导读：高企的租金与人力本钱腐蚀着传统百货零售业的赢利，电子商务的鼓起亦在分流收入，一些聪明的玩家开端决议“向下看”
地价不断上涨，富贵商业区趋于饱满，信任这个时分没有多少人会置疑一二线城市地下商业的潜力。所以，当韩国CGV星星世界影院将北京首家旗舰店设在新奥购物中心时，它的老板的解说水到渠成—韩国的商业简直不分地上和地下，只需合理运营两种都有很好的商业物业形状。新奥购物中心是2011年末开业的具有20多万平米的地下购物中心，在此之前北京现已有中关村广场购物中心、“77街”和国贸商城等一批地下商业中心。
从上世纪80年代地下人防工程开发，到90年代今后地铁为上海、北京和广州带来的地下商机，再到现在重庆、大连、无锡、西安、石家庄、哈尔滨等二线城市活跃开发大型地下商业项目的热心不断升温，地下商业现已步入了快速扩张期。有专家估计，在全国的百货零售业买卖总盘中，地下商业现已到达10％以上的比例，而且仍处于上升趋势中。
当然，地下商业的开展也并非一往无前，许多资金涌入的一起其本身也面对不少为难。更急迫的是，现在其又面对新的环境。
一份来自中国百货商业协会的陈述说，曩昔的一年81家大中型百货零售企业共完成了2282.7亿元的出售收入，同比仅增长了8.92％，赢利总额则同比下降了6.14％，这与2006年到2011年年均匀16.5％的增长率比较，下滑势态显着。一轮关店潮或许更能阐明这样的困境—从今年头开端，先后有伊势丹封闭沈阳店，大洋百货撤出石家庄和无锡，北京太平洋百货和贵友撤店。
除了房租和人力本钱上升揉捏盈余空间外，消费者购物习气的改动和网上购物的鼓起亦在分流收入，但这好像也在促进一轮革新，眼下越来越多的大型百货业正在策划向大型商业归纳体和细分的便利店业态转型。这也将新一轮地下商业的开发带到了簇新的语境之下，固有的百货零售形式现已不能再仿制，而成功的形式还有待探究。不过，这种不确定并没有影响新一轮热衷于地下商业参加者的热心，新业态的硬件打造和盈余形式探究正在进行中。
进化
地铁站依然是地下商业开发必不行少的依托物。在北京，无论是老一代的西单文明广场、复兴地下商业城等，仍是新一代的新奥购物中心、中关村购物广场，假如不是直接和地铁站相通，就是和地铁近在咫尺；在上海，闻名的徐家汇地铁商城、公民广场迪美购物中心、五角场等地下商业中心也无不与地铁相联。
即便如此，在挖掘地铁所带来的商机方面，人们的消费晋级和需求多元化仍是让地下商业逐渐演绎出两条天壤之别的道路，一类是面积有限以满意来往乘客消费的地铁站厅商业，主打运营便利性的普通产品和效劳以及盛行性产品。在这儿，咱们常会看到中低档品牌稠浊、化妆品店与特征小吃店毗连的景象。这样的商业形状大多为地铁运营商自己运营或出租给连锁商家运营。而另一类的形状则完全摆脱了小产品聚集地的形象，从购物和休闲环境的营建，到中高端品牌产品的供给，无不向大型高端业态挨近，方针消费人群直指白领和中产阶级。从现在一二线城市的出资方向看，后一种形状正成为一种潮流，也是职业进化所重视的要点。
具有高端消费休闲环境是新一轮地下商业开发的新特点。在新奥购物中心，顾客一点点感觉不到一般地下购物中心的严密压迫感，这儿将近一半的空间归于宽阔的走道和巨大的廊厅，外部则是精美园林景象的下沉花园，夏天这儿则是休闲纳凉的好去处。在此设店的优渥天府美食负责人段红祥对其内部硬件设备和环境向《举世企业家》称誉道，“这儿的规划都是一流的，灯火、装饰，还有一些细节规划都独出机杼，十分人性化。”中关村购物广场是2006年开业的地下商业中心，商户欧敏肤的一位出售通知《举世企业家》，她的客户大多来自中关村周边的写字楼，一些定时做护理的客户很依靠相对静寂的环境。欧敏肤经销法国化妆品品牌，在此设有两家门店。
不同环境的营建取决于定位的差异。新奥购物中心依托鸟巢、水立方和奥林匹克公园等旅游参观之地，在招引游客的一起，还招引着周边3至5公里的常住居民。“咱们现在80％的消费者都是北京当地的居民，新奥的方针是做供给家庭效劳休闲的中心。”新奥和元商业处理有限责任公司总经理曹峰对《举世企业家》说。而关于像中关村广场购物中心和国贸商城这样的地下商业体，由于地上上林立着许多写字楼，所以满意高端消费需求则是其运营的方向。但不论定位怎么，着重品牌效应成为它们共同的攻略。眼下新奥正在进行一轮品牌的调整，一些做得欠好的品牌被整理出去，而将更多的大品牌引进来。
和常态的地上商业相同，地下商业也在经受电商的冲击。定坐落家庭休闲和主题式消费供给者的新奥购物中心正在进行一轮新玩法，预备将更多的实地体会带给客户—关于一个前来消费的三口之家来说，孩子既能够挑选在少儿英语之家学习英语，或许在棋馆学习下棋，也能够跳跳芭蕾，或享用其他艺术体会，家长则能够去天虹百货购物闲逛；接下来一起到美食街，享用中式或西式的精美午饭，完后趁便来到CGV星星世界影院看场盛行的抢手电影，最终参加一下地上的体育主题活动，周边鸟巢、水立方、国家体育馆能够带来丰盛的运动资源。“带有体会式的招商项目是最受咱们欢迎的。”曹峰说，这些实地的体会是网上消费所不能带来的。
“现在许多的零售商业向日子体会方面转型是一个趋势，这包含了地上和地下的商业形状。”杉杉集团董事长郑永刚对《举世企业家》说，杉杉集团出资的宁波杉井奥特莱斯在2011年开业后也一直在探究休闲体会式的方向。
新一轮的地下商业开发热潮正在进行中，一个显着的新特征是政府的介入。在现在许多的一二线地下商业的开发项目中，政府已提早涉入规划地下商业空间。在上海五角场商圈的建造中，杨浦区政府考虑到土地的不行再生性以及行将面对的环境、交通问题，十分重视地下空间的开发，把市政管线等基建造备和地下商业空间开发的联系处理作为规划的要点，并把这一目的渗透到土地招拍挂中。
“单纯的土地开发现已是上世纪90年代的事了，现在不仅仅看开发商会不会盖楼，还要看地下开发的水平。”上海流转经济研究所所长汪亮对《举世企业家》说，开发商需求和政府签订协议，确保在开发地上上物业的一起，还要开发规划地下的部分。
眼下更多的地产开发商挑选自我克制物业掘金地下。新奥购物中心的前身是为奥运做配套的20.5万平米场所，在奥运会时是驻军和处理团队办公地，完毕后便改建成了商业中心，现在由土地一级开发商新奥集团的全资子公司新奥和元商业处理有限责任公司来处理运营。
难题
在曹峰看来，要让地下商业这一业态真实老练起来，还需求顾客和商户更高的认可度。他坦言，做地下商业远比地上难得多。新奥购物中心现在最大的应战是不易辨识和由此带来的招商难度。一般状况下，地上上假如缺少老练的商业，这一问题就是在地下运营商业面对的一个遍及难题。
虽然新奥购物中心紧邻地铁，但因坐落奥林匹克公园龙形水系的正下方，所以路面缺少辨识。为进步地上上的可视性，购物中心需求专门打高立柱、做门头。一起为强化交通的快捷性和公园式购物的体会颜色，一个露天下沉花园被打理得别具特征—长达700米的空间由7个院子串联而成，在满意人员集散等基本功用的基础上，还增加了表现“敞开的紫禁城”概念的中国元素人文景象，两边则是购物中心和地铁的出入口。当顾客从地铁口出来时，简直感觉不到是在地下9米的方位。
为处理客流的问题，新奥购物中心经过地上上的活动来导入人流。比方，上一年在地上上举行一个冰雪活动，就把售票和换礼物放在购物中心里；还有相似电影嘉年华、演唱会这样的活动，也将用餐和换票点放到中心里边。这样的做法是将地上和地下连接起来，为购物中心带来客流量。
内部装饰规划也是匠心独运，新奥购物中心学习了韩国和日本的范式，在粉饰地下环境方面下了一番功夫—为祛除地下幽暗、烦闷的形象，专门规划的光照体系和装饰彼此照应，灯饰和地下的图画彼此衬托；为扩展空间感和增强家庭活动体会的作用，还在规划前期就规划了一个高12米面积为2000平方米的大中庭。这在一般的地下商业中心里实属稀有。
现在新奥购物中心的招商比之前有所改善。为让更多的品牌商户进驻，中心和相关组织联盟派驻了一个工作站，驻办人员能够随时为商户咨询处理各种车牌和手续，还免费为商户职工打防疫针。段红祥进驻中心还不到一年的时刻，除了赏识这儿的软硬件条件，他还乐于见到每天来消费的客户除了游客、本地居民，还有周边国家会议中心参展的商户。现在段的门店现已由之前的亏本升至相等，他对未来的盈余决心满满。
从国内现在的状况来看，地点商圈的老练与否直接联系着地下商户的租金本钱和生意的丰盈度。老练商圈内的地上和地下的租金差异不大，而不老练地下商业体的低租金对应的是相对有限的流量。徐家汇地下商城之所以生意兴隆，正是由于在规划时就与港汇、东方、太平洋等多个大型商厦相通，商厦的品牌对地下商业形成了辐射力，地下商业又为地上商业供给了连绵不断的人流。
此外，地下商铺所在的方位也影响着收益水平。处于中关村广场购物中心进口处的欧敏肤门店的客流量和进店率要好于处于深处的另一个门店，但取得补偿的是常常做护理的顾客则偏心深处不太喧闹的环境，这儿每天均匀坚持10至20名进店消费的客人。但另一家同处深处的儿童品牌门店，即便在节假日光临的顾客也不多。
对地下商业兴旺的一线城市而言，未来更多的时机在于二次城市化的改造时机。上一年，由零售业组成的大阪商业联合会，看上了北京王府井区域的地下空间。该会现已与京阪电气铁道公司及日本商社伊藤忠恰谈，预备联手为中国建造王府井区域地下街。而在二线城市，跟着政府规划认识的增强，打造一个交融交通、商业、多业态归纳功用体的定位可能会让地下商业开发成为一片蓝海。
（举世企业家 记者：李冬洁）
