谈谈商业地产租金定价

谈谈商业地产租金定价
  　 我谈一些商业地产租金定价的阅历供咱们参阅。欢迎有此阅历的朋友进行讨论。
　
租金分为合同价格和战略价格(也叫推行价格)，咱们抽象的合称二者为市道价格。
　　租金的定价归于商业地产项目中价格战略体系的组成部分，往往是销售价格定价的先导和根据。拟定的租值体系假如满足科学合理并充沛尊重商场的话，那么这种战略价格其与实践运作中的合同价格差错率不会超越正负10%。对长时间从事商业物业定价的内行来说这不是难事，我在实践运作中这种定价也比较简单掌握。假如呈现战略价与合同价的较大差错，主要原因仍是价格体系的完好科学性和对商场的认知程度上的缺乏而形成的，比如对需方（商家）的租金接受度和敏感度和对需方的了解度。
　　而商家所需面积的巨细与租金成反比，商家品牌知名度的凹凸与租金大体也是成反比。
　　需求阐明的，商家品牌的评价并无实践含义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时分就应该进行客户剖析和定位，一起进行客户分类和分档，并供给客户名单，圈定客户规模，并且要细到客户来历、客户品牌等。这有点相似现在盛行的一种说法——定单式商业地产，仅仅咱们能够把客户分化的更细。
　　商家的出场先后次序对租金的反响度是不一样的，假如价格体系拟定的越合理那对价格体系发生的影响就越小，乃至跟着你的战略价格调整而发生改变，这是良性有序的。一般来说商场反响火热的项目大商家根本不受出场次序影响，小商家则越晚越晦气；而商场反响差的则越晚越可能取得许多优惠，乃至有可能“择死鸡”。
　　当然商业地产项目的营销也好、运营也舒适许多要素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格体系作为实战的根底确保。举个比如，做过招商的朋友都有这样的阅历，商家会不谋而合的采纳张望或延迟的战术，你假如轻率自动降价可能收到相反的作用吓跑商家，而高手的会灵敏使用不同的战术逼其就范，如开释其竞争对手的商洽信息等，让其发生“囚犯窘境”，很快就会顺畅洽谈下去。说走题了，这个是商洽技巧的问题。
　　可是价格体系的不完善、差错较大那么就会呈现许多改变了，一些不确定要素乃至会打破体系的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定悉数，结果也是很可怕的。
　　因而，拟定好价格体系对商业地产项目具有战略性的含义，也是项目成功的保证。
　　现在全国各地的商业地产项目数不胜数，但能很好拟定完好合理价格体系的寥寥无几。项目运转情况如何，咱们都看得到。地产商究竟不是零售运营商，起点不同罢了。对有爱好做商业地地产研讨和实践的同路来说，实在是生不逢时，英雄无用武之地。 该帖于 2005-11-24 9:27:00 被修改正
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给我一个地球，我能够撬动很多杠杆... 2004-11-25 15:40