昨日，渝中区大坪，市民从金象世家地下商场走过。 记者 唐浩 摄
菜园坝地下商场(原珊瑚商场)沉寂多年后，迎来新的投资人，将注资超亿元打造成中高端服装交易商场。
从1990年最早开发的杨家坪地下商圈算起，重庆地下商场开发已逾二十年，招引了许多商家掘金。不过，记者连日来查询发现，轻轨名店城、杨家坪美侬商场等运营形式相对老练，成功共享了地上客流。不过，部分办理紊乱的地下商场则运营惨白。从数据上看，两类商场相同面积的运营效益相差超越十倍。
现象
各方本钱露脸地下掘金
7月9日，菜园坝，已被封住进口的原珊瑚商场正在装饰。“估计下一年5月试运营。”投资方广东众智成城投资有限公司重庆分公司副总司理李贵盛介绍，上一年，公司从许多竞争对手中高价竞得了该项目，并进行从头规划、定位，在装饰、物业办理、场所使用费等方面总计投入过亿元。
据了解，上一年10月，重庆市人防工程设备办理站对菜园坝人防地下商场场所使用权进行公开招标时，朝天门商场、成都荷花池等5家大型企业前来“抢夺”，终究万众一心胜出。
其实，万众一心并不是第一家抢滩重庆地下商业的企业。
早在2009年，中国最具实力的地下商城开发及运营商之一人和商业控股有限公司就进入重庆，“加盟”地下商业开发。
现在，人和商业在巴南的6.7万平方米地下商业街项目、大渡头近4万平方米的地下商业项目正在建设中。
“大渡头、巴南项目成功运营后，还将经过并购运营不善的商场等方法进驻观音桥、大坪、南坪等地地下商业空间。”人和商业控股有限公司重庆分公司总司理杨伟鹏通知记者，人和商业拟定的方案是斥资100亿在重庆八大商业区域建筑规划达80万平方米地下商业空间。其间，巴南和大渡头项目的定位是归纳零售商场，估计下一年运营。
一同，轻轨名店城办理方重庆市同隽华怡商业办理有限公司董事长沈云定承受记者采访时也表明，公司正依托轻轨名店城对外拓宽，未来还将连续开发轻轨地下商业项目。
查询
部分地下商场生意兴旺
投资者纷繁涌入掘金的背面，是重庆地下商业宽广的商场空间。
“地上商业空间日趋严重，向地下开展是未来的趋势之一，地下商业开展的空间很大。”杨伟鹏介绍，重庆地下商业尽管开展多年，但从运营方面而言，还处于起步阶段。
而现在部分地下商场运营兴旺也让后来者看到期望。
现在，解放碑商圈的轻轨名店城，租金均匀达500～600元/平方米，入驻率达100%，已有屈臣氏、圣迪奥服饰、韩衣宫、色非鞋业等品牌入驻。沈云定介绍，商场每年转让率都在10%以下。轻轨名店城一服装店店东李女士通知记者，她缺少十平方米的商铺，换季时每月最高盈利近万元。
相同，坐落南坪地下中心商圈步行街的盛行前哨，一到周末，逛街购物的人比肩接踵。盛行前哨办理方——重庆宏声物业办理有限责任公司司理余祥通知记者，盛行前哨日人流量大约1万～6万人，换季时运营状况最好的商户日运营额约几万元。A/B区部分店面租金达1500元/平方米，商铺转让率也只要9%～10%左右。他们一致为商户安装了pos机，运营收入较之条件高了30%。
而杨家坪美侬商场的盛行服饰楼层，3500平方米的商业面积年运营额曾高达6000万元，这个成果已好于部分区县的地上大型百货商场。
更多地下商场面对窘境
不过，与轻轨名店城、盛行前哨比较，大多地下商场却面对运营窘境。
例如在沙坪坝区沙美丽都，接近的30家店肆中有8家打出了“旺铺急转”的牌子。记者咨询发现，7平方米左右的店肆租金600～1000元/月，算下来不到200元/平方米。
“昨日一天收入就45元钱。”该商场一运营户殷女士通知记者，货品价格低，加上人流稀疏，还有部分商家“打白板”。“这家店本年就换了两个主人。”殷女士指着斜对面一服装店说。
相同，大坪金象世家一位做女装的陈姓运营户通知记者，她10平方米的店面每月租金2000元，生意最好的换季月份能盈利一两千元，生意淡时还要“倒贴”。该商场A区鞋店店东彭先生也表明，A区是必经过道，人流量高生意尚能保持，但部分欠好区域的店肆一年要换手2至3次，均匀下来年易手率近100%。
原因
难引入名牌低端成“代名词”
同是在地下运营，为何境遇悬殊?
中国商场学学会理事、重庆市商场营销与策划学会副会长廖成林表明，现在地下商场全体上层次低、缺少特征、店肆紊乱无序。一同，硬件设备不到位，顾客效劳和购物环境短缺，很难构成固定的顾客群。
“地下商场很低端已成为咱们的一个定式思想。”杨家坪美侬商场工作室主任余浩表明，现在的地下商场遍及面对这个问题，不只消费者觉得低端，一些厂商也有这种观念。现在，美侬遇到的最大费事就是难以引入知名品牌。
“其实，刚开始入驻率不到50%，前三年咱们亏本近千万。”沈云定介绍，重庆地下商场开发有先天下风，如空气流通问题、消防问题等。在轻轨名店城规划之初，曾有餐饮区，但因为烟雾、气味等无法有用排散，终究不得不撤销。这在必定程度上约束了地下商场的开展。
余浩也表明，保护地下商场的消防等硬件设备，每年投入在30万元左右。
运营办理紊乱成大忌
在业界看来，部分地下商场摆设紊乱、换铺率高级问题，根本原因在于缺少一致运营办理。
沈云定称，大多开发商急于回笼资金，开发完后便把店肆悉数出售，最多请一个物业办理公司。然后业主各自为营，商场的运营活动无法一致布局规划，紊乱无法防止。
在沙美丽都和钻酷等商场，服装、饰品、手机修理、美甲、贴膜等门店混在一同。“卖什么没人管，也没有一致的促销推行活动。”沙美丽都一店东通知记者，各业主自行租借，出售的品类没有严厉的约束。该商场办理方重庆天地间物业公司相关负责人通知记者，他们只能做最基本的保证效劳，运营方面无权过问。
沈云定介绍，吸取教训后，轻轨名店城在店肆出售后，又悉数返租回来，把握了运营权，规划、品牌入驻都经过严厉审阅，防止了紊乱的现象。而杨家坪美侬商场不只保留了部分门店未出售，出售的门店也返租回来，悉数归商场办理，连广告宣传语、节日促销活动等，都进行了一致规划。杨伟鹏也表明，商场没有一致运营规划办理是大忌。
“规划不合理也会导致后期运营过程中因为硬件设备难以调整，商场全体提档晋级面对瓶颈。”新中地产总司理何伟坚表明，大都运营状况不佳的地下商业街，与开发商为短期利益出售店肆、硬件设备没考虑引入客流等相关，乃至灯火、过道宽窄等都会影响商场成绩。
有业界人士以为，因为地下空间开发使用立法仍是空白，大多没有正式“名分”，这导致部分地下商业街运营不善。现在，许多地下商场由人防工程改变而来，但因“身份”特别、产权不清易引发多头办理与无人办理并存等问题。
出路
精准定位用品牌聚人气
那么，地下商业终究该怎么运营?
“首先要完成精准定位。”沈云定表明，解放碑消费人群年青时髦，轻轨名店城便走时髦化道路，而沙坪坝区域学生人群较多，则可走中低端道路。但不管哪一种，都要有一致的运营办理。
沈云定表明，为了锁定目标群，轻轨名店城便断定了“差异化、时髦化、品牌化”的运营道路。经过引入中高端品牌，与传统等级低、粗陋的地下商场区别开来。一同，防止与太平洋、美美、重百、新世纪等地上商业巨子发作正面抵触，做一些共同的品牌。此外，商场除了严厉分区外，根绝相同产品入驻，防止恶性竞争。
依托品牌带动人气也是轻轨名店城的一大“法宝”。沈云定介绍，轻轨名店城曾以100元/平方米的超低租金优惠招引屈臣氏入驻，这不只带来了很多消费者，对带动其他品牌入驻也有必定效果。余浩也表明，几经周折，上一年美侬商城引入了麦当劳，最主要的就是期望靠老练品牌带动人气。
合理规划
预备共享客流
地下商业要成功，除了后天的运营办理，还需求先天的合理规划。何伟坚就表明，地下商城能否做成功，与周边人气、交通、商场定位、规划等密切相关，在开发之初，就要有合理的规划，从选址到硬件设备都要做好预备。何伟坚称，许多人的消费习气仍是以便当消费为主，不会特意寻觅消费，合理使用交通优势尤其是地铁出进口等，可为地下商铺带来很多人流，轻轨名店城就是一个很好的事例。
“地下商场相同需求重视包装推销，进步地下商场的知名度和招引力。”在廖成林看来，除了供给便当舒适的购物环境外，部分地下商场需求对业态从头定位，进步层次。比方日本的大阪地下商城，集金融、餐饮、购物等一体，完全是依照地上的“SHOPPINGMALL”来打造。
对此，余浩深有体会地说，地下商场营销推行也可学习地上商超的经历，美侬在节庆期间，都会做一致的促销推行活动，“商场每年一度的婚庆节现已成了品牌活动”。
（华龙网 记者 田晓艳 孙琼英 实习生 刘洪梅）
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