商业地产项目在各个地市逐年开发，保有量不断添加，进入商业地产从事营运办理工作2年来，仅将我所遇到的商业地产运营之痛总结一下，供同行评论：
一、与大物业之间的抵触(自有物业的商业地产略过)
本项目是购买已规划及建造的广场中的一部分地产，购买部分归于自有物业，需于大物业协作进行办理。购买XX广场中的B1-4层作用购物中心开发运用，运用面积约4万平，机电设备与大物业部分共用，外街与大物业各分一半，B2停车场与大物业共用出入口，邻楼为一个五星级酒店，空调设备自有，但一些上下水与大物业共用。在正常运营过程中常常与大物业发作运用权的纠分，特别是大物业操控着总电闸的状况，商场内常发作俄然停电的状况，与大物业交涉回复说断路，属正常状况(无语)。五楼为一个渠道花园，因商场规划4F多为文娱与餐饮租户，对租区内空调温度要求较高，需加装空调室外机，这就需求在5F渠道寻觅适宜的当地，就会与大物业发作胶葛。因许多内容不是在购买时合同所能约好的，后期费事就来了。以上仅是常生的工作，还有许多物业结构的问题在此不多讲。
二、物业设备粗糙
因购买原开发商物业设备，商场本身机制检验问题不全，构成商场运营后空调结尾制冷作用极差，多是边厅租户无空调可用，夏冬两季投诉较多。特别是因空调风道施工问题，常有冷凝水漏出，构成租户财产丢失。商场漏水问题也常呈现，多于空调风管有必定联络。
三、招商困难
现在商场越开越多，好的品牌资源不易争夺，前期规划好的品牌落位图只能一改再改，构成开业率缺乏，现在租户诉苦客流量小，堵门、捣乱、要求减免房租，估量新商场开业都要遇到类似问题。跟着时刻的调整，后期会好过一些。当然部分当地地产公司会给某些特定品牌一些特定的优厚待遇，从收益率的视点考虑，可能就要丢失部分租金及装修补助，在断定的时分仍是考虑清楚，是放水养鱼仍是着手稳步提高。从现在的状况来看，大部分运营地产在扩展餐饮、文娱、体会业态的招商份额，这个份额各占比多少是运营者所要考虑清楚的。
四、品牌运营超规模
在运营过程中，一些残次租户因运营困难开端不依照合同约好规模运营，到一些批发商场进一些散货打乱商场，部分租户存在商场内部讨价还价，严峻影响商场秩序。倒逼品牌公司进行特价促销或从头区分店肆等级，商场全体层次就会呈下行趋势开展。假如开端办理超规模行为，可能会死掉部分小品牌运营者，这需求办理人员考虑好是否有这个决计，是否有代替品牌进行添补。
五、私收银严峻
私收银问题在此不多讲，由于这个问题不易办理，损害是直接影响商场要害目标完结。
六、无影响力推行活动
购物中心较难举行(返券、抽奖等)百货类活动，在活动组织能力上逊于百货商场，首要可能因纯租借形式影响，一起此类活动也存在租户套取礼品的缝隙。那么多是靠一些广场活动来招引客流，在推行费用有预算的状况下，一般会一省再省，所以租户总是诉苦客流稀疏。在此状况下，运营者需考虑内场的装修安置、活动的连续、外联单位的协作上多下功夫。
七、无专业办理人员
购物中心人员一般从百货、超市身世较多，以百货的规范在购物中心去施行办理不易行的通，会遇到N多问题，如是当地性公司决议计划会快些，力度强。运营者需考虑清楚以招商为中心、仍是以营运办理为中心?
八、外包部分责任区分不清
项目为了节约费用开支及人员危险，将保洁、安保、收银外包出去，在人员运用上就会发作不作为的状况及怠工，假如办理中心监督不力，服务质量就会下降。
九、无规范
在商场运营中并无一致的规范：如POP、营业员工装、价签牌、提示牌、展架、关于VI的一些产品，会构成整个卖场紊乱。
十、整改困难
商场内多招一些个别运营户，在办理上存在很大的难度，多为商户不协作整改与办理，常常会发作言语抵触及肢体抵触。
十一、客诉处理力度弱
因商场为租借协作办法，营业员为租户自招自培，营业员层次良莠不齐，在服务于顾客时多发作因服务态度发作的客诉，因服务态度发作的客诉处理扎手，许多90后或不缺钱的营业员多因此而甩手就走，需由公司出头与顾客赔礼道歉。顾客如因购买货品发作质量胶葛(难于界定)，如租户协作处理起来还好处理，如拒不协作，商场需与合同人(公司)屡次联络才干处理完毕，浪费了许多人力与时刻，下降了顾客满意度。
以上问题是不是无解了呢?答案是能够经过办法去顺畅处理，重要的一点是要看商场办理人员的决计(这儿所说的是租借部、物业部、营销部的全力协作)，假如每个部分只顾着自己部分的利益目标，将难以构成合力，对租户的限制就会下降。
guxianyu- 该帖于 2013-10-21 11:02:00 被修改正
