玉海楼商业项目提案
一、导语：破题玉海楼
1888年，玉海楼始建，即耸立起一座温州文明地标，以孙衣言、孙锵鸣、孙诒让为代表的领军人物，将19世纪的温州文明推到一个史无前例的高度。玉海楼一带可谓温州文明原点，温州精力滥觞之地玉海楼周边还有利济医书院、林庆云宅、李维樾宅、全国前期共用图书馆心兰书社、宗教修建关帝庙、教会聚会点等……
2009年6月3日，温商俊彦港瑞财团以48900万元取得玉海楼文明游览区28716平方米商业地块，楼面价17809.7元/平方米。
怎么在这样一个传统文明巅峰之地铸造一个现代时髦商业地标？
港瑞财团当然更希望在项目取得经济效益的一起打造商业地标，编写玉海楼新篇章！
怎么在项目开发中找准文明传承与商业运营结合的黄金点？
怎么找到社会效益与经济效益结合黄金点？
怎么经过差异化竞赛找到瑞安商业的空白点？……
上述问题的破解，将成为项目成功的关键所在！
二、商场研讨
（一）城市研讨
1、古城瑞安：瑞安这是一座具有1700多年前史的江南古城，浙江前史文明名城。三国吴始建罗阳县，唐天复二年安固县改为瑞安县。天瑞地安，千年古县，有着悠长前史文明。
2、强镇瑞安：瑞安是“温州方法”的重要发祥地。改革开放以来，瑞安公民发挥自己的聪明才智，首先展开商场经济，测验股份运营，走出了一条合适本地实践的经济展开路子。2008年全市完成生产总值368.16亿元，全国县域经济百强县第21位。
3、侨乡瑞安：瑞安是浙南闻名侨乡，有10万多瑞安人散布在世界60多个国家和区域。有20多万瑞安人走出瑞安在全国各地经商办厂，构成了一处处瑞安街、瑞安村。
4、大城瑞安：国务院批阅经过的《浙江省城镇体系规划（2008-2020）》指出，到2020年，全省城市化水平到达72%，瑞安等12座城市成为50万至100万人口的大城市，并以为2010年瑞安可构成大城市根本结构。1987年，瑞安撤县建市，其时城区面积仅2.6平方公里，人口7.3万。之后，城市建造的思路从限制于旧城改造的结构中跳出来，开端建造安阳新区和经济开发区。至1999年，建城区面积扩大到8.4平方公里，人口13.99万。进入新世纪以来，我市在原有基础上，将塘下、汀田、莘塍、飞云等镇进一步归入到城市展开区域内，开端拉起大城市的结构。到2008年末，我市市区建城区面积达67.83平方公里，城市化水平到达67.27%，其间市区人口达62.39万。
5、温瑞同城：跟着高速、高铁的贯穿，轿车年代的降临，瑞安已逐步与温州呈交融之势成为“南翼中心城”，同城效应逐步显着，对周边县区乃至闽东北县区都有很强的辐射力。
6、旅行名城：作为“中国优异旅行城市”，瑞安山水独特，风光旖旎，景色资源占国土面积20.8％，属旅行资源大市。瑞安名胜古迹许多，境内已发现史前遗址和各类文物史迹600处。具有七大景色名胜区：寨寮溪、圣井山、梅龙溪、桐溪、铜盘岛、龙井、卧龙峡；十大旅行区点：水乡古镇林垟、玉海文明游览区、江溪龙潭、白岩山、金鸡山、隆山公园、山皇古寨、尖山八水、顺泰梅尖、瑞安外滩；四处国家级要点文物维护单位：玉海楼、石棚墓、利济医书院、圣井山石殿；一处国家级森林公园——花岩。全市现有七家星级旅行饭馆，九家旅行社，十六家旅行引荐单位，并开发都市休闲游、山海生态游、文明查询游、经济探密游等道路。
城市特征：
1、“东南小邹鲁”瑞安前史悠长，文明见识深沉，作为瓯越文明的重要发源地，瑞安前史文明代表着温州文明的巅峰。从政府到民间，瑞安的城市前史文明维护认识认同度较高。
2、瑞安经济较为兴旺，经济实力使瑞安具有较强消费实力和出资才干。
3、作为闻名侨乡，瑞安城市具有更为开阔的世界视界。
4、瑞安城市高速展开，城市化进程加速，城市商业存在更多的晋级扩容空间。
（二）瑞安房地产商场研讨
1、土地供给商场：
2009年上半年瑞安投进土地较多，简直每个月都有2-3宗地投进，到7月份工放出16总土地，除一月份商务金融用地流标之外，其他土地均被开发商投得。
瑞安经济基础强，城市规划好，政府又许多放地，瑞安在2009年成为温州房产焦点，许多开发商目光集合该区域，竞标价与开端价比较成倍添加，整个楼市逐步盘活，房价稳步上升趋势显着，是开发商要点出资区域之一。
上半年土地放量为274332平方米，修建面积大640446平方米，占温州各市区放量的24%，出让金额到达235717万元，土地出让额超越温州主城区。
2、产品房商场：
上半年同意预售项目4个，面积13.86万平方米。其间住所面积12.37万平方米，848套。有6个楼盘新增供给，新增供给面积18.5万平方米，其间住所面积16.41万平方米，1125套。
据产品房预售项目数据计算：上半年处理产品房买卖合同存案776套，同比下 降7.8%；存案总面积13.53万平方米，同比上升17.9%；合同总金额22.2亿元，同比上升164%。其间住所765套，同比上升4.3%；面积13.4万平方米，同比上升31.3%；合同总金额达21.61亿元，同比上升232%。产品房买卖合同均价为16407元/平方米，同比上升124%；其间住所均价16126元/平方米，同比上升153%。
二季度产品房买卖合同存案613套，环比上升276%；存案总面积10.61万平方米，环比上升263%；合同总金额17.24亿元，环比上升247%。其间住所603套，环比上升272%；面积10.53万平方米，环比上升266%；合同总金额达16.76亿元，环比上升232%。产品房买卖合同存案计算均价为16407元/平方米，环比上升246%；其间住所均价15916元/平方米，环比下降5.8%。
3、二手房商场
上半年二手房买卖3187套，同比上升30.72%；成交面积42.07万平方米，同比上升11.95%；成交总金额25.23亿元，同比上升80.93%。其间住所买卖3163套，同比上升31.96%；成交面积37.6万平方米，同比上升25.03%；成交总金额24.34亿元，同比上升99.75%。二手房成交均价6000元/平方米，同比上升60.85%；其间二手房住所成交均价6474元/平方米，同比上升59.76%。
二季度二手房买卖量2114套，环比上升97.02%；成交面积26.98万平方米，环比上升78.79%；成交总金额16.96亿元，环比上升104%。其间住所买卖2101套，环比上升97.83%；成交面积24.46万平方米，环比上升86.01%；成交总金额16.5亿元，环比上升110%。全市二手房成交均价6286元/平方米，环比上升14.56%；其间二手房住所成交平均价6745元/平方米，环比上升13%。
瑞安房地产商场特征：
1、瑞安城市土地放量逐步增大，逐步成为温州房地产开发热门。
2、房价与温州城区显同城效应，量价齐升，一向为温州除主城区外的房价高地。
3、跟着房价的高企与温州的影响，房地产开发也逐步走向质量开发年代。
4、房地产出资认识强，购买力十分强壮。
5、商铺出资认识强，且出资规划不只限制在温州。
（三）瑞安商业商场
1、城市商圈
跟着城市的展开，新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整展开。新老商圈的裂变，正在进行，现阶段构成了三个市级商圈，瑞安逐步构成三个市级商圈：虹桥路中心商圈、新城商圈、外滩商圈。
2、业态散布：
（1）商业大街调研
内 容
NO1
NO2
NO3
商业街称号
虹桥路
滨江大路
瑞安商业步行街
位 置
瑞湖路-滨江路
前港-景滨路
虹桥南路-景滨路
运营工作
虹桥北路：餐饮、酒吧、茶室、酒店
酒吧、KTV、健康中心、茶室
北端商铺闲暇，南端数码产品及耗材
虹桥南路：百货、品牌服装专卖店、家电
首要运营品牌
虹桥北路：新江南假日酒店、嘀嗒嗒酒吧、近水茶室、湘菜管；虹桥南路：开泰百货、卡帕、雅戈尔、利郎、香影哥弟、新族家电、苏宁
益足堂、蓝湾之星沙龙、夜色酒吧、JJ88酒吧、砖石钱柜、拉芳舍、唐人街、麦田林餐饮连锁、彩虹康城、银座咖啡
华晨电脑、鸿盛科技、方正科技、华硕、神舟
商业定位
中 高 档
中 高 档
数码商场
辅射规划
整个瑞安市
整个瑞安市
瑞安市区
首要消费群
企业主、公务员、上班族
企业主、公务员、上班族
学生
租金水平
虹桥北路：一、二层均价：45~60元/㎡.月
一层：30~80元/㎡.月
20~40元/㎡.月
虹桥南路：一层：400~650元/㎡.月
二层：20元/㎡.月
商铺销价格格
商业兴旺，无商铺出售，价格未能查询
一层：30000~35000元/㎡
一层30000元/㎡左右
未来趋势解析
在未来几年之内，坚持瑞安市商业中心方位
主导瑞安休闲游乐工业
面对从头调整
内 容
NO4
商业街称号
万松路
位 置
西至花园路--东至莘阳大路
运营工作
万松西路：中式餐饮、社区店、酒店
万松中路：医院、超市、餐饮美食、手机通讯、银行、企事业单位、休闲文娱、宾馆酒店
万松东路：宾馆酒店、企事业单位、银行、餐饮美食、休闲文娱、百货、家居
商业定位
万松西路：中式餐饮、美容美发、银都酒店
万松中路：医学院、永乐话机、华伦酒店、新王朝酒店、新华书店、肯德基、金太子牛排、阿玛尼酒吧、豪客来、多美丽、五洲超市、银城超市、佳门客中餐、金饭碗、桂新园、天一地带手机、话机世界、叶同仁药店、永和豆浆、中亚大酒店、嘉乐迪、速8酒店
万松东路：万松酒店、市政府、瑞安数码城、百脑汇电脑城、国美电器、世界大酒店、KFC、二粒米餐饮、南边寝饰、贵族名品服饰、妇保院、年代广场、多福居、大富豪、锐思特旅馆、新概念家居 （银行、企事业单位略）
辅射规划
万松西路：中低档餐饮消费
万松中路：中高级时髦消费
万松东路（远程车站西侧）：会集了低、中、高级各类旅馆；
万松东路（远程车站东侧）：中高级消费 辐射整个瑞安市
首要消费群
中高收入集体、商务人士、企业主、上班族
租金水平
万松西路：45-55元/㎡·月，一、二层均价：30-45元/㎡·月；
万松中路：120-200元/㎡·月，一、二层均价：80-100元/㎡·月；
万松东路：40-65元/㎡·月
商铺销价格格
万松西路：15000元/㎡；万松东路：40000元/㎡
未来趋势解析
未来的5年依然坚持着现在商场格式，跟着政府对新城区的打造万松东路将会成新的商业中心区
内 容
NO5
NO6
NO7
商业街称号
罗阳大路
安阳路
健康路小吃 购物一条街
位 置
北至瑞祥大路--南至仲容路
北至瑞祥大路--南至仲容路
西至兴隆路--东至安阳路
运营工作
百货、超市、餐饮美食、家居布艺、建材装饰、酒店
美发、餐饮美食、家居建材、服装、家纺布艺、酒行等
药房、餐饮美食、服装、拍摄等
首要运营
品牌
年代广场、大润发、国贸大酒店、二粒米餐饮、德克士、小肥羊、摩力克布艺、欧尚布艺、欧亚家居、皇家本性家居、诺贝尔磁砖
光芒地带美发、美发之星、苗家山寨、聚鲜园美食居、方圆地板、圣象地板、可可尼布艺、名都皇家布艺、拉维之星品酒汇
健康大药房、名人时髦餐饮、川菜馆、当地风格的早餐店、安阳惠都服装商场、玛雅婚纱拍摄、牛人阁茶座
商业定位
罗阳北路、罗阳中路：中高级时髦消费
中 档
中低档
罗阳南路：社区型商业配套
辅射规划
瑞安市区
瑞安新城区
老住所区
首要消费群
工薪阶层、中高收入集体、小区业主
安阳路周边新校区业主
老住所区居民（中老年）、外地务工人员
租金水平
罗阳北路、罗阳中路：45-65元/㎡·月
65-100元/㎡·月
45-70元/㎡·月
罗阳南路：100-125元/㎡·月
商铺出售
价格
罗阳北路、罗阳中路：25000-30000元/㎡
3-4万元/㎡
3万元/㎡
罗阳南路：30000-40000元/㎡
未来趋势
解析
瑞安新城区域商场潜力较大，周边商住物业密布，归于社区型商业，未来会成为瑞安城市CLD中心
周边大部分为新住所区，现在的运营工作部分作为过渡，首要辐射周边小区业主
展开趋势相对安稳，周边人群认知度比较高，作为老社区相应配套
（2）主力商家
内 容
NO1
NO2
NO3
NO4
名 称
开泰百货
年代购物中心
瑞安商城
大润发超市
位 置
虹桥路
万松路与罗阳大路交叉口
商城大路与瑞光大路
罗阳大路
运营工作
一层：化妆品、珠宝、鞋包；
二层：女装饰品；
三层：男装、运动
一层：名品服饰、化妆品、珠宝、鞋包
二层：女装、内衣
三层：男装、运动、休闲
一层：男女服装、童装、鞋、布艺、小百货、针织品、家纺、化妆品、
二层：服装、家俬、家电
日子超市
首要运营品牌
一层：羽西、欧莱雅、苇宝、周大生、金利来
二层：季候风、欧秀、only、edc
三层：威磊、啄木鸟、百事、耐克、匡威
一层：兰蔻、dior、周六福、TOMMY HILFIGER
二层： only、欧时力、伊花欧秀、黛安芬
三层：tony jeans、阿迪、耐克、金利来
首要运营中低档品牌为主
日子超市
商业定位
二、三线品牌
中、高级品牌
中 低 档
大众化消费
辅射规划
瑞安市区及各县市
瑞安市区及各县市
瑞安市区及各县市、周边区域
瑞安市区
首要消费群
上班族、企业主、公务员
都市白领、上班族、企业主、公务员
工薪层、学生、外来务工、县市零售商
普通老百姓
租金水平
联营：扣点15~25%
联 营
/
订单式物业
商铺销价格格
/
/
50000元/㎡
/
未来趋势解析
规划面积小，竞赛才干差，虽方位优益，但极易被替代
地理方位优胜，运营面积达15000平方，会聚较多世界国内高级品牌，跟着新区不断展开，未来几年内依然能够别出心裁
规划大、运营品项丰厚、竞赛力强、辐射面广，在未来几年仍将是浙南闽北最大的产品集散中心
地理方位优胜，辐射新城区，跟着大型超市不断入驻瑞安，未来竞压力越大
瑞安商业特征：
（1）虹桥路是瑞安市区的商业中心，具有较长的前史渊源，因为地处老城区，购物环境、交通和配套效劳才干均存在显着缺少；
（2）万松西路、虹桥北路以及滨江大路已构成餐饮美食、休闲文娱、酒吧等专业餐饮街区，在瑞安市区有必定的影响力；
（3）瑞安市业态丰厚，商业开端从“量＂的添加向“质＂的改变：传统商业现已饱满，需求有新的商业方法才干得到消费者的认可，才干使项目具有满意商场竞赛力；
（5）本乡休闲餐饮等消费较为火爆，中高端消费才干强但消费外流较大。跟着城市规划与展开，“无规划＂向“全体定位运营＂展开，新城区商业功用日趋完善，但仍需时刻验证。
（6）城市商业将逐步构成自身的社会功用与定位：城市的不断扩张，无差异、不考虑社会分区功用的商业将很难在这个商场生计，契合所在区域的城市规划定位才干得到更好的展开；
（7）商业出资认识强，房地产的高企也带动商铺价格上涨。本地商铺租售比仅为2-3%，首要依托商铺增值获利。
序号
地块称号
出让面积（㎡）
总修建面积（㎡）
地块用处
出让时刻
开端价
补白
7
塘下中心区
C-7-2地块
7258
28305
商住
07.10.23
6300
正国房开以26000万（楼面价9992）投得
8
塘下中心区C-5-7地块
8394
26020
商住
07.10.23
1202
温州市天鸿房开以20400万（楼面价7840）投得
9
塘下镇鲍一村F-3-8地块
11601
31320
住所
08.1.25
6000
10
塘下镇凰湾村挂牌出让
6349
11176
住所
08.5.16
3000
由温州市鹿城诚信房地产开发有限公司以3800万元（楼面价3396元/㎡）投得
11
塘下镇塘口村罗西地块
3446
8373
住所
08.6.12
1434
由温州祥云出资有限公司以3400万（楼面价4061）
12
塘下镇中心区赵宅村C-6-1、C-6-2（2008G014号）地块
33994
67989
商住
08.10.2
32000
13
塘下镇里北垟村安顿留地地块
5531
10232
商住
08.12.26
1511
14
塘下镇中心区B-8-1、B-6-4的地块中标地价款
13204
49512
住所
09.2.27
14387
浙江正国房地产开发有限公司以14487万，楼面价挨近3000元/㎡）
15
塘下中心区C-6-1、C-6-2地块
33995
67989
商住
5.8
25800
由温州港瑞房地产开发有限公司以40150万元（楼面价5905元/㎡）投得。
（四）中高端消费商场
1、中国奢华品商场：金融危机促提早成为第二大奢华品消费国
2008年，家庭年收入超越25万元的中国殷实家庭已达160万户，并以16%的速度添加，估计到2015年将到达400多万户，到时中国将仅次于美国、日本和英国，成为全球殷实家庭数量第四多的国家。这意味着巨大的购买力。截止本年一月，中国奢华品消费总额达86亿美元，占全球商场的25%，初次超越美国，成为世界第二大奢华品国。世界奢华品消费前三名国家别离为日本、中国和美国。跟着金融危机的影响，许多奢华品品牌纷繁把中国作为避风良港，抢滩中国商场。
2、温州奢华品商场： 必然将成为奢华品首要商场
（1）毕马威最新出炉的《中国奢华品消费者》陈述称，上海、广州、深圳、北京、温州五城市人均收入超越7000美金，势将成为中国奢华品首要商场。温州的民间本钱尤为丰厚，780万人口的温州市，私营老板就达250万人以上，华裔58万人。中国1/10的宝马、奔跑等名车为温州人所具有。
（2）2007年末开业的华裔饭馆LV品牌专卖店，不到300平方米的店面可完成年出售成绩近亿元，成为全球最挣钱的LV专卖店之一，这是LV在中国开出的第13家专卖店，之前的12家别离开在北京、上海、广州、深圳、大连、成都、西安、厦门、杭州、青岛等10个城市
（3）温州世界奢华品展已举行三届，每届成交金额都在1亿元左右。
（4）阿玛尼、杰尼亚、范思哲、BOSS等十余个世界大牌进驻温州已有多年，并且与国内平等规划的城市乃至一些大城市比较，这些尖端品牌的入驻率和出售额都遥遥领先。
3、温州中高端商业：中高端商业购物场所不断拓宽
（1）酒店内商场中高端百货：现在，温州的有内商场的酒店首要有华裔饭馆（华裔名品城）、世界大酒店（世界大酒店名牌商城）、王朝大酒店等，其间华裔名品城与世界大酒店名牌商城影响力较大。
称号
华裔名品城
世界大酒店名牌商城
方位
信河街华裔饭馆附楼1-2F
公民路世界大酒店1-3F
开业时刻
2005年
1997年
修建面积
3000㎡
6000㎡
泊车状况
车位80多个，收费5元/次，车位严峻
80个，一般有空位
租金
——（合同签20年，前几年免租，今后每年递加，合同由署理商与华裔签）
租金品牌价值而定，20-30万元/年（含物业办理费与水电费），干流面积30平方米左右（单位租金在555-833元/㎡/月）
单个品牌运营面积
TRU TRUSSARDI：70 m2
JTDUPONL：30 m2
BOSS：30 m2
JC de CASTELBAJAC：30 m2
运营状况
杰出
一般
进驻品牌称号
LV EMPORIO ARMANI（阿玛尼）、VERSACE（范思哲）、BURBERRY（博柏利）、BOSS、TOMMY HILEFIGER（唐美希绯格）、ESCADA SPORT（爱斯达卡）、意大利的FURLA（孚勒）、SPORT MISSONI（米梭尼）——绝大部分品牌为一个老板一切（署理）
DUNHILL、S.T.DUPONT、BOOS、D&G、CAVALLI、VERSACE、FERRE、JDZEQUEL、MARCCAIN、CLASS roberto cavalli、BELFE、REPORT……
补白
附楼1-2F，运营时刻9:00am-10:00pm
运营产品层次：世界尖端男、女名牌服饰专卖店
世界大酒店名牌商城的一楼和二楼共有58个品牌，包含男装、女装和饰品。世界名牌商城面积6000多平方米。一楼和二楼专门出售一线世界男装名品； 20多个女装和饰品品牌散布在三楼，每个专柜面积从40到100平方米不等。入驻三楼的女装品牌别离来自法国、意大利、德国等欧洲国家，销价格位均超越3000元/件。
（2）温州年代广场一楼近3000平方米世界名品专卖店。
（3）温州财富中心购物广场，车站大路、面积近2万平方米的高端百货商场方案于年末开业，将打构成为温州奢华品牌最会集的商业中心。
（4）绿城温州鹿城广场、温州世贸中心塔楼、温州相信广场均方案做高端百货，经过高端百货拉升项目质量。
温州中高端百货消费特征：
1、在世界大酒店名品开业之前，温州中高端多会集在香港、上海、杭州以及国外。
2、温州经济实力强，中高端消费商场潜力大，现在中高端消费外流较为严峻。
3、中高端购物场所逐步增多，本乡消费在添加，需求更多的引导，存在较大的展开空间。
4、尚处于奢华品消费初期，有奢华品消费才干，尚没有构成奢华品消费文明。
5、瑞安作为南部中心城，中高端购物存在较多发掘的时机，部分高端购物标杆有利于拉升项意图全体层次，提高项目价值。
1、项目方针
项 目
数量（㎡）
备 注
建造用地面积
28716
出让用地21966㎡，保存修建用地约6750㎡
修建占地面积
11300
包含保存修建
总修建面积
27780
其间
新建面积
24850
含安顿店面1350㎡
保存面积
2930
旧址保存及搬迁修建
修建密度
39.40%
容积率
0.97
美化率
11.50%
含利济书院内部美化
地下室
15000
其间
商业用房
5000
泊车面积
10000
规划机动车泊车位
约250个
规划非机动车泊车位
约1000㎡
2、项目周边
（1）北与万松西路隔护城河，东隔河为虹桥路。南临公园路与安阳一中、玉海楼相连。项目是旧城区古修建保存最多的区域，周边有全国文保单位玉海楼和利济书院，有市级文保单位林庆云宅、李维樾宅、胡出众宅以及宗教修建关帝庙、教会聚会点等，具有较高艺术价值和前史价值，充沛表现瑞面深沉的文明见识。
（2）项目东、北侧均为河流，项目南边与已建玉海楼维护规划，湖滨公园与后垟河美化带天然衔接，西边与心兰苑规划严密相连。项目虽处于市中心，但地块周边物理屏障较多（河道与古宅等），不利于项目人流与交通流的便利性规划与灵通。
三、项目SWOT剖析
（一）优势
1、项目坐落虹桥路、万松路城市中心商圈，具有杰出的商脉；
2、具有玉海楼、利济医书院、李维樾宅等人文旅行资源，文脉见识深沉；
3、港瑞财团作为本乡名企，具有深沉人脉关系。
（二）下风
1、跟着商圈的违背，项目处于商圈边际，周边较为凌乱，商业层次较低；
2、街心公园及河道等使项目与虹桥路中心商圈构成物理屏障；
3、项目内文物维护修建使项目规划条件严厉，必定程度上与商业开发有较大抵触。
（三）时机
1、瑞安经济高速展开，中高端消费才干使项目打造中高端商业项目具有较大的空间。
2、玉海楼作为温州的文明地标，文明提高有利于添加项意图附加值。
3、项目作为城市建造的“四大文章”之一，适应城市建造需求简单得到更多的方针支撑。
4、瑞安商铺出资认识强，具有较强的出资实力，有利于支撑本项目作为中高端出资产品开发。
（四）要挟
1、宏观方针对经济及房地产出资影响带来的项目运营危险。
2、瑞安新城快速展开，新城商圈及外滩商圈构成项目所在中心商圈弱化。
3、港瑞财团商业地产开发及商业运营经历还较为缺少。
4、项目较高的地价使项目运营门槛增高，一起开发商承当较大的资金压力。
四、项目定位
（一）主题定位：一站式中高端世界化时髦公园MALL
以中高端客群为主，实质上复合购物、餐饮、文娱、休闲、旅行、文明、展现等多种功用的商业综合体，是商业中心，但全体规划方法上是有着文明公园情味的，也是文明旅行景象。
定位考虑：
（1）餐饮休闲文娱是现在瑞安最为火爆的业态，如项目定位为中高端休闲餐饮文娱MALL是最利于项目商业构成的。但这类业态遍及占用面积较大，且不利于项目出售。以高端世界化购物为主体利于项目形象提高，也有利于切割出售。
（2）公园MALL是新的商业载体，购物消费的实质不变，仅仅更多考虑周边公园的融为一体，杰出项目区位的文明层次。
（3）滨江公园、玉海广场是瑞安罕见的市区街心双公园，前史文明与现代 商业的有用结合，成为瑞安市的又一亮点。
（4）项目处于瑞安市商业中心地，项目定位世界名品街结合品牌休闲文明餐饮 的互补，补偿虹桥商圈缺少世界品牌的商业空白点，也将进一步稳固虹桥商圈的中心方位。
（5）现在整个瑞安市的主题文明商业较为涣散，没有构成系统化、规划化、质量化，一起也无显着的主题和特征。因而本项目将是世界品牌走进瑞安切入点。
（二）业态定位主张
世界名品街区+世界品牌大卖场+时髦精品街区+文明展现参观
世界品牌大卖场集合人气
世界名品街区提高项目价值
文明展现添加文明内在
1、世界名品街区：世界品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等，世界闻名品牌商直接运营或辅导运营世界名品街、特征连锁餐饮店、休闲消费带。品牌服饰、箱包、珠宝3类消耗品为主，比重约占60%。30%为各类餐饮业，如茶吧、咖啡吧、酒吧等，挑选以西餐为主的餐饮业，一方面西餐厅油烟少，厨房、操作间需求面积较中餐厅小，更合适世界名品街中的店面规划，10%的修建用于暂时文明展现等，使用频率相对低一些。
2、时髦精品街区：国内外闻名品牌专卖店、专业店和特征店及旅行纪念品、古董、字画，茶吧、咖啡吧、世界品牌快餐、奢华电影院。
3、文明展现参观：把古修建维护与展现参观结合起来，使古建不再仅用来观瞻，可考虑更多文明艺术的展现功用。
4、世界品牌大卖场：使用世界品牌大超市提高全体商业人气，满意周边市民日常日子需求。
（三）客群定位
1、消费客群定位：
（1）主力方针消费群
A、瑞安县市寻求品牌、质量、特征、特性、时髦的消费集体
B、商务人士（包含外来经商人员）、公务员等工作较为显着的人群
（2）辅佐性方针消费群
A、在项意图运营表现特征和主题后，一起结合瑞安的旅行资源，能有用招引到瑞安旅行的消费集体；
B、在项目招商和出售宣扬对瑞安县市构成强势影响后，周边县市、城镇人士也将成为其参观、休闲购物的辅佐消费群。
2、方针商铺出资客群
（1）世界品牌专营店、品牌餐饮和休闲文娱业的老板，经过购买商铺后自己运营
（2）瑞安、平阳、苍南区域的私企老板
（3）温州出资客
（4）经过浙江的民间工作协会宣扬，招引更多的（随机）出资客商
3、方针招商客户客群
（1）温州区域运营世界名品以及运营特性、休闲、时髦产品的专营商家
（2）温州区域特征店和闻名度高的餐饮和文娱工作品牌商家
（3）杭州、温州、宁波的特征休闲商业品牌运营商，并具有杰出的运营思路和运营实力
（四）规划主张
1、总平规划主张：
（1）全体以街区组合方法，全体分红两大区块：靠东边、北面依托老护城河连玉海楼及规划为世界名品街区，西南块相对较为喧闹规划为时髦名品街区。
（2）世界名品街区以部分联排商业别墅方法（一-三楼）。
全体一楼为独立商铺，二楼、三楼经过连廊连通，以平面商业为主。
（3）地下一、二层为世界大卖场及地下车库。
（注：以街区组合方法有利于产权切割出售，契合港瑞前期资金回笼翻滚开发战略。）
2、商业景象
（1）项目是中高端消费中心，作为城市文明手刺也应该是城市景色的一部分，集商业、人文、景色为一身，全体景象应考虑与公园与护城河及街心公园的照应。
（2）内部空间的处理上，能够考虑在街区营建出了小桥流水的气氛，乃至带有了园林的神韵，杰出“公园”MALL的风情，在滨水岸线考虑设置驳岸石块、为游人设置歇息场所。）
（五）运营方法主张
1、一致招商运营，只租不售
全体物业自行持有，一致规划、一致招商办理，该方法有利于坚持项目业态定位标准，利于招商及办理，成功营运的商业除了取得运营收入外展开商可取得物业增值空间。因为不能出售完成资金回笼，前期商业培养费用较大，对展开商资金是个巨大的检测。
2、一致招商运营，返租出售
前期可完成出售资金回笼，返租出售有利于商业的培养构成。培养期返还租金资金压力较大。
3、主力商业自行持有或返租出售
主力商业返租或自行持有，确保主力商业招商旺场。大部分商铺经过出售实施资金回笼，代为招商培养期资金压力下降。大部分商铺培养期不实施返租不利于办理不利于商业构成。
运营方法主张：
世界名品街区以持有或返租避暑方法，实施一致招商运营。
世界大卖场自行持有或视公司战略需求返租出售。
时髦名品街区以出售为主，主力商家带租金出售。
（六）形象定位
1、案名：玉海楼（商业公园）
中心推行语：文明原点 商业地标
（温州文明原点 世界时髦高地/温州精力原点 世界商业标杆）
玉海楼是温州的文明地标，具有极高的闻名度和文明影响力，直用其名有利于项目传达，一起杰出项意图文明价值。
备选案名：玉海楼新天地/玉海楼2009
（1）“新天地”代表着项意图精力传承与提高，也是赋予玉海楼商业地标元素。
“上海新天地”也是中国最为成功的老城区改造商业经典，“新天地”现已成为时髦的代名词。
（2）“2009”好像“1888”关于玉海楼来说是特别的一年，案名从“2009”时刻的视点来诠释“玉海楼”传承与提高。
五、营销攻略
文明攻略+招商攻略+体会行销+人脉攻略+媒体整合
（一）文明攻略：
安身“玉海楼”，项目推行以传承与提高温州文明为明线，把项目提高到城市运营的高度，经过系列文明营销活动，以文明攻略投合政府做“文明大市”之路，赢得项目传达的媒体主导话语权，把玉海楼深沉的文明内核植入项目然后提高项意图附加值。
履行战略一：“玉海楼”旧城改造政府论坛
主题：传承展开 再创光芒
主办单位：市政府
协办单位：港瑞
活动意图：将“项目运营”拔升为“城市运营”，借政府的召唤力度着重玉海楼地块展开的未来性，提高项目商场形象，然后到达强化决心的意图。以媒体报导的力度强化商场公信力。
活动简述：以“玉海楼”为主题，“旧城改建、古建维护及可持续展开”为中心，将城市境况及未来价值进行全面展现，到时约请各城市规划专家、经济学家、文物维护及前史文明研讨专家及相关商场研制人员参与，并现场由各大新闻媒体进行跟踪报导，一起亦与各类相关网站进以全程播报。
履行战略二：“玉海楼”寻觅温州文明原点活动
主题：温州精力溯源 文明原点寻根
主办：温州都市报（温州日报） 温州电视台
协办：港瑞
活动意图：经过引导寻觅文明原点活动，使“玉海楼”在温州规划内得到进一步传达，展现玉海楼孙诒让等先贤光芒成果，显示“玉海楼”在温州文明中的方位，也提高项目开发的形象。
活动简述：以温州精力溯源为主题，经过媒体专题报导图文报导的方法，采访专家、学者、市民等各界人士，展开温州文明原点、文明地标以及怎么在新时期展开温州文明、刻画新温州精力等。
履行战略三：“玉海楼”新温州精力雕塑全球搜集
主题：刻画新温州精力
主办：瑞安市政府
协办：港瑞
活动意图：搜集活动招引受众重视，经过广泛搜集的雕塑作为项意图自身景象，成为项意图一个亮点。
活动简述：在前期活动基础上，经过向全球新温州精力雕塑的搜集、评选及制造、放置全程，终究雕塑搜集把前期文明烘托物化，搜集的主题也与项目开发对“玉海楼”传承与展开的主题相吻合，新闻全程报导也是项目宣扬进程。
履行战略四：“玉海楼”温州文明商业创富论坛
履行战略五：编辑出版“玉海楼”先贤丛书（赠送）
…………
（二）招商攻略
商业地产，招商先行，主力商家是引擎。没有主力商业，业态定位就是废话。而招商新闻发布会、主力商业的查询、签约、入驻、开业……无一不是项目推行攻坚利器！
履行战略一：闻名商业办理公司签约（杭州世界名品街）
履行战略二：世界大卖场意向签约典礼
履行战略三：全球战略招商发布会
…………
（三）体会攻略
推行期间经过展现中心、样板展现区、时髦鉴赏会、世界名品街区体会游等充沛展现项目文明及时髦特质。
履行战略一：展现中心文明与时髦体会
展现中心承当温州文明及世界时髦品牌文明展现中心功用，让方针客群提早感触项目未来远景。
履行战略二：准客户香港、上海、杭州名品街区购物体会
在相关节点约请部分准客群亲自体会香港、上海、杭州等地奢尚品消费，感知高端商业空间巨大的增值空间。
履行战略三：名品时髦发布会、鉴赏会
针对方针客群举行与项目业态定位相关的产品时髦发布，名品鉴赏会，约请名品时髦人士与准客群沟通。
…………
（四）人脉攻略
这是一个圈层的年代，项目推行重视圈层传达，充沛用足港瑞人脉资源，并活跃拓宽各中高端圈层资源，建立中高层出资沙龙，针对中高端出资人群的特性展开圈层活动。
履行战略一：出资专家出资论坛
履行战略二：出资沙龙联谊活动
………………
（五）媒体整合
充沛研讨项目客群的获悉信息途径，针对方针客群，在不同的阶段以合适项目定位的传达方法与媒体进行整合传达。
野外+报纸+电视+网络+杂志+楼书+短信渠道
