地铁，是全球各大城市常见的公共交通方法，也承载着一个城市首要的客流，而在商家看来，有人流的当地就有商机，巨大的地铁交通网络相当于一张完好的地下商业地图。
与地上商业依照楼层和主力店招商布局不同，地铁商业的业态与品牌要契合客流的活动随机性消费，方便轻就是地铁商户运营的要点，而这类“顺手”消费品需主打贱价，高端品牌不适宜往“地下开展”，地铁商户更垂青的是店面细巧但坪效（每平方米的面积能够产出的营业额）要高，运营妥当的地铁商业还能带来广告与周边物业增值等附加价值。
分类与业态
土地上积有限，人口却很密布，导致地上资源十分稀缺，城市地价高涨，商业开展遭受瓶颈，所以不少城市大力建造轨道交通、综合利用城市立体空间，然后缓解地上压力，地铁商业应运而生。
《榜首财经日报》记者近期在造访了上海徐家汇、公民广场、静安寺等地铁商圈并采访许多业者后了解到，地铁商业从空间布局而言大致分为三类：点式商业、条式商业和立体式商业。点式商业是会集于站厅内的商业，一般以便利性产品和效劳为主，在站厅公共空间设置商业零售点，例如在过道、出入口、候车室等当地设置的主动售货机、自助照持平。现在，点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。
条式商业则是连通若干家商铺及地铁站的地下商业通道，往往布局于人流较多的转乘站点，意图是将人群会集起来，进行有意图性的引导。此类商业通道中运营的产品多样、业态丰厚、功用完全，例如上海五角场长达5公里的地下步行体系就归于条式商业，蒙特利尔地下城亦归于此类。
而立体式商业则是地上地下所衔接的商业体。地下的轨道交通将商圈内多个购物中心和商铺连通，以扩展商业中心的辐射规划。例如上海徐家汇站点衔接了多个上盖购物中心，使徐家汇成为上海最中心的商圈之一。上海中山公园龙之梦购物中心和香港邃古商场也归于典型的立体式商业。
上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。比方点式商业形状内更多布局的是快捷型业态，包含提款机、报刊亭、点心店、自助效劳和便利店等。而立体式商业则要考虑与上盖修建等联动布局，打通商场与地铁通道，一致规划。
RET睿意德中国商业地产研讨中心选取上海作为典型事例进行深入研讨，按作业区、住所区、商业区、旅游景点、交通枢纽等五个类型的城市功用分类，研讨剖析不同功用区域内轨交商业的定位与业态差异。
研讨发现，依据消费人群的不同特征，不同城市功用区内轨交商业的业态构成和比重显着不同：商业区的轨交商业中，服饰业态比重高达39％，显着高于其他功用区内的比重；住所区中，日子效劳业态比重最高，超越35％，房产中介效劳占21％，这是在其他功用区内没有呈现的业态；轻食业态在作业区的比重高达40％，首要客群为上班族，而在住所区内的比重缺乏5%；旅游景点周边的轨交商业具有必定的特殊性，受时节影响较大，租车效劳、酒店招待点和旅行社是这一功用区域内独有的业态，比重达50％以上；从轨交商业客群消费时段来看，作业区的消费时段会集于午市，住所区、商业区在晚市时段更兴旺，旅游景点、交通枢纽的轨交商业则有显着时节性改变。
RET睿意德调研还发现，上海写字楼会集的几个区域：如陆家嘴、淮海中路、南京西路的轨交商业中，轻食业态比重最大，占40％。轻盈、带着方便的轻食，既合适作为作业之余的休闲食物，又可在上下班途中带着食用，因而受上班族喜爱；此外，以简餐为主的餐厅比重也高达28％，首要满意上班族午饭需求。
值得注意的是，美容美发、SPA摄生、瑜伽健身等日子效劳业在作业区的比重达18％，除了满意上班族的健康需求之外，快捷也是招引顾客的较大优势。在不同城市区位中，作业楼周边轨交商业的人均消费水平的差异相对显着，把市中心CBD、城市副中心和近郊工业园区内的轻食产品的客单价做了比照，发现近郊工业园区的客单价最低，副中心约为其3.5倍，CBD则可达园区的6.5倍。
运营窍门
地铁内客流量虽大，但关键是要将客流转化为消费。
“要做好地铁商业，首先在整体规划时要有主题，就比方商业街的规划或商场品牌布局，无论是点式、条式仍是立体式商业，主题规划都是必需的。且好的主题规划有时能将部分地铁商业转变成人们的‘意图地消费’。而过分松懈没有任何主题的地铁商业不能引起规划效应，租金水平也上不去。”RET睿意德首席剖析师施瑾通知《榜首财经日报》记者。
以上海为例，公民广场地铁就有迪美、婚纱一条街、香港名店街几大主题。《榜首财经日报》记者在静安寺地铁站看到，其地铁商业显着是一致规划，拓荒出专门的“IN SHOP聚集地”一条街，入口处有招牌，出口处也一致风格，服饰、日子用品店和咖啡店等都是小资与规划师品牌定位，主题鲜明。
有了整体规划后就要规划动线，记者经过实地调查和采访业者后得悉，地铁商业的动线与地上商场不同，地上商场考究将客流引向高处，且布局主力店、次主力店和体验式业态揽客，而地铁自身没有太多层面，也不存在一般意义上的“黄金位”一层商铺，对地铁商业而言，其“黄金位”就是各个中转站点以及挨近地标、意图地的出入口。比方上海公民广场的客流量十分大，由于其是要点中转站，租金就会很高。有业者泄漏，公民广场地铁站一般舱位租金约20~30元/天·平方米，比肩南京西路商铺的租金水平。而偏远非中转站的地铁商铺，租金仅数元/天·平方米。
此外，挨近地标或意图地的出入口也是“黄金位”，比方上海火车站地铁口有约6个出入口，而最挨近火车站售票处的出入口是客流量最大的，该区域商铺租金也是最高的。所以招商和规划动线时，要以中转站点与首要出入口作为“黄金位”先行发动，要点布局“黄金位”后将其他出入口或站点作为辅佐动线。
落实到详细业态运营，则地铁商业要捉住随机性消费、贱价和高坪效。
“咱们在操作时发现，还要特别重视差异化，我们都会挑选轻食，那么有必要在详细细分业态上有所不同，现在上海莘庄地铁站已有奶茶、果汁、快餐、蛋糕店、蛋挞店等，所以我不能再重复这些业态，我计划开一家炸鸡店。”正计划在上海莘庄地铁站开店的崔小姐通知记者，做地铁商业必定要注意贱价和高性价比，随机性消费不太可能高价，只要平价、快速的产品才能让活动的客人掏腰包。
“还有一项窍门是，地铁商铺有必要面积小、坪效高。千万别以为这些奶茶铺、蛋挞店是小本生意，所以租金就廉价，恰恰相反，商铺最重要的是客流，地铁客流巨大，所以坐落优质舱位的地铁商铺租金不菲，比方并非地铁站而是一般地下商铺的租金只要5~6元/天·平方米，而地铁商铺可达几十元/天·平方米，赶得上地上一层优质舱位的租金水平，因而地铁商铺业者必定要有较强承租才能，已然其贱价道路之下客单价不高，那么就要重视销量和削减面积，比方一般门店都在50平方米以下，以操控租金本钱并产出高坪效。”施瑾指出。
另一个关键是，地铁商业与上盖修建的联动能极大提高经济效应。比方中山公园龙之梦、公民广场的来福士、静安寺的久光、徐家汇的港汇等。而最具典型代表的是香港地铁。揭露材料显现，香港地铁线路总长仅43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时能够到达280万人次，其间九铁每天载客约75万人次。香港地铁是一家上市公司，2005年在香港上市，首要收益是运送与办理营运，其把地铁战略也算在物业办理领域中。在很多的香港地铁上盖物业中，青衣城（盈翠半岛）、汇景花园、新翠花园十分典型，它们的特征类似——底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业修建，再上面是呈围合布局的高层寓居修建，中心是寓居区的中心花园。有业内人士泄漏，香港地铁的收益中，约40%来自运送，约25%来自商铺、约20%来自上盖修建营运，其他则来自物业开发等。
附加价值
除了根本的租金、客流消费之外，地铁商业还有巨大的附加价值——广告收益与带动周边物业增值。
揭露数据显现，在地铁的日客运量数据方面，巴黎超越1000万人次、纽约约2000万人次、莫斯科800万人次、北京地铁流量为130万人次，上海到达约100万人次，广州约60万人次。最近5年来，北京地铁合计运送乘客约23亿人次。巨大的客流让地铁变成了一个巨大的信息传达渠道，因而对地铁营运公司而言，广告收益是巨额且安稳的。
长时间从事地铁广告投进的周先生泄漏，地铁的广告投进一般是以4周核算，即一个月左右就要更新广告内容，快速周转率和可起浮的价格让其能取得更多广告客户，并将传达渠道的附加经济价值最大化。
“地铁广告分为灯箱、墙面、车贴等，比方不同方位的灯箱广告价格从每个3万~10万元/4周不等，墙面布告则在11万~12万元/4周，车贴则是约28万元/辆/4周。地铁广告的年收益高达数亿元，商业价值不容小觑。”周先生表明。
除了广告价值，地铁带来的周边物业增值也十分显着。有材料显现，广州有地铁商圈概念的商铺比没有地铁概念的商铺价值高1.4~1.8倍。香港邃古城，一个建在地铁站之上的大型购物中心，从建成到现在，物业增值10倍以上，商铺运营反常火爆，成为香港旅游的必到之地。成都市区的房地产商场一直以来受多种原因影响存在着区域开展不平衡的现象，南边和西边开展较好，而东部和北部则相对较为滞后，而地铁的注册在必定程度上缩短了整个城市的间隔，使成都市各区能得到均衡开展。而据其他城市地铁物业开展经历来看，未来的成都地铁沿线物业涨幅空间较大。
RET睿意德的《活动的地下财富——国际轨交商业研讨报告》指出，轨道交通为开发商供给了新时机，轨道交通沿线的商用物业成为潜力最大的物业类别。
依据数据剖析，地铁注册后沿线商铺的均匀涨幅高达35%。深圳首条地铁线注册后，轨交商业在三年间增值了3倍，租金涨幅亦到达2~5倍；在上海，获益于地铁1号线的注册，公民广场的地下商业已增值约10倍。
（来历：榜首财经日报 乐琰）
