新沂雨润世界广场项目可行性研讨报告
1 项目分析与点评
1.1 地块剖析
1.1.1 项目位臵
项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业步行 街，南含世纪广场，城市商业中心中心板块，地舆位臵绝佳。
项目东侧南京路路途周边散布有新沂百货大楼、温州商城、永利步行街、 莱迪广场、国美电器、宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街；项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市野外文明文娱主广场。
1.1.2 地形、地形
两块宗地严密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。
1.1.3 水电气确保
依据《新沂市缔造用地规划许可证》关于市政设备要求的有关阐明，给水、雨 水、污水接周围路途市政水管网。燃气、电源、通讯与相关部分联络。
1.1.4 规划约束条件
总面积： 64.44 亩 主体项目地块面积：31.58 亩 世纪广场面积：32.86 亩 容积率：3.0＜容积率≤6.5 修建密度：30%＜修建密度≤55% 绿洲率：暂无
修建限高：地下部份不大于 12m，地上部分不大于 120 m
阐明：因为容积率等技术方针仅仅一个意向性的广泛值，终究的方针能够根 据设计方案进行打破。
1.2 项目 SWOT 剖析
（1）优势剖析
Ø 区位优势：项目坐落新沂城市中心位臵，中心商圈绝版地块，区位优势显 著。
Ø 交通优势：地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道-钟吾路，交通便当，火车站、汽车站均在 2.5 公里以内。
Ø 规划优势：项目建成后将成为中心商圈内规划最大的商业项目，具有较强 的竞赛力与辐射力。
Ø 商业空气优势：地块东临传统商业街-南京路，西邻次商业街-钟吾路，北 接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业空气极端稠密，关于未来商 业不需太久时刻的培养期，能够马上发生价值。
（2）下风剖析
Ø 城市经济相对不发达，消费潜力全体有限。
Ø 城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购 物的客层较少。
Ø 城市商业物业开展层次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少， 要到达预期作用，招商、营运有必定难度。
（3）机遇剖析
Ø 新沂商业形状有更新换代的需求，具有商场空间。
Ø 新沂中高端消费外流现象显着，商业层次进步具有空间。
Ø 新沂经济的快速开展导致城市未来几年开展有加速的可能。
Ø 微观方针调控下，商业地产开展的最佳时刻，商业物业的出售具有投机空 间。
Ø 依托中商、雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中心百大在消费者心目中的位置，该项目将能得到新沂政府更多的支撑与协助。
（4）要挟剖析
Ø 商业地产操作危险 商业地产操作难度远远高于住所，因而，怎么组成一个老练的运营团队是胜败 的要害，别的，在新沂这个县级市商业地产不老练的区域操作如此大体量的商业，对开发团队、招商团队、营运团队、出售团队的经历要求极高。
Ø 未来竞赛要挟 项目东侧广电地块的拆迁意味着本项意图最大竞赛对手行将浮出水面，一起 9 万 m2 商业项意图金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面对多方面的竞赛与压力。城市快速扩张的过程中，社区型商铺将分流适当的出资客。
Ø 方针危险 房产方针及大环境的改变对未来项目商住产品出售有必定影响。
2 市场定位与项目评价
2.1 全体定位
依据城市开展、商场现状、开发商方针和项目 SWOT 剖析，本项目全体定位：
代言新沂 开展 演绎都市富贵
集购物、 休闲、文娱、商务、居 住于一身的城市归纳体
2.1.1 公寓定位
（1）客户定位
Ø 具有较强经济实力的市区私企业主，寻求地段价值和认可出资价值；
Ø 工作和收入安稳的泛公务员阶级，寻求产品地段优势及老练配套。
（2）产品定位
Ø 主力户型 90-100 m²的两房和 120-130 m²的三房。
（3）形象定位
城市中心 〃时髦第宅
2.1.2 商业定位
（1）主体地块部分
Ø 全体定位：
城市 魅力日子 .体会中心
Ø 业态定位：依据现在商场首要商业运营情况及对潜在商业机遇的研判，本项目可引进主题 百货、大型归纳超市、专业零售、品牌餐饮、酒店、休闲文娱等主力业态。
规划定位：项目主体地块地上商业裙楼 6 万 m²、酒店 2 万 m²；地下-1F 为 1 万 m²大卖场 和 5000 m²切割租借商铺；广场地块地下-1F 为 1.75 万 m²时髦商业街区；两地块地下-2F 各有 1.75 万 m²的停车场。
形状定位：归纳地块价值剖析，本项目经过集中式商业树立形象，一起运用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。
（2）广场部分
业态定位：
Ÿ 地下-1F 为产权商铺，以品牌零售为主的；
Ÿ 地上为休闲广场，将依照新沂政府规范打形成高品质的城市绿洲广场，并承当市民休闲、健身、文娱功用。
规划定位：
Ÿ 地上为休闲广场
Ÿ 地下一层为 1.75 万 m²时髦商业街区
Ÿ 地下二层为 1.75 万 m²大型停车场
Ø 形状定位 休闲广场+地下商业街区
2.2 项目开展想象评价定见
（1）项目开展想象项目结合地块商业价值、修缔造计、商业文明展现等方面进行规划布局：
①主体地块 分为地上和地下两部分，地上缔造购物中心、酒店、公寓及商铺，地下缔造大卖场及地下停车场。
②广场地块 地上作为市民休闲文娱的绿洲广场，地下建商业街区及地下停车场。
（2）项目开展想象评价定见新沂商业形状有更新换代的需求，具有商场开展空间，本项目商业的开展想象 反应出项目商场定位清晰，项目商业具有杰出的商场前景。
3 项目开发建设进度安排
3.1 有关工程方案阐明 依据项目开发规划、区域商场开展、商场承接力、托付方估计的开工时刻等归纳剖析，咱们断定本项目施工总进展方案如下：
全体项目缔造期为 3 年，2013 年缔造地下部分 7 万 m²，2014 年缔造裙楼 6 万m²，2015 年缔造塔楼部分 7.62 万 m²。
4 投资估算与资金筹集
4.1 项目总出资预算
依据测算，项意图总出资为 91553.06 万元（含地价）详见下表：
总地上修建面积(m²)
13.62
归纳容积率
暂按 6.5
序号
工程费用称号
总金额
工程量
楼面价格
工程出资
1
土地款
18128.00
13.62
1330.98
2
前期费用及行政性规费
3441.53
13.62
252.68
3
工程缔造本钱
52916.00
13.62
3885.17
4
室外配套工程缔造费
1336.20
13.62
98.11
5
供水工程
817.20
13.62
60.00
6
供电工程
1634.40
13.62
120.00
7
热力
0.00
13.62
0.00
8
自营商业装饰
7500.00
13.62
550.66
9
不行预见费
676.45
13.62
49.67
10
营销费用
2179.40
13.62
160.01
11
财政费用
2247.43
13.62
165.01
12
管理费用
676.45
13.62
49.67
开发缔造本钱
91553.06
13.62
6721.96
说明：
4.2 资金筹集
项目出资的资金来源包含自有资金、银行融资及出售回款。项目总出资为 89306.00万元，各项资金来源金额见下表：
序号 项目 资金（万元） 份额
1
自有资金 10000.00
银行融资 22752.64
出售收入再投入 56553.00
11.20%
25.48%
63.32%
2
3
4
总出资
89306.00
100%
4.3 出资运用方案
依据企业供给的材料，结合项目开发实践付款情况和工程进展合理方案资金投入量测算。经济测算时，本项目缔造周期从 2012 年下半年获得项目地块开端，2015 年下半年，翻滚开发。2013 年下半年正式进入项意图出售期，出售期至 2015 年 下半年。对项意图经济测算期，从 2012 年下半年至 2015 年下半年停止。
5 销售及经营收入测定
5.1 物业出售收入预算
（1）项目出售收入测算
①住所部分
经过市调，选用商场比较法断定项目公寓产品入市均价为 6000 元/ m2，因为 项目体量较小，为下降项目开发危险，出售期内均价不考虑增幅。项目住所总修建面积为 5.62 万 m2，经过核算项目公寓部分出售收入为 33720.00 万元。
②商业部分
项目商业分为沿街和地下两部分，其间沿街商业总修建面积为 1 万 m2，选用 商场比较法断定项目商业入市均价为 35000 元/ m2，经过核算沿街商业出售收 入为 35000.00 万元；地下商业可售面积为 1.75 m2，选用商场比较法断定项目商业入市均价为 23000 元/ m2，估计出售收入为 40250.00 万元。
（2）出售税金及附加测算
Ø 营业税及附加（出售收入的 5.5%），印花税（出售收入的 0.05%）；
Ø 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预征份额大多在 0.3%-3%，本项目住所预征份额为出售收入的 1%，商业按 3%计取；
Ø 本项目项目出售税金及附加算计为 9316.94 万元。
（3）企业预缴所得税测算
Ø 依据相关规定，开发项目坐落县级市城区及市郊的，不得低于 10%，按税 后净获利的 25%预缴所得税。
Ø 本项目预缴所得税依照出售收入的 2.5%计取，算计为 2724.25 万元。
5.2 项目出售回款方案
依据新沂市住所项意图正常出售情况及本项意图实践情况，断定估计出售进展，核算各时期的出售回款金额。
项目全体出售方案为 2013 年下半年正式进入项意图出售期，出售期至2015 年下半年；公寓部分 2014 年下半年进入出售期，到到 2015 年下半年，各年价格定 位 6000 元/m2；沿街商业和地下商业部分 2013 年下半年进入出售期，截止至 2014 年下半 年。其间沿街商业各年价格为 35000 元/m2，地下商业各年价格 23000 元/m2。
5.3 资金来源与运用剖析
依据托付方供给的材料，对项意图出资及资金筹集方案进行剖析。经测算各项资金来源如下：
项目 2012 年投入资金 20081 万元，其间融资借款 10081 万元、企业自有资金 10000 万元；
2013 年上半年需投入资金 12671 万元，来自于银行借款；
2013 年下半年今后无需投入资金；
2013 年下半年至 2015 年下半年项目竣工需投入资金 108970 万元，悉数来自于出售回款。
5.4 出售获利
经测算项目出售收入为 108970.00 万元，运营本钱为 100870.00 万元，税前销 售获利总额为 8100.00 万元。
6 财务与敏感性分析
6.1 获利才能剖析
经测算，总出资为 91553.06 万元，开发期为 3 年，出资回收期为 2 年，未考 虑持有物业收益的条件下，税前获利为 8100.00 万元，税前本钱获利率 8.03%。
6.2 项目不断定性剖析
6.2.1 项目盈亏平衡剖析
项目盈亏平衡点（临界点），是指项目出售收入扣除出售税费后与总出资持平的情况。剖析如下：
在项目开发本钱及出价格格等其它条件不变的情况，净出售收入＝总出资到达盈亏平衡净出售收入
= Q*0.6*(1-0.055-0.0005-0.01-0.025)+66934.88=91553.06(总出资 ) ， 得出Q=45113m2，出售率＝45113/56200＝80.3%，此刻盈亏平衡。
在项目开发本钱和出售面积等其他条件不变的情况下，净出售收入＝总出资到达盈亏平衡净出售收入＝
（5.62*P*(1-0.055-0.0005-0.01-0.025)+66934.88＝91553.06(总出资)，得出 P＝4816 元/ m2，此刻盈亏平衡。
6.2.2 项目敏感性剖析
咱们对出售收入、工程本钱、土地本钱改变进行敏感性剖析测算。
根本 项目
方案
出售收入变化 土地成本变化 工程成本变化
-10%
-5%
+5%
+10%
-10%
-5%
5%
10%
-10%
-5%
+5%
10%
内部收
益率 13.98 -2.53 4.99 21.96 30.82 18.23 16.06 12.00 10.10 23.34 18.70 9.14 4.16 (%)
财政净
-5817.2 2393.
现值 1919.20 5825.63 10429.77 3779.52 2850.68 985.08 48.32 6575.72 4247.46 -409.06 -2737.82
6 15 (万元)
税前 -1102.1
8100.00
获利 6
3038.
81
12701.0 10106.7
18222.37
8 3
9104.79 7092.37 6081.88 13610.83
10855.4
2
10865.8
1
5344.58 2722.71
税后 12735.8
8799.25 2472.69 4865 16667.75 10304.3
获利 4
9552.84 8043.52 7285.66 12932.38
6732.69 4766.28
经测算可知：
Ø 本项意图出售收入、土地本钱、工程本钱三个要素别离改变对项目效益会发生较大影响，经过敏感性剖析，出售收入和工程本钱的改变对项目效益 影响很大；
Ø 为确保项目盈余才能，需求在项目出售和本钱操控上发力，详细指确保出价格格和出售率的完成，最大程度的下降项目建安本钱。
6.3 社会效益和影响剖析
本项意图施行能够促进新沂商业商场开展，进步城市形象。首要，建成后的项目将是新沂商业商场的新标杆，代言城市的一起亦促进区域商业经济添加；其次本项目能够截流外溢的中高档消费人群，构成新沂新的高端消费和商场需 求；终究本项目在扩展新沂城市影响力方面具有推进作用，并吸纳周边区域消费人群，终究带动新沂经济添加。
6.3.1 对环境效益的影响
项意图施行将对新沂中心商圈购物与休闲环境发生活跃的影响。经过本项意图施行有利于营建舒适愉快的购物环境，添加休闲文娱场所，进步市民消费理念， 美化区域商业和公共活动空间。
6.3.2 对政府财政的影响
本项目能够为政府带来约 11198.12 万元左右的二级开发的税收收入。经过本 项意图出资缔造，可添加当地财政收入，促进新沂商业商场健康开展并终究带动新沂及周边地区的经济添加；一起也供给新的就业机遇，添加劳作就业人数。
6.3.3 对区域开展的影响
本项意图缔造首要丰厚区域商场的配套设备，土地价值在开发过程中得到了更大的开释；其次作为新沂城市的标杆和代言人，本项目不只能够截流新沂中高 档消费人群，一起让城市周边更多消费的人群从各方集合于此，中高端人群的 涌入对区域全体的形象开展与价值的进步也将起到很大的作用。
7 可行性研究结论与建议
7.1 拟建方案的结论性定见
（1）项现在期交流阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发结构协议。
（2）项目缔造后续资金有确保项目缔造资金来源于自筹资金、银行借款和项目出售回款，对翻滚开发供给有 力确保。
（3）项目具有杰出的社会效益项意图缔造有利于发挥区域地段优势，完善城市功用，充沛开掘区域价值，增 加财政税收，发明就业机遇。
（4）项目经济效益杰出
1
占地面积
4.30
万 m²
2
总修建面积（含地下）
8.30
万 m²
3
项目总出资
91553.06
万元
4
项目出售收入
108970.00
万元
5
税前获利
8100.00
万元
6
本钱获利率（税前）
8.03
%
7
财政净现值（FNPV）
1919.20
万元
8
财政内部收益率（FIRR）
13.98
%
9
动态出资回收期
2.10
年
10
借款偿还期
2
年
7.2 项目首要问题的解决办法和主张
（1）项意图首要问题
Ø 项目坐落城市中心商圈，未来竞赛剧烈；
Ø 全体商场供过于求，项目面对必定的去化危险；
Ø 因为项目体量小，开发周期短，需求研讨资金平衡问题。
（2）主张
Ø 做好商业的业态定位，杰出特征，完成竞赛逾越；
Ø 发掘项目价值，经过相关城市中心区资源，树立商场标杆；
Ø 结合商场，合理安排项目缔造周期，确保获利最大化；
7.3 项目危险及防备主张
（1）项目危险
①本钱危险
经过经济测算，项目单独建安本钱 3885.17 元/m2，占单独本钱的 57.80%，形成获利率偏低。
②商业地产操作危险 新沂市是县级市，商业地产操作并不老练，对开发团队、招商团队、营运团队、出售团队的经历要求极高。
③方针危险
经过剖析全国出资环境，为稳固调控作用，中心政府不断着重 2012 年微观调 控方针不放松的决计。从现在局势来看，尽管三、四线城市受微观经济方针影响较小，可是依然存在必定的方针危险，方针的潜在改变可能给房地产开发经 营者带来各种形式的经济损失。
（2）防备主张
Ø 以下降建安本钱为切入点做好本钱操控；
Ø 合理安排融资方案确保资金足够，完成翻滚开发；
Ø 重视项现在期商场调研、客户需求查询，供给商场热销的产品；
Ø 依据商场情况挑选适宜的入市机遇，进步变现物业的价值；
Ø 经过商业的杰出运营，完成持有物业的增值。
- 该帖于 2013-11-15 15:21:00 被修改正
