文/赵向阳
地铁一响，黄金万两。8月8日，杭州首家地铁商业街凤起路商业街正式运营。这条由杭州地铁集团与香港铁路公司合资组成公司运营的商业街被寄予厚望：凤起路商业街地处延安路正下方，与延安、武林商圈一脉相承，未来可与在建的嘉里中心无缝对接。商业街所招引的人群不只是是地铁的乘客、周边小区及写字楼的消费者，今后还会掩盖到杭州延安路商圈的购物人群及西湖景区的游客。
可是，一个多月过去了，笔者查询发现，杭州凤起路地铁商业街并未给街内商铺带来连绵不断的客流，反而，其高居不下的租金成为商户难以承受的担负，大都商铺面对亏本。
作为堪与北京、上海、广州等一线城市比肩的第四大消费城市，杭州首条地铁商业街遇冷凸显我国地铁商业面对的窘境：从城市规划、居民散布到商业街运营、商铺运营等，可以说在关系到地铁商业运转的每个环节都存在不同程度的问题。与日本、香港等国家和地区老练、兴旺的地铁商业比较，我国内地地铁商业还有较大的距离。
跟着我国城市地下轨道交通的不断兴起，地铁商业将成为未来商业地产一大方向，但地铁商业终究怎么运营办理，仍然检测着商业街的操盘手。
客流稀疏 生意冷清
9月26日11时，笔者来到坐落杭州一号线地铁凤起路车站内的地铁商业街。尽管挨近正午，但整条地铁商业街内客流稀疏，而经过地铁商业街进入商铺的客人更是少的不幸。笔者在商业街逗留一小时左右，在这段时间内，进入地铁商业街的客流不超越百人。
在商业街内一家男装店，男店员萎靡不振玩着手机，女店员收拾一叠叠堆在地上的服装。这家服装店是温州的一个男装品牌，在温州、台州等地小有名气。而在凤起商业街的这家店，是他们入驻杭州的第一家品牌形象店，可是开业后生意冷清。
“刚开始生意还略微好点。但现在生意越来越差了，这家店现在是咱们的扣头店。一些需求打扣头的服装咱们放在这儿卖。”该店店员通知本报笔者。
商业街内另一家服装店也遇到相似的情况。这家运营中年男女服装的商铺打起了“扣头牌”。“大部分服装都有不同程度的扣头，这边的裤子价格29元起”，一位店员指着右手边休闲裤的专卖区说。
一家来自香港的休闲食物专卖店店员对笔者表明表明，与香港、广州等地开设的专卖店比较，凤起路商业街的生意要差许多。
笔者在凤起路商业街内发现仅有一家比较有人气的门店叫做“跑码场”，顾客可经过扫描货架上的二维码向淘宝、天猫等网上商城下订单。尽管有不少顾客光临“跑码场”，但大都消费者来此只为体会，真实发作的交易量却十分之少。
与客流稀疏、生意冷清的现状比较，地铁商业街的租金本钱却高居不下。据当地媒体报道，现在，商业街店肆的租金约为30元/天/平方米。按此价格核算，一个十平方米的小店一年租金超越十万元。高额的租金成为商业街内门店难以承受的担负，大部分商铺面对亏本。“尽管做好了亏本一段时间的思想准备，但在高租金压力下，长期亏本是很难支撑的。”一位服装店负责人表明。
本报笔者就上述情况向凤起路地铁商业街运营商杭港地铁有限公司进行求证。相关负责人对笔者回应称：“凤起路商业街开业只是一个多月，一个商业的运营情况并不是经过运营一个月就能彻底表现出来的。商家更垂青的是地铁商铺有着巨大的商业潜力和未来的开展。关于杭州市民来说，地铁与地铁商铺都是一个新式事物，承受这个新事物需求一个进程，乘客的消费习气的调整也需求一个进程，咱们已策划好了一系列的营销推行活动，把地铁商业进行宣扬推行。”
定位含糊 布局失衡
尽管相关负责人将商铺生意冷清归结于“消费者承受新事物需求一个进程”。但专业人士以为，凤起路地铁商业街定位误差和业态布局不合理构成现在的情况。
“地铁商业街还没有构成稠密的商业空气。”一位业内人士剖析，“这条商业街才300米长，总共30多家店肆，逛一圈，10多分钟就够了，真实没必要专门来逛。消费层次高的在武林广场站下车去逛杭州大厦、银泰了，淘便宜货的在龙翔桥站下车，逛龙翔、工联去了，过滤到这儿的客流就少之又少了。”
笔者在凤起路地铁站刷卡闸机旁看到华润万家旗下VnGO便当店，而就在相距不过数百米的商业街内相同有一家来自上海的罗森便当店。相同的业态出现在同一条商业街，简单构成同质化的恶性竞赛。此外，罗森便当出售一些即时的食物和饮料，这与商业街上的一家甜品连锁店构成竞赛。
“从凤起路商业街业态布局来看，商铺之间并没有构成互补效应，然后使得整个商业街缺少空气。别的，从商业街引进的品牌来看，或许其间有一些杭州本地的知名品牌，但仍是缺少可以真实带动客流的大品牌。”零售业观察者陈岳峰通知本报笔者。
据了解，凤起路商业街分为餐饮区、服装区、化装饰品区以及休闲食物区等，老舅舅快餐、侨治理发店、中国移动通讯店、金夫人婚纱拍摄丽致店、罗森便当店、天然派零食、哈中零食、COCO奶茶、可莎蜜兒蛋糕店、银润零食等多个品牌入驻。
“商业街定位不是很明晰。商铺之中有客单价数百元的高端银饰，一起也有几十到上百元的低端饰品，有几元钱的便当和快餐，也有数十元的高档点心。因而，消费者无法断定这是怎样的一条商业街。”一位商铺店员通知笔者。
尽管遭受质疑，但杭港地铁有限公司关于其控制下的地铁商业街信心十足。“杭州地铁1号线商业街除了凤起商业街外，现在规划中的还有临平商业街、文泽商业街，这两个商业街都处于地铁的起点站，是客流会聚的当地，咱们宗旨是打造为地铁乘客供给更为便当的商业配套效劳。”杭港地铁有限公司相关负责人对本报笔者表明。
生态问题？体系难题？
就我国现在地铁商业而言，遭受窘境的并非杭州地铁商业街一家。跟着我国城市轨道交通的日益兴旺，越来越多的城市发力地铁商业，可是却鲜有成功事例。
就在不久前，笔者调查了北京四号线地铁动物园站的元沃地铁商业街。元沃地铁商城运营一年多以来，引进屈臣氏、稻香村、都市丽人、达芙妮等多个品牌。尽管由于依托动物园服装批发商场带来的巨大客流，元沃地铁商城不像杭州凤起路地铁商业街这般冷清，但由于其租金高企，业态布局不合理，使得许多商界面对亏本，其间以服装、零食专卖、饰品压力最大。
“一天光房租就要交数百元，现在的出售额也就是刚刚够房租。算上人工、水电等费用，整个门店是赔钱的。”元沃地铁商城一位出售北京特产的门店负责人通知笔者，“在这儿，只要餐饮店是挣钱的，其他的基本上都不挣钱”。一家运营男装的服装店老板也对笔者表明，由于动物园自身就是服装批发商场，因而地铁站内的服装生意十分难做。
去过日本、香港的内地游客或许对日本和香港兴旺的地铁商业充溢神往，规划规整的店肆、丰厚多样的产品挑选，让游客在地铁过道内恋恋不舍。为何地铁商业在上述国家和地区有很好的开展而在中国内地却难成气候？
以香港为例，香港地铁人流造就购物天堂香港地铁公司被誉为“现在世界上专一盈余的城市地铁”。尽管地铁总长只要43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时到达280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超越96亿港币。地铁带来络绎不绝的人流，也造就了“年代广场”、“置地广场”等一大批购物天堂。
据专家剖析，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基本上都采纳“只租不售”，为的是香港开发商具有肯定的一致办理权，更有利于商场运营。一般是由开展商自行招商和运营办理，还会恰当让利，首要考虑的是怎么在短时期内招引商家进驻，把商场做旺。
对商场研讨透彻，定位明晰，则是香港地铁商业的关键所在。地铁上盖商业都有着鲜明主题，然后捉住消费者的心。据悉，香港地铁物业一般分为零售、饮食和文娱三大块，进行比较均衡和合理的布局。关于租户比较精挑细选，关于过时或不适合的商家会下次将不予续约，从头寻觅一些代表潮流的商家出场运营，以到达商城物业、租客和顾客三赢的局势。
大中华购物中心联盟主席助理柏文喜以为，内地地铁商业存在先天性缺乏。“中国内地的城市形态与日本、香港不同。地铁商业要兴旺，需求人口十分密布，除了路过搭车的客流之外，地铁周边自身要有许多局势。以香港‘沙田’站为例，周边区域就有上百万的人口。而在中国内地，没有这样高密度的城市形态。”柏文喜通知本报笔者。
内地地铁商铺的租金过高，这使得地铁商业无法“放水养鱼”，留住安稳的商铺。“一些地铁商业的运营者或许不理解商铺的运营，可能会将租金定的很高，这样不利于培育商圈的构成”。柏文喜表明。
可以说，中国地铁商业面对体系性的难题。“一是现在中国地铁商业还远未成气候，地铁尽管能带来人流，却未必是客流。中国人的购物习气，除了在社区正逐渐转变为就近挑选，外出购物大多仍是会有一的目的性，一般不会在路程中就将此处理，所以有实力的连锁商家尤其是大业态现在还不会注重地铁商业；二是由于中国尽管在中高端商业某些方面现已不亚于兴旺国家和地区，但在小而特征的商业上远远落后，且中国商家喜爱大，而忽略小；三是地铁商业多为切割式小铺，由此导致了运营者多为实力微小的个体户或小微企业，无法在营销、环境、效劳、质量、品类等各方面上升层次，进步水平，给消费者的印象是杂、乱、差，可做为应急挑选，但一般不会作为必需消费之地。四是地铁商业一般是临时性消费，难以构成固定客户，尤其是培育忠实消费者。这也使得许多商家并不垂青效劳质量，乃至对消费者采纳欺骗，由此构成恶性循环。”陈岳峰表明。
（本文发表于《中国运营报》）
- 该帖于 2013-10-14 8:55:00 被修改正
