谢尚伟：蜻蜓点水，看成都商业地产之三

谢尚伟：蜻蜓点水，看成都商业地产之三

    与成都这个近邻阴柔好街坊比较，重庆在商业环境与消费环境方面确实暂有间隔，这一点生动的体现在成都部份商家对重庆这个2小时车程规划的高度成长型商场视若无睹，进驻意向偏弱的境况。在部份成都商家的眼中，在重庆这个商场挣钱好像更为辛苦或许一部份成都商家满足于偏安一隅，图稳健与闲适……因为短期来看，有着天府新区巨大的“城市大饼规划"及将近100个商业体开展潜量的成都，好像深耕蓉城足矣。 不才，就是地道的双流乡下人，归于广义的成都人，对此我也略有领会。因为飘在重庆达13年之久，重庆与成都其实我更了解重庆，并且也更倾向于重庆人的思想，并越发的觉得重庆的魅力地点。当然，成都的那种高雅、休闲、半游玩的挣钱形式对出资者而言则更具招引力，这也直观的表现在重庆商家活跃前进成都商场。

    此行回蓉，首要意图在于和成都的部份商家代表的沟通沟通，趁便考察几个新开的商业地产项目，在两位尽职的同伴的安排下也有幸和成都同行及部份商家有几轮散谈，至所以否可以成功的招商引成都部份品牌到高端大气上层次的江北嘴CBD一事，我却是心态平缓，悉数随缘。究竟是否跨区域开展，前进哪个城市，关于一个品牌来讲都是要上升到战略高度的，不是一两次简略沟通可以处理的。介绍重庆商场，供给重庆商业开展态势的参阅，了解成都商家润泽的活法及润泽到何种程度才是此行的要义。在此，同时感谢成都的朋友们给予的坦白沟通时机。

    在此之前，我从前散谈过万象城、锦华万达、来福士广场、仁恒置地，这儿就不再缀述，本次要点看了金牛凯德广场二期、339欢乐颂、举世中心、凯丹广场，简析如下，潦以小结。

    金年凯德广场二期，西南交大邻近。

    这个商业体一二期相隔5年以上相继开发完结，投入营运。

    一期是凯德早年的典型方法：4层的长盒子，沃尔玛放2、3F，4楼首要为餐饮和儿童、影院业态，业态组合十分的群众、传统，感观乃至比重庆九龙坡区重庆动物园对面的凯德广场还要略逊一些。

    二期则时髦、现代，融入了当时新式购物中心的盛行方法，勘称凯德广场系列的上佳之作，以至于你经过一期走到二期会有一种比照显着的穿越感（一期朴素到“土火”的程度，二期则时髦太多）。一二期分阶段开发，并且与时俱进，当令晋级，凯德不愧为老道的商业地产基金：稳健，不盲目寻求规划，不盲目一步到位；不盲目寻求层次；关于出资的悉数均向收益率、报答率看齐。凯德广场二期的首要特点简述如下：

    1、阔绰的空间感与浅色系调性相辅相成。

    2、大中庭+跨层扶梯组合，成为二期竖向人流安排的中心及购物中心的视觉焦点。

    3、餐饮业态做得很强壮，并且十分重视餐厅开放性及品牌装饰风格的独特性，全体上有视觉美感。

    4、立异的体会性与公园化。

    4.1购物中心的屋面并没有像大多数商业项目被各类凌乱机电所占有，而是别俱匠心的规划了花园、健身步道、儿童游乐区、宠物乐土，关于购物中心房顶的立异使用十分值得学习与扩展性考虑。

    4.2在购物中心与周边社区相连的后区广场，凯德花巨资打造了巨型仿真恐龙（可发声，有动作，真的很大啊，根本参照了恐龙的实在标准），那个大家伙真的动起来，吼起来，那动态想来是适当有震慑，不知道周边的住区居民是否HOLD得住。

5、标志、大气、时髦的外立面，流线型规划，退台花园式处理方法，深得成都休闲味的真理，有与万象城的退台方法异曲同工之妙。

    339欢乐颂，华润万家在西南区开出的榜首个区域型购物中心。

    339米的电视塔，形似成都当时榜首地标，关于成都这样一个平原城市而言，这个高度已可以仰望全城。欢乐颂，339纷歧定有许多人知道，但电视塔在成都根本尽人皆知。

    从造型独特，侧重于夜间灯光作用的富丽丽的外立面规划来看，华润万家或该项意图出资方仍是用心良苦，花了老鼻子钱了；当然，钱花了，并纷歧定能到达预期的作用，至少白日看来一点都不震慑，也没有美感，反却是看到了粗糙的工艺与不太到位的细节。

    那个带层级叠水下沉式广场本来是一个很好的构思，也看得出万象城的规划方法，但叠水景象过于粗糙，必定程度上短少美感，略显惋惜；值得赞扬的是下沉式广场的标准感仍是不错的。

    内装规划明显是用心而讲究的，看得出透着精美的时髦，根本做出了小而美的感觉。

    部分开放式街区经过连廊与购物中心相连，餐饮集中于街区与零售相对的别离，此类规划必定程度上降低了业态的合作互动性。

    A、B馆之间经过地基层与电视塔的游客渠道相连，尽管完成了物理上的互通，但人流交互性其实并不算太好，并且B馆的商家组合过于简略，仅为H&M+优衣库+电玩城，彻底与商业主体A馆分裂，次主力店价值的未能有用发挥，这其实是一个问题。

    总的来讲，欢乐颂招商质量仍是不错的，在这样一个地段能做到这样的零售组合，已适当不易了；但欢乐颂确实又是把一个中小型商业体想的过于杂乱，做的过于杂乱，期望营建太多的所谓感觉，成果就是人活动线安排功率低下而略显紊乱；次主力店的价值难以发挥。看来零售与商业地产尽管联络严密，但方法确实有所不同。

    当然，或许华润万家自身就没有参加到最前期的项目规划之中，接手的是一个现已定型，且无法太多改动的“夹生饭”也未可知。

    凯丹广场，一个非典型的成功事例，一个有着显着专业房地产基金影子的中等规划的社区型购物中心。

    1、从紧凑的内部空间标准就可以看出出资方务实的出资报答逻辑，不摆阔，不逼仄，够用就好，适合就好（大概是3+4+3的感觉吧）。

    2、内装，经过规划感来提高感观质量，用材则是尽量经济的，地上没有石材，就是不同色系的地砖的拼贴组合。

    3、天顶，坚决的回避了所谓的巨型玻璃天幕，代之以小面积采光，以完成控光与节能的方针；这种才智显着是营运经验丰富的专业团队做点拨的成果，并且十分了解中国城市的状况“天空根本都是灰的，不看也罢”的中国国情。在采光天顶方面，内地许多新购物中心还在“巨形玻璃天幕”的道路上渐行渐远，比方重庆的星光年代巨大的玻璃天幕，除了带来作用图上的视觉震慑之外，附产品就是单调、夏日的高区炽热难耐，能耗高而制冷作用差，此类惋惜只要靠后期营运过程中经过工程优化来弥补了。

     层次不高，业态全面，有这样的一个购物中心在家的周围，其实也算一种小美好；并且还有宜家、欧尚、迪卡龙这些人气招引型“土豪大佬”在周围，生意继续兴隆那是适当的有保证。江湖风闻，凯丹广场已两易其手，价值倍增，这也算是外资基金成功试水内地商业地产的一个小缩影。尽管动态没有凯德那么大，但该项目现已做到既挣钱，又赚名；项目继续向好，很不易啊。这种不易，从相隔不到500米的苏宁举世当时的困境或可略知一二。

    举世中心，一个不行仿制的商业巨无霸，真实意义上的“土豪与巨大上”的融合的产品。

    2013年开业，以“举世”这样霸气侧漏的文字冠名的共两个，别的一个就是上海的月星举世港——全中国榜首个欧式内装风格的大型购物中心。

    1、举世中心，毗连成都的会展中心世纪城，南延线近邻南三环，具有成都最多的地上停车位（5600个），地下停车位达5400个，并标配成都最大的室外音乐喷泉广场，气势恢宏。

    2、整体规划最大，176万方的单体商业修建，有两栋世界五星酒店，25万方购物中心，70余万方商务办公楼，今世艺术中心，风情小镇，西南区最大的室内恒温水上乐土；传说为全球最大的单体商业修建。

    3、或许为全球规划最大的玻璃幕墙修建，或许为全球室内装饰石材使用面积最多的商业修建，地上、墙面悉数选用金色系石材铺贴，主中庭两组金色的跨层扶梯直上四楼渠道，扶梯侧板还加装了超长的LED屏，屏幕上游弋着各种海洋生物，那个姿势是适当的逼人。毫无疑问，举世中心是最具“土豪金气质”的购物中心，值得一提的是，这种“大气磅礴的土豪金元素”仍是先于IPHONE5S发布面市的。

    4、开业之初的节假日人气爆棚，乘坐跨层扶梯都需求专人维持秩序，限行排队，适当的壮丽。

    5、主进口中庭，4层挑空，并在4层构成空中观景渠道，在渠道上可明晰的观看到水上乐土的部份场景，很具感染力，该项目巨大的空间感与超级会展中心比较有过之而无不及。

    6、西南区首家乐天百货，招商尽管不算成功，但在艺术陈设、日子休闲空气的营建方面竭尽全力，很好的掩盖了1层招商状况欠安的表象，至少在一般受众看来是有构思而美丽的。3D墙画、艺术画廊、情形陈设区彻底成为成都市民，尤其是小太阳家庭摄影留影首选之地。

    7、天堂岛室内水上乐土，足以驻留小太阳家庭与年青情侣大半天的美好时光，也成为举世中心巨大的人气招引点，因为是室内恒温规划，水上乐土的营运彻底不受气候与时节的影响，保证365天高质量文娱。高投入、高运转本钱也成功的躲避了如重庆南山海昌加勒比及华岩寺大魔方等露天水上乐土靠天吃饭的惨白、为难境况。

    8、除了硬件的超级抢先之外，在商业组合方面举世中心其实还有许多功课要补，留给了营运团队巨大的优化调整空间。

    明显，举世中心是奔着多项全球榜首的名号去的，在硬件方面除了中东如沙特等“肯定多油的土豪”，一掷千金，不计本钱的极少量反常立异的商业项目可比之外，我想在5年之内可以与之比肩的或只剩下王健林先生的少量旅行地产项目、青岛的东方“豪莱坞”及华裔城更大手笔的旗舰产品。

    当然，这个项目也是国内极少量奔着城市家庭、情侣双休日“休闲、购物、休假、文娱”全过程体会而来的巨型复合化商业地产项目，其未来营运优化、营销推行的可塑型很强，是一个高门槛，不易也不行轻言仿制的特例型产品。176万方，不计地价的总投入也会迫临200亿元人民币，光是这个数字就足以令人咂舌，别的如此巨大的商业单体365天，每天10小时的运转本钱也将是一个令人胆颤的财政开销。总归，它修起来了，并成功开业了，并且短期之内人气之好超出大多数商家的意料，算是迈出了走向成功的一小步吧。

    在此之后，大成都都市圈还会连续面市更多的能带给商场惊喜或惊险的旗舰级商业地产项目，大慈寺的远洋邃古里、盐市口的九龙仓的IFS、温江的新光三越、中粮大悦城、鹏欣水游城……成都的商业地产越发精彩，其开展水准直追北、上、广、深，闻名，继续领跑西部当毫无悬念。（谢尚伟2013年11月5日于江北）