业用地，寓居功用相对较弱，因而燃气的需求量不大，仅酒店式公寓、宾馆和餐饮部分需求燃气供给，规划考虑依照10升/平方米·日的规范进行猜测，未预见量均按总用气量的5%计，则本街区的总用气量约为540m3/日。
(3) 燃气管网规划：本区直接从罗阳大路上的DN300燃气管道或瑞莘路上的DN100燃气管道接入DN75的低压燃气管，燃气管道选用无缝钢管焊接。
6、环卫设备规划
(1) 废物搜集和转运：本区施行日子废物袋装化，并逐渐推广分类搜集的废弃物源头办理方法，逐渐健全废品收回体系。本区内不设置废物转运站，而沿本区周边城市路途和内部的步行街按半径30-40米设置废物箱，废物箱的方法应与周边的修建风格相调和。
(2) 公共厕所：小区公共厕所可结合步行街西侧的专业商场设置合计四处。公共厕所选用独立、水冲式。
三、出资预算
1、预算根据
(1) 本预算根据《瑞安市瑞祥新区商业步行街规划修建计划规划》的图纸及阐明编制。
(1) 依照浙江省路途及修建工程预算定额及有关文件规则断定工程费和单独造价，并参阅瑞安市当时各项工程造价方针和修建工程归纳价格，特别设备根据瑞安市现在商场价格。
2、出资预算费用阐明
l 预算内容包含：根底设备、美化工程、修建工程造价。
l 首要建材按瑞安市当地中档资料预算，首要设备按国产设备预算。
l 以下费用未计入造价，需另计：征地费、动拆迁费等其他费用，各类贴费和税费，银行贷款利息、资料上涨要素及危险要素等费用，规划费、勘测费、监理费、甲方办理费等其他费用。
3、出资预算表
序号
项目内容
单独造价(元/M2)
修建面积(M2)
造价（万元）
1
多层修建
700
31370
2195.90
2
高层修建
1100
136490
15013.90
3
地下室
1500
64290
9643.50
4
修建装置费
80
232150
1857.20
5
室外工程
150
44360
665.40
6
小 计
--
--
29375.90
7
5%不行预见费
--
--
1468.80
8
建安工程预算造价
--
--
30844.70
四、首要技能经济方针
1、地块总用地上积：71176平方米，
其间城市路途及其他代征用地6966平方米，
地块内净用地总计64210平方米。
2、总修建面积：167860平方米。
3、地下室修建面积：64290平方米。
4、分地块方针详见下表：
地块编号
用地上积
(M2)
用地性质
修建面积
(M2)
地下修建面积
(M2)
容积率
修建密度
(%)
约束高度
(M)
绿洲率
(%)
出进口
方位
备 注
F-13
5140
G12
——
——
——
——
——
——
——
滨河街头绿洲
F-14
4780
C21C24C26
7420
3290
1.552
43.5%
18
22.6%
WN
专业商场(建材类)
F-15
4570
C21C24C26
7110
3220
1.556
43.3%
18
22.7%
WS
专业商场(家具类)
F-16
13590
C25C24C21
57390
17040
4.223
34.8%
80
31.3%
ES
宾馆+酒店式公寓+餐饮文娱
F-20
5860
C21C24C26
8880
4100
1.515
41.5%
18
23.4%
WN
专业商场(小百货类)
F-21
5180
C21C24C26
7960
3630
1.537
44.8%
18
22.1%
WS
专业商场(服装类)
F-22
5920
C22C23C21
24790
8140
4.188
32.9%
80
32.2%
E
金融作业楼+商场
F-23
5080
S22
——
940
——
——
——
——
WS
游憩集会广场
F-24
1270
S31
——
——
——
——
——
——
ES
公共泊车场
L-15
6650
C22C23C21
27030
7680
4.065
33.7%
80
31.8%
EN
商务作业楼+商场
L-18
6170
C22C23C21
27280
6920
4.421
34.4%
80
31.5%
E
商务作业楼+商场
小计
64210
——
167860
64290
——
——
——
——
——
——
第四篇 修建篇
一、修建平面规划
本街区以成为瑞安市现代化的品牌精品商业区为方针，以发明具有超前性、象征性、示范性和标志性的商业购物环境为准则，力求在将瑞祥新区商业街建构成为瑞安市21世纪城市缔造新的标志与样板，充沛展现瑞安市的形象特征，承继和接连瑞安商业打开的前史文脉，用现代规划理念和技能方法发明出具有明显时代特征的城市文明和商业环境。
步行街的修缔造计要效劳于商业活动，增进商业活动的功率与效益，营建杰出的商业空气，激起人们潜在的商业购物愿望。一起掌握以人为本的准则，在修缔造计中以人的规范、人的需求及人的活动为底子动身点，将瑞祥新区商业街规划成为消费者的“天堂”。
1、专业商场
本街区的专业商场坐落步行街东侧，紧邻罗阳大路的F-20、F-21、F-14、F-15地块。南邻居的专业商场中，F-20为服装类专业商场，总修建面积8880平方米；F-21为小百货类专业商场，总修建面积7960平方米。北邻居的专业商场中，F-14地块为家具类专业商场，总修建面积7420平方米；F-15地块为建材专业商场，总修建面积7110平方米。四个专业商场均为4层，地下1层，总高度约17.6米，不设置室表里高差。
四个专业商场选用了类似的平面布局：修建主体均由3-4条宽10米的修建体围合中庭而成，修建体底子选用8×8米的柱网，便于商业店肆的切开。为获得生动的造型和不同的空间围合度，3-4条修建体部分选用转机的方法布局，也构成了中庭空间宽窄纷歧的改动。修建进口选用4层通高的门厅，并与中庭空间连通。中庭5层通高，可直通地下的商铺，中庭内设置主动扶梯，修建两头设置消防楼梯，并可直达房顶的花园渠道。四幢专业商场两头以步行天桥串联，步行廊还穿越每个商场的中庭与门厅，将修建内部与外部的同享空间联接为全体。
四个专业商场尽管运营内容不同，但均选用单间商业店面的组合方法，符合瑞安的商业传统和当地习气，有利于商场出售，赶快的集合人气。
2、商务作业与商场
本街区的商务作业与商场修缔造置于南邻居的L-15、F-22、L-18三个地块，其间L-15、L-18地块为返还用地，主楼功用为商务作业楼，F-22地块的主楼功用为金融作业楼，三个地块的裙房部分均为大型的归纳性购物商场，对人流起到拉动作用；面向步行曲廊的裙房设置精品商铺，有利于进步整个街区的商业层次与层次。三个地块中，L-15地块总修建面积27030平方米，L-15地块总修建面积27280平方米，F-22地块总修建面积24790平方米。三幢修建的修建高度均操控在80米以下，主楼20-21层，裙房4层，设置0.45米的室表里高差。三幢修建均设置2层地下室，为合理安排机械式泊车空间，地下部分一起规划，修建的地下2层可作为本街区的人防地下室。
因为三个地块具有相同的功用，因而在修建内部空间平和面的处理上也选用相同方法。修建进口处设置2层通高的中庭，修建主楼及中心筒坐落修建北部，南部以8×8米的柱网构成大空间，利于安排大型商场。主楼中心筒除了F-22地块以外，均呈长方形，利于南北向安置主楼的作业空间。
3、宾馆、酒店式公寓与餐饮文娱
本街区的宾馆、酒店式公寓与餐饮文娱功用设置于北邻居的F-16地块，两幢主楼的修建高度均操控在80米以下，总高度22层，裙房4层，地下2层，总修建面积57390平方米。修建地下2层相同考虑为人防地下室。
两幢高层主楼别离为宾馆和酒店式公寓，宾馆规范层设置规范间及套间，酒店式公寓设置一房一厅的产权式高档白领公寓。4层的裙房内设置餐饮和文娱设备，别离设置餐厅、快餐、茶馆、咖啡吧等餐饮场所，以及棋牌、健身、美容、桑拿、医疗保健、足浴、卡拉OK、影视等安康设备；裙房西侧紧靠步行曲廊的方位设置公共性较强的酒吧、茶馆、快餐等功用。两组修建环绕中部的院子呈对称布局，北部的宾馆主楼靠北，南侧的酒店式公寓主楼靠南，修建进口设置于4层裙房内，并安排2层通高的中庭。
二、修缔造型规划
为确保本街区修建与城市的调和以及彼此间的调和，有必要对本区的修缔造型提出一起的规划导向，规则修建的规范、方法、资料、颜色等规划要素，使本区的修建风格既具有特征又调和一起。在修缔造型规划中，首要规则本区的全体修建风格、空间与修建集体安排；其次，着重修建的可识别性，掌握其微观的外观体量和天边轮廓线；第三，琢磨修树立面的真假联络与横、竖线条比照；最终讲究修建细部的精密规划。
1、全体修建风格
从瑞安市城市全体面貌的视点考虑，本街区的修建风格以简练明快的现代风格为主，表现本街区现代化商业新区的现代气味；修缔造型既要有一起明显的特性，又要做到严肃、简练、大气，并考虑修建的节能与环保，一起节约造价。
2、修建空间与集体安排
在一起中求改动是本规划修缔造型规划的一大特征，本街区的缔造是一个全体规划施行的项目，在空间形状上必定需求一个一起的、有序的、全体的掌握，本着这一准则，咱们选用了最能表现商业街性格特征的线型空间来符合本街区的功用要求，并在此根底上寻求空间的多样性和灵活性，将步行街空间加以弯曲改动，构成了一南一北两个中心广场节点，使得空间形状既一起又富于改动。一起，在高层的布点上选用前紧后松的方法，使整个街区的高层天边轮廓线富于改动。
3、修建体量
空间的转机必定导致修建形体的弯曲照应，在本区步行街西侧多层的专业商场上，本计划考虑将4层的条形修建体部分加以转机，照应平面和空间的弯曲形状。相同，在东侧的高层修建上，本计划的5幢高层修建均以一个方形的体量与一个异形的体量加以组合，北侧宾馆与酒店式公寓异形体高、方形体低，而南侧商务楼则反之，异形体低、方形体高；一起高层运用变截面的规范层，构成形体的切开，营建出独具特征的动感与改动。
4、修树立面
在本区修树立面的处理上，本计划强化颜色、真假与反正线条的比照联络。多层专业商场修建的立面着重块面感，部分大面积运用五颜六色玻璃，与厚重的山墙、通透的门厅与中庭构成剧烈的真假和颜色的反差，极具招徕性，也烘托了商业修建热烈的商业空气。
高层修建则选用了形体的真假与线条比照，异形体运用通透的玻璃幕墙构成虚面，一起选用横线条或方格网的立面区分；而方形体则选用较实的立面，一起强化竖线条的构成，并以五颜六色的百叶加以拼贴，构成赋有戏曲作用的光影联络，由此使方形体与异形体构成高度、体量、真假、反正线条的剧烈比照。
- 该帖于 2013-11-13 9:22:00 被修改正
