惠州实体商业的窘境与出路
资深操盘手：开发商应在公共空间的体会上投入更多
郑先生，在深圳有十余年的商业地产操盘经历
购物中心和传统百货未来很长时刻都将一起存在，原因在于消费者买东西仍是以实体商铺为主，购物中心存在的空间感、体会感，百货产品的差异化以及售后效劳，都可以寻找到突破点。
相关于传统百货商场，移动互联渠道最大的优点是全敞开的交互式，而需求店面人工的传统百货在网络面前几无优势。
现阶段国内百货九成成绩来自零售端，百货职业毛利率仅在18％-20％之间。来自权威机构2013年统计数据显现，网购直接吃掉了百货业态35％商场份额。这意味着百货职业的赢利根本都被网购吃掉了，咱们看到近几年运动品牌萎缩得十分凶猛，安踏、李宁特别如此，但一起一些针对年青人的时髦快销品牌体现却十分好，例如Zara、H＆M型。
所以在交际渠道、消费观念两极分化的转变下，一些传统的零售百货没有跟上年代的节奏，一起一大批注重体会的新式购物中心开端蚕食百货本来不断萎缩的商场。
国内现阶段三、四线城市以体会式为卖点的购物中心快速众多，但许多都是伪概念，这也是有些购物中心营运得很差的根本原因。体会式购物中心要运营好开发商的定位和规划十分重要，除惯例的电影院、健身房、KTV这些要素外，开发商关于购物中心的体会、功用的区分和所属客群的定位相符合极为要害。
同样是餐饮，为什么主题餐饮和特征餐饮的生意要好于大型高端餐饮？购物中心的儿童体会感怎么，环绕儿童主题的教育、游乐是可以留住一家人的。开发商是否有考虑在公共空间的体会上更多地投入，例如公共艺术类展馆等，购物中心的运营不仅仅在于招商，更重要的是在于后期运营以及商家的办理和消费阶级的互动，这也是购物中心留住商场份额的重要筹码。
传统百货并非必定走向消亡，在体会感为卖点的购物中心批量鼓起后，百货的需求受到影响，实际上百货的集体需求点和购物中心的客群彻底不相同，百货倾向个人，而购物中心则是倾向家庭。
所以咱们会看到购物中心首要的客群偏年青、时髦，而百货则是倾向老练、特定集体。假如百货可以进步本身效劳，在促销手法上可以多给到消费者一些实惠，培育固定的消费客群，拓荒其它功用业态，添加空间的陈设感，仍是大有出路的。新加坡的百货就运营得很好，仅仅规划上有一些减缩。国内的茂业、银泰百货、王府井也相同活得很好。
购物中心的问题应该归结于更多开发商开端看到了住所产品的抗危险才干差，把注意力都转移到商业地产上，导致其批量添加供给的商场危险。惠州这样的城市购买力可以接受多少体会式购物中心，人口结构是否合理，开发商很少去仔细考虑。不仅是惠州，三、四线城市的体会式购物中心都存在严峻泡沫。相似惠州这样的城市的体会式购物中心要做好，除构成错位竞赛外，开发商还要在硬件体会感上下更多时间，精细化受众集体，运用适宜的推行战略，但这关于其团队的要求很高。
开发商：有主题有特征的购物中心才干持续生计
和全国营销中心总经理周九洲
最近几年，惠州的商业地产开发如火如荼，越来越多的开发商热衷于造购物中心。究其原因大概有几点：首要，商业地产项目所带来的溢价才干是其他各种类型产品无法比拟的；同一片区，商铺的最高均价远远高于住所最高均价；其次，商业地产的明显特点是可金消融、仿制性强，商业地产可带来的丰盛报答。别的，购物中心具有较强的抗危险才干。一般大型的购物中心都可经过自我克制发生较强的安稳现金流，抵挡职业周期性危险。香港的大牌地产公司向来极为注重商业地产的自我克制，新鸿基、和记黄埔等港企经营收入中持有物业经营性收入份额大多高达30％-50％。
当时，商业地产的开展尽管迎来了巨大的机会，但一起也面临着“阶段性过剩”的危险。但这个进程并不会持续好久，由于跟着惠州经济的开展、城市化进程加快、人民生活水平进步，未来这座城市所需求的商业面积会逐渐增多，过剩的商业面积将会逐渐被消化。
未来，只要具有主题和特征的购物中心才干持续生计下来。商业开展须走出一条特征之路，体会取胜、引导交际化消费、互联网思想形式的线上线下运营等三大竞赛力不可或缺。而且，未来购物中心的业态组合会更讲究MixMatch形式，即混搭。业态布局不断调整、优化、丰厚，构成一个更全面的生活空间，以全方位满意人们的消费需求。
（南方都市报 记者蒋奇政 见习记者陈博 实习生罗强）
