商业项意图定位与业态组合的规划
跟着中国城市化进程的高速推动,城市商业现代化作为商业工业,起到了显着的拉动和促进城市现代化经济开展的重要作用.详细表现在产品交换进程中所触及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够到达疏通、高效的意图。因而，像产品交易形式的改造（商业业态革新），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在迸发一场业态革新，呈现了新式零售业态不断被引进、传统零售业态向新式零售业态转型和主导业态斗胆测验和立异。
一个商业项目要在运营上取得成功,无疑需求触及到诸多方面的作业,就这一论题讨论一下商业项意图定位及业态的组合规划。
一、项目商场定位规划
精确的商业环境调研和科学剖析、掌握影响购物中心开展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的条件……
现代商业地产开发实践标明，购物中心的商场定位从某种意义上讲将比挑选地段更重要。详细的调研，明晰的判别，微观的统筹，决断的决议计划，是精断定位的要件，这样才干精确掌握商场脉息，断定不同类别的运营形式，防止同质性，发明最大差异化，然后引领商场。
（一）全体商业定位细分、断定方针客户群、掌握主体效劳方针
1、 定位内容：清晰主体效劳方针，断定方针客户群。
2、 定位准则：以方针消费者的实在、耐久需求定位（参阅年龄段、性别比、收入层次、文明层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位进程：经过商业环境查询等不同方法的查询，汇总剖析得到不同消费群的构成：
A、中心消费群：商圈半径2公里规划内，约10万消费才能较强的高层收入固定居民消费群；首要需求的消费特征：
业态需求——求归纳型、一站式消费场所；
业种需求——百货、食物、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书本酒吧、茶坊、美容等；
功用要求—— 购物、文娱、休闲、运动、美食、参观等；
消费者结构— 收入安稳、消费认识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里规划内，除中心消费群以外约20万的中高层消费人群；首要需求的消费特征：
业态需求——归纳型、一站式消费场所；
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；
功用要求——购物、文娱、休闲、运动、美食、参观等；
消费者结构—收入安稳、消费认识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里规划以内的中高层居民人群消费和外来的旅行客源消费；首要需求的消费特征：
业态需求——归纳型、一站式消费场所；
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特征土特产；
功用要求——购物、文娱、休闲、美食、参观等；
消费者结构—消费认识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。
（二）商业中心功用、规划定位
1、 定位内容：清晰商业中心功用规划和运营规划
商场的基本功用无疑是供给产品的零售效劳，但跟着人们消费水平的前进，单纯的购物效劳已难以满意顾客的需求，运用双休日和节假日进行休闲、文娱型购物消费已成为一种趋势，因而，不少商场在主营零售业的根底上，往往有必要引进餐饮、文娱及其他效劳行业以便利顾客，带旺商场。
2、 定位准则：以打造城市商业手刺、引领商业干流为方针
一般来讲，商场的规划越大，它所能掩盖的商圈规划就越大，但商场单店的规划越大，而遭到一些要素的约束也越大，顾客购物疲惫度也受商场单店规划的约束。一般状况下，顾客在商场购物的时刻不会超越3小时，超越这个时刻就简单处于疲惫状况。如果在修建风格、规划和环境空气都很有特征的话，也能够作为现在盛行商业业态shopping mall来开发，考虑引进购物以外的其他商业用途，如餐饮、文娱、休闲等效劳型消费场所。能够很好地结合雕塑景象步行道融为一体一起营建城市景象文明的亮点。
3、 定位进程：结合商圈方针消费群、商圈人口和商圈竟争状况和商业修建规划详细断定本商场的功用和规划。
依据“购物中心定位二八黄金规律”求证剖析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售效劳面积的比为4：1。
（三）商业中心的运营层次与形象定位
商场的形象定位，实践上是商场运营企业的形象定位，因而，它跟着商场的运营运作而继续存在并发挥作用。怎么来断定商业中心的运营层次和归纳形象，打造商业中心高级品牌和现代商业商圈,构成显着的差异化定位运营为方针。经过对商业中心品牌的定位界定商业文明内在，树立超前的品牌形象（引领购物时髦、反映地域特征、精选效劳方针、立异组合业态、归纳形象明显且易推行传达等）。
树立共同而明显的商业组团形象不仅是竟争商场的取胜关健，并且是快速进步企业闻名度和美誉度的重要手法，之所以从战略高度上体系规划和推出专业化商业组团形象是完全必要的挑选，也是成果卖场无形的品牌财物底子。
二、项目全体业态规划
（一）业态规划的布景：
所谓的业态革新，是针对于传统零售商业的单一化功用很难习惯社会开展和消费需求的革新。其理论思维是：不断满意社会开展前进给人们带来的物质日子和精神日子的需求，人的日常日子首要散布于三个日子空间，即榜首空间（寓居空间），第二空间（作业空间），第三空间（购物休闲场所）。要前进人的日子质量有必要从三个日子空间一起去考虑。而日子质量的前进又往往表现为榜首、第二日子空间的停留时刻削减，第三日子空间的活动时刻添加。因而，有必要把前进第三日子空间的质量作为人们日子质量的要害点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在怎么精心定位规划第三日子空间。
传统商业的卖场功用大多是以购物为主，这种单一化的功用定位现已越来越不习惯社会开展的需求。从人的需求开展方向来看，有形产品的充沛满意，会使需求向无形产品搬运，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费日子中，休闲、文明文娱、涵养等方面的开销比重会大大添加。
（二）业态战略规划：
主力业态定位、科学业态协作、合理租户组合的意图是制作购物中心内张弛相间的兴奋点，完成顾客尽可能多的消费诉求。
主力业态定位，行将中心主力店和主力店挑选作为购物中心规划前期作业的中心内容，是为购物中心开发、招商和运营发明条件，保证继续运营成功的要害。
中心主力店和主力店是具有国内外闻名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的意图性商铺，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气集合、商气鼎盛，发生巨大的广告效应和运营收益，使购物中心更具生机。
（三）业态规划组合定位:
1、在商业规划中，一般挑选大型归纳（量贩）超市、大型百货店为中心主力店。
在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业开展的方向之一，其出售的是大众化日子必需品，面向最广泛的消费集体，对区域散布的约束少，与项目开发中规划的不同规划的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈增值。
2、挑选连锁百货超市、连锁食物超市、名品专门店、连锁餐饮、文娱店为主力店
主力店应是业界闻名业种代表，主力店的规划布局一要避开与中心主力店运营同类产品的楼层或产品层次，二要有利于丰厚购物中心内业态和业种。一般来说，购物、餐饮、文娱、运动等业种都应别离引进主力店，散布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店肆，构成一个部分购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人活动线进口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
规划时应对各业种主力店多预备几家招商方针以供挑选，防止招商布局规划时资源缺乏而呈现“饮鸩止渴”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家运用意向不同大的业主，运用全体利益引导、自营铺面置换、租金收益前进等归纳手法，必须完成全体规划。
3、挑选商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、文娱店、归纳效劳功用店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及一般店。
专门店及一般店业种配比与租户组合规划，以商场查询承认的商圈业种散布计算和消费者需求剖析为根底。业种配比和租户组合（指运营产品种类的数量、堆叠率、层次组合）除协作中心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中依据各楼层业种的层次，方针顾客的层次，合理安排相应层次的饭馆店。针对便利购物顾客放松精神状况的零散文娱、小吃业种，宜规划在购物业种变换接合处。一起在规划中要猜测商铺分级、入伙的租金底线，并想象怎样运用注资、联营、承揽、扣点等招商协作手法。
4、大型和特别的文娱业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活泼购物中心立体纵深区域，且易于错时经营和区隔办理。免费的公共文娱设备可交叉散布。
- 该帖于 2013-10-17 11:04:00 被修改正
