[引荐]当时经济环境及其对零售业态的影响
经济环境指企业经济活动所面对的外部社会条件，其运行状况及打开趋势会直接或间接地对企业经济活动发作影响。现代零售业态是根据城市化及工业化敏捷打开而鼓起，其物质基础和环境的改动，使传统的零售业态逐渐萎缩，而催生了人们关于新式城市化商业设备和现代零售业态的寻求，这股力气带来了我国MALL的继续打开。回忆国内外经济环境对零售业态的影响，能够使咱们更好的把握未来。一、直接影响零售业态的经济环境指数商场不只是由人口构成的，这些人还有必要具有必定的购买力。反映零售业态打开环境的指数首要有：人均国民出产总值、恩格尔系数、住宅面积、人均轿车拥有量等，它也是影响零售业态构成与打开的直接经济环境。首要包含：(1)消费者收入水平的改变消费者收入，是指消费者个人从各种来历中所得的悉数收入，包含消费者个人的薪酬、退休金、盈利、租金、赠予等收入。消费者的购买力来自消费者的收入，但消费者并不是把悉数收入都用来购买产品或劳务，购买力仅仅收入的一部分。因此，在研讨消费收入时，要留意剖析清楚以下数据：①国民出产总值GNP。即国民总收入，是指一国或区域当年终究产品和劳务的出产总值，它是衡量一个国家经济实力与购买力的重要方针。假如GNP扣除出产过程中的本钱耗费（即折旧）后，称为国民净产值（NNP）。从国民出产总值的添加起伏，能够了解一个国家经济打开的状况和速度。一般来说，工业品的营销与这个方针有关，而消费品的营销则与此联系不大。国民出产总值添加越快，对工业品的需求和购买力就越大，反之，就越小。②人均国民收入GDP。是指GNP与总人口的比率。GDP={消费+总出资+政府开销+（出口-进口）}/常住人口数。这个方针大体反映了一个国家人民日子水平的凹凸，也在必定程度上决议产品需求的构成。一般来说，人均收入添加，对消费品的需求和购买力就大，反之就小。根据近40年的核算，一个国家人均国民收入到达5000美元，机动车能够遍及，其间小轿车约占一半，其他为摩托车和其它类型车。③人均收入（PI），是指一国或区域出产要素的投入，即薪酬、利息、租金和获利等凡归于个人收入项目的总和减去凡不归于个人收入的项目与总人口的比率。PI={[GNP-间接税+政府补助金]-公司未分配获利-公司所得税-社会保险税+政府搬运付出净额+公债利息+民间国外搬运收入净额}/常住人口数。④个人可分配收入（DI），DI=PI-个人所得税-个人储蓄，这是在个人收入中扣除税款和非税性担负后所得余额，而它是个人收入中能够用于消费开销或储蓄的部分，它构成实践的购买力。⑤个人可任意分配收入。这是在个人可分配收入中减去用于保持个人与家庭生计不行短少的费用(如房租、水电、食物、燃料、穿着等项开支)后剩下的部分。这部分收入是消费需求改变中最活泼的要素，也是企业打开营销活动时所要考虑的首要方针。因为这部分收入首要用于满意人们根本日子需求之外的开支，一般用于购买高级耐用消费品、旅行、储蓄等，它是影响非日子必需品和劳务出售的首要要素。⑥家庭收入。许多产品是以家庭为根本消费单位的，如冰箱、抽油烟机、空调等。因此，家庭收入的凹凸会影响许多产品的商场需求。一般来讲，家庭收入高，对消费品需求大，购买力也大；反之，需求小，购买力也小。需求留意的是，企业营销人员在剖析消费者收入时，还要区别“钱银收入”和“实践收入”。只要“实践收入”才影响“实践购买力”。因为，实践收入和钱银收入并不完全一致，因为通货膨胀、赋闲、税收等要素的影响，有时钱银收入添加，而实践收入却可能下降。实践收入便是扣除物价改变要素后实践购买力的反映。（2）消费结构改变与恩格尔系数恩格尔系数是衡量一个国家和区域居民消费水平凹凸和日子水平状况的重要方针，它是居民人均收入中食物消费占家庭消费总平均开销的比重。1857年，世界闻名的德国核算学家恩思特·恩格尔阐明晰一个规则：跟着家庭和个人收入添加，收入中用于食物方面的开销份额将逐渐减小，这必规则被称为恩格尔规则，反映这必规则的系数被称为恩格尔系数。其公式标明为：恩格尔系数（%）= 食物开销总额 /家庭或个人消费开销总额×100%恩格尔规则首要表述的是食物开销占总消费开销的份额随收入改变而改变的必定趋势。提醒了居民收入和食物开销之间的相关联系，用食物开销占消费总开销的份额来阐明经济打开、收入添加对日子消费的影响程度。众所周知，吃是人类生计的第一需求，在收入水平较低时，其在消费开销中必定占有重要位置。跟着收入的添加，在食物需求根本满意的状况下，消费的重心才会开端向穿、用等其他方面搬运。因此，一个国家或家庭日子越贫穷，恩格尔系数就越大；反之，日子越殷实，恩格尔系数就越小。恩格尔规则和恩格尔系数一经提出，就得到西方经济学界的广泛承受和承认，以为它具有遍及的适用性。在我国也较早应用在核算作业中。核算恩格尔系数一般是选用各地的城乡住户查询材料。根据联合国粮农组织提出的规范，恩格尔系数在59%以上为贫穷，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为殷实，低于30%为最殷实。在我国运用这一规范进行世界和城乡比照时，要考虑到那些不行比要素，如消费品价格比价不同、居民日子习惯的差异、以及由社会经济准则不同所发作的特别要素。关于这些横截面比较中的不行比问题，在剖析和比较时应做相应的除掉。别的，在调查前史状况的改变时要留意，恩格尔系数反映的是一种长时间的趋势，而不是逐年下降的肯定倾向。它是在熨平短期的动摇中求得长时间的趋势。伴跟着出产的添加和整个经济打开水平的进步，带来了城镇居民收入水平的进步和食物消费结构的改变：食物在整个消费品开销中的所占比重即“恩格尔系数”逐渐下降，并呈现多元化、结构性代替的趋势。 （表一：城镇居民人均消费性开销）我国城镇居民的恩格尔系数下降到40%以下，居民日子进入小康水平，此刻居民的消费结构也发作严重改变，由以往只注重满意根本日子需求开端向注重日子质量改变，体现在特性化消费增强和日子节奏加速，进入买方商场主导阶段。新式商业业态开端昌盛打开。所以，在向内地商圈拓宽时，恩格尔系数是一个十分重要的参阅数据。（3）、消费者开销形式和消费结构的改变跟着消费者收入的改变，消费者开销形式会发作相应改变，继而使一个国家或区域的消费结构也发作改变。西方一些经济学家常用恩格尔系数来反映这种改变。恩格尔系数标明，在必定的条件下，当家庭个人收入添加时，收入中用于食物开支部分的添加速度要小于用于教育、医疗、享用等方面的开支添加速度。食物开支占总消费量的比重越大，恩格尔系数越高，日子水平越低；反之，食物开支所占比重越小，恩格尔系数越小，日子水平越高。这种消费开销形式不只与消费者收入有关，并且还遭到下面两个要素的影响：①家庭生命周期的阶段影响。据查询，没有孩子的年轻人家庭，往往把更多的收入用于购买冰箱、电视机、家具、摆设品等耐用消费品上，而有孩子的家庭，则在孩子的文娱、教育等方面开销较多，而用于购买家庭消费品的开销削减。当孩子长大独立日子后，家庭出入预算又会发作改变，用于保健、旅行、储蓄部分就会添加。②家庭地址地址的影响。如住在乡村与住在城市的消费者比较，前者用于交通方面开销较少，用于住所方面的开销较多，而后者用于衣食、交通、文娱方面的开销较多。消费结构指消费过程中人们所耗费的各种消费材料(包含劳务)的构成，即各种消费开销占总开销的份额联系。优化的消费结构是优化的工业结构和产品结构的客观根据，也是企业打开营销活动的根本立足点。二战以来，西方兴旺国家的消费结构发作了很大改变：①恩格尔系数明显下降，现在大都下降到20%以下；②穿着消费比重下降，起伏在20%～30%之间；③住所消费开销比重增大；④劳务消费开销比重上升；⑤消费开支占国民出产总值和国民收入的比重上升。而从我国的状况看，跟着我国商场经济的打开，以及国家在住宅、医疗等准则方面变革的深化，人们的消费形式和消费结构改变现已敏捷改变。我国居民以食物、衣物等日子必需品为主的开销形式现已逐渐改变为消费者对便利性、专业效劳、选购品、特性化消费等需求开销形式。并且这种改变具有从一线城市、二线城市、三线城市及其商圈辐射内的小城镇梯度演进的特色，企业要注重这些改变，特别应把握拟进入的方针商场中开销形式和消费结构的状况，运送适销对路的产品和劳务，以满意消费者不断改变的需求。（4）、GDP、人均收入添加及消费能级改变的相互联系GDP和PI两者的联系是正相关的，但不是一回事。但GDP决议了一个区域实践人均收入的根本水平，我国城市现阶段两者之间的份额一般在3∶1左右，但这不是必定的，跟着经济景气局势或一个区域经济竞争才能而不断改变。人均收入决议了一个区域的实践消费能级。所谓消费能级，就是个人的可分配收入DI体现的单品购买才能。消费能级一般以城市家庭的年平均消费开销为评价参数，消费能级越高，消费结构中产品性开销的比重越小，而效劳性开销的比重越大。（表二：上海GDP添加、人均收入添加及消费能级改变）二、人均国民出产总值GDP与零售业态业态演进人均GDP低于1000美元，是传统百货主导期。高于1000美元是精品百货主导期。兴旺国家和区域的经历来看，一个国家人均GDP300-600美元水平常，连锁商业就会开端打开；人均GDP 1000-2000美元的水平常，大规模、世界化的连锁企业就会呈现。（表三：食物超市发作和打开的GDP值状况）2000年，我国人均GDP到达855美元，大规模连锁超市企业就开端提速打开。一般GDP到达1500-2000美元，消费者购物开端倾向非价格的便利性和特性需求，生鲜超市和大卖场(GMS)开端打开；一般GDP到达2500-3000美元，便利店业态便开端规模化打开，1997年上海GDP到达3013美元时便利店呈现大打开的局势就阐明晰这个规则。（表四：零售业态店的相互促进和打开）在GDP到达3000-4500美元期间，品类专业店、大型购物中心、折扣店等业态店，开端很多添补现代超市业态和传统百货业态交织留下的商场空间，但大卖场(GMS)、现代百货的大规模、连锁化老练打开期是在GDP到达4000美元以上才足以找到获利空间的。而未来3-5年融多种业态和专业效劳于一体的MD特化MALL（多业态品牌化的城市商业综合体）将敏捷在滨海城市和中心城市鼓起，这将是结合城市商业规划和现代完好零售效劳于一体的大型商业区、日子方式中心（Lifestyle Focus）。估计到2010年，我国人均GDP将到达2500美元，城镇居民人均GDP将到达5000美元以上。零售业打开的商场空间和业态空间还十分的远大。但打开零售业态必定要尊重客观规则，充沛了解当地商业规划和环境指数，既力所能及，又要有前瞻性的出资战略。三、城市化进程及城市商业综合体（MALL）的经济学含义21世纪我国城市化的一个趋势就是，大城市、特大城市继续打开；由多中心城市带动的区域城市群（带）打开敏捷；中等城市呈鼓起趋势；小城镇与城乡一体化打开。当时，我国城市化水平现已超越40％，非农工业打开的经济要素继续向城市集合，而现代日子方式和城市文明进一步向城镇扩展。我国城市化进程的必定趋势是以中心城市带动区域城市群的构成和打开，如广州、重庆、郑州、厦门等典型的进化打开状况。商业昌盛是城市化的重要打开方针，以城建市，以市兴城，城市一体，催生商业地产新规划。购物中心是城市商业需求与地产开发结合打开的新生事物，城市化进程催生了MALL这一新式商业综合体，而成为城市的商业活动中心，集中体现了城市现代商业功用的新需求。咱们考虑商业地产的打开，有必要深化“以商定产”的城市运营视点。其重要性在于，不只是为一个“项目”选址或定位，并且要为城市商圈和城市功用的全体晋级和营建进行定位，有用推进城市商业全体晋级和一个商圈的老练，其全体按街区进行规划和布局，与城市商业规划相匹配，承载商业内容重新组合的物业再造，需求深化城市功用、消费功用、作业功用、文明功用、旅行文明功用等考量。仅以美国购物中心对美国经济的整体奉献为例，1993年其总出售额成绩到达8302亿美元，1994年到达了8500亿美元，2000年其总出售额成绩已超越了1万亿美元，这个出售额在非轿车相关产品的出售额中占了55％，美国购物中心所用职工超越1000万人，简直每11个作业人口中就有一名是在大型购物中心作业。在这里需求阐明的一点是，美国的购物中心工业1993年就已进入了老练打开时期，因此大型购物中心数量逐年递减，即便如此，购物中心所发作的出售额，依然呈现出直线上升的趋势。购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和区域鼓起并且进入昌盛打开阶段，被零售业人士称为“流转革新”，首要原因在于购物中心从根本上改动了零售业的被迫和隶属位置，完成了与相关工业的有机交融甚至对出产的引导、对消费的促进。假如进一步打开剖析，能够从经济和社会、科技、日子形状等方面加以阐明。现代经济学以为：城市经济的打开不只要依托新经济添加点所供给的获利，并且要依托商业昌盛带来的土地、房产、劳动力以及基础设备等要素的遍及增值。这能够说是咱们对“重商主义”的重新认识。
经济环境指企业经济活动所面对的外部社会条件，其运行状况及打开趋势会直接或间接地对企业经济活动发作影响。现代零售业态是根据城市化及工业化敏捷打开而鼓起，其物质基础和环境的改动，使传统的零售业态逐渐萎缩，而催生了人们关于新式城市化商业设备和现代零售业态的寻求，这股力气带来了我国MALL的继续打开。回忆国内外经济环境对零售业态的影响，能够使咱们更好的把握未来。一、直接影响零售业态的经济环境指数商场不只是由人口构成的，这些人还有必要具有必定的购买力。反映零售业态打开环境的指数首要有：人均国民出产总值、恩格尔系数、住宅面积、人均轿车拥有量等，它也是影响零售业态构成与打开的直接经济环境。首要包含：(1)消费者收入水平的改变消费者收入，是指消费者个人从各种来历中所得的悉数收入，包含消费者个人的薪酬、退休金、盈利、租金、赠予等收入。消费者的购买力来自消费者的收入，但消费者并不是把悉数收入都用来购买产品或劳务，购买力仅仅收入的一部分。因此，在研讨消费收入时，要留意剖析清楚以下数据：①国民出产总值GNP。即国民总收入，是指一国或区域当年终究产品和劳务的出产总值，它是衡量一个国家经济实力与购买力的重要方针。假如GNP扣除出产过程中的本钱耗费（即折旧）后，称为国民净产值（NNP）。从国民出产总值的添加起伏，能够了解一个国家经济打开的状况和速度。一般来说，工业品的营销与这个方针有关，而消费品的营销则与此联系不大。国民出产总值添加越快，对工业品的需求和购买力就越大，反之，就越小。②人均国民收入GDP。是指GNP与总人口的比率。GDP={消费+总出资+政府开销+（出口-进口）}/常住人口数。这个方针大体反映了一个国家人民日子水平的凹凸，也在必定程度上决议产品需求的构成。一般来说，人均收入添加，对消费品的需求和购买力就大，反之就小。根据近40年的核算，一个国家人均国民收入到达5000美元，机动车能够遍及，其间小轿车约占一半，其他为摩托车和其它类型车。③人均收入（PI），是指一国或区域出产要素的投入，即薪酬、利息、租金和获利等凡归于个人收入项目的总和减去凡不归于个人收入的项目与总人口的比率。PI={[GNP-间接税+政府补助金]-公司未分配获利-公司所得税-社会保险税+政府搬运付出净额+公债利息+民间国外搬运收入净额}/常住人口数。④个人可分配收入（DI），DI=PI-个人所得税-个人储蓄，这是在个人收入中扣除税款和非税性担负后所得余额，而它是个人收入中能够用于消费开销或储蓄的部分，它构成实践的购买力。⑤个人可任意分配收入。这是在个人可分配收入中减去用于保持个人与家庭生计不行短少的费用(如房租、水电、食物、燃料、穿着等项开支)后剩下的部分。这部分收入是消费需求改变中最活泼的要素，也是企业打开营销活动时所要考虑的首要方针。因为这部分收入首要用于满意人们根本日子需求之外的开支，一般用于购买高级耐用消费品、旅行、储蓄等，它是影响非日子必需品和劳务出售的首要要素。⑥家庭收入。许多产品是以家庭为根本消费单位的，如冰箱、抽油烟机、空调等。因此，家庭收入的凹凸会影响许多产品的商场需求。一般来讲，家庭收入高，对消费品需求大，购买力也大；反之，需求小，购买力也小。需求留意的是，企业营销人员在剖析消费者收入时，还要区别“钱银收入”和“实践收入”。只要“实践收入”才影响“实践购买力”。因为，实践收入和钱银收入并不完全一致，因为通货膨胀、赋闲、税收等要素的影响，有时钱银收入添加，而实践收入却可能下降。实践收入便是扣除物价改变要素后实践购买力的反映。（2）消费结构改变与恩格尔系数恩格尔系数是衡量一个国家和区域居民消费水平凹凸和日子水平状况的重要方针，它是居民人均收入中食物消费占家庭消费总平均开销的比重。1857年，世界闻名的德国核算学家恩思特·恩格尔阐明晰一个规则：跟着家庭和个人收入添加，收入中用于食物方面的开销份额将逐渐减小，这必规则被称为恩格尔规则，反映这必规则的系数被称为恩格尔系数。其公式标明为：恩格尔系数（%）= 食物开销总额 /家庭或个人消费开销总额×100%恩格尔规则首要表述的是食物开销占总消费开销的份额随收入改变而改变的必定趋势。提醒了居民收入和食物开销之间的相关联系，用食物开销占消费总开销的份额来阐明经济打开、收入添加对日子消费的影响程度。众所周知，吃是人类生计的第一需求，在收入水平较低时，其在消费开销中必定占有重要位置。跟着收入的添加，在食物需求根本满意的状况下，消费的重心才会开端向穿、用等其他方面搬运。因此，一个国家或家庭日子越贫穷，恩格尔系数就越大；反之，日子越殷实，恩格尔系数就越小。恩格尔规则和恩格尔系数一经提出，就得到西方经济学界的广泛承受和承认，以为它具有遍及的适用性。在我国也较早应用在核算作业中。核算恩格尔系数一般是选用各地的城乡住户查询材料。根据联合国粮农组织提出的规范，恩格尔系数在59%以上为贫穷，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为殷实，低于30%为最殷实。在我国运用这一规范进行世界和城乡比照时，要考虑到那些不行比要素，如消费品价格比价不同、居民日子习惯的差异、以及由社会经济准则不同所发作的特别要素。关于这些横截面比较中的不行比问题，在剖析和比较时应做相应的除掉。别的，在调查前史状况的改变时要留意，恩格尔系数反映的是一种长时间的趋势，而不是逐年下降的肯定倾向。它是在熨平短期的动摇中求得长时间的趋势。伴跟着出产的添加和整个经济打开水平的进步，带来了城镇居民收入水平的进步和食物消费结构的改变：食物在整个消费品开销中的所占比重即“恩格尔系数”逐渐下降，并呈现多元化、结构性代替的趋势。 （表一：城镇居民人均消费性开销）我国城镇居民的恩格尔系数下降到40%以下，居民日子进入小康水平，此刻居民的消费结构也发作严重改变，由以往只注重满意根本日子需求开端向注重日子质量改变，体现在特性化消费增强和日子节奏加速，进入买方商场主导阶段。新式商业业态开端昌盛打开。所以，在向内地商圈拓宽时，恩格尔系数是一个十分重要的参阅数据。（3）、消费者开销形式和消费结构的改变跟着消费者收入的改变，消费者开销形式会发作相应改变，继而使一个国家或区域的消费结构也发作改变。西方一些经济学家常用恩格尔系数来反映这种改变。恩格尔系数标明，在必定的条件下，当家庭个人收入添加时，收入中用于食物开支部分的添加速度要小于用于教育、医疗、享用等方面的开支添加速度。食物开支占总消费量的比重越大，恩格尔系数越高，日子水平越低；反之，食物开支所占比重越小，恩格尔系数越小，日子水平越高。这种消费开销形式不只与消费者收入有关，并且还遭到下面两个要素的影响：①家庭生命周期的阶段影响。据查询，没有孩子的年轻人家庭，往往把更多的收入用于购买冰箱、电视机、家具、摆设品等耐用消费品上，而有孩子的家庭，则在孩子的文娱、教育等方面开销较多，而用于购买家庭消费品的开销削减。当孩子长大独立日子后，家庭出入预算又会发作改变，用于保健、旅行、储蓄部分就会添加。②家庭地址地址的影响。如住在乡村与住在城市的消费者比较，前者用于交通方面开销较少，用于住所方面的开销较多，而后者用于衣食、交通、文娱方面的开销较多。消费结构指消费过程中人们所耗费的各种消费材料(包含劳务)的构成，即各种消费开销占总开销的份额联系。优化的消费结构是优化的工业结构和产品结构的客观根据，也是企业打开营销活动的根本立足点。二战以来，西方兴旺国家的消费结构发作了很大改变：①恩格尔系数明显下降，现在大都下降到20%以下；②穿着消费比重下降，起伏在20%～30%之间；③住所消费开销比重增大；④劳务消费开销比重上升；⑤消费开支占国民出产总值和国民收入的比重上升。而从我国的状况看，跟着我国商场经济的打开，以及国家在住宅、医疗等准则方面变革的深化，人们的消费形式和消费结构改变现已敏捷改变。我国居民以食物、衣物等日子必需品为主的开销形式现已逐渐改变为消费者对便利性、专业效劳、选购品、特性化消费等需求开销形式。并且这种改变具有从一线城市、二线城市、三线城市及其商圈辐射内的小城镇梯度演进的特色，企业要注重这些改变，特别应把握拟进入的方针商场中开销形式和消费结构的状况，运送适销对路的产品和劳务，以满意消费者不断改变的需求。（4）、GDP、人均收入添加及消费能级改变的相互联系GDP和PI两者的联系是正相关的，但不是一回事。但GDP决议了一个区域实践人均收入的根本水平，我国城市现阶段两者之间的份额一般在3∶1左右，但这不是必定的，跟着经济景气局势或一个区域经济竞争才能而不断改变。人均收入决议了一个区域的实践消费能级。所谓消费能级，就是个人的可分配收入DI体现的单品购买才能。消费能级一般以城市家庭的年平均消费开销为评价参数，消费能级越高，消费结构中产品性开销的比重越小，而效劳性开销的比重越大。（表二：上海GDP添加、人均收入添加及消费能级改变）二、人均国民出产总值GDP与零售业态业态演进人均GDP低于1000美元，是传统百货主导期。高于1000美元是精品百货主导期。兴旺国家和区域的经历来看，一个国家人均GDP300-600美元水平常，连锁商业就会开端打开；人均GDP 1000-2000美元的水平常，大规模、世界化的连锁企业就会呈现。（表三：食物超市发作和打开的GDP值状况）2000年，我国人均GDP到达855美元，大规模连锁超市企业就开端提速打开。一般GDP到达1500-2000美元，消费者购物开端倾向非价格的便利性和特性需求，生鲜超市和大卖场(GMS)开端打开；一般GDP到达2500-3000美元，便利店业态便开端规模化打开，1997年上海GDP到达3013美元时便利店呈现大打开的局势就阐明晰这个规则。（表四：零售业态店的相互促进和打开）在GDP到达3000-4500美元期间，品类专业店、大型购物中心、折扣店等业态店，开端很多添补现代超市业态和传统百货业态交织留下的商场空间，但大卖场(GMS)、现代百货的大规模、连锁化老练打开期是在GDP到达4000美元以上才足以找到获利空间的。而未来3-5年融多种业态和专业效劳于一体的MD特化MALL（多业态品牌化的城市商业综合体）将敏捷在滨海城市和中心城市鼓起，这将是结合城市商业规划和现代完好零售效劳于一体的大型商业区、日子方式中心（Lifestyle Focus）。估计到2010年，我国人均GDP将到达2500美元，城镇居民人均GDP将到达5000美元以上。零售业打开的商场空间和业态空间还十分的远大。但打开零售业态必定要尊重客观规则，充沛了解当地商业规划和环境指数，既力所能及，又要有前瞻性的出资战略。三、城市化进程及城市商业综合体（MALL）的经济学含义21世纪我国城市化的一个趋势就是，大城市、特大城市继续打开；由多中心城市带动的区域城市群（带）打开敏捷；中等城市呈鼓起趋势；小城镇与城乡一体化打开。当时，我国城市化水平现已超越40％，非农工业打开的经济要素继续向城市集合，而现代日子方式和城市文明进一步向城镇扩展。我国城市化进程的必定趋势是以中心城市带动区域城市群的构成和打开，如广州、重庆、郑州、厦门等典型的进化打开状况。商业昌盛是城市化的重要打开方针，以城建市，以市兴城，城市一体，催生商业地产新规划。购物中心是城市商业需求与地产开发结合打开的新生事物，城市化进程催生了MALL这一新式商业综合体，而成为城市的商业活动中心，集中体现了城市现代商业功用的新需求。咱们考虑商业地产的打开，有必要深化“以商定产”的城市运营视点。其重要性在于，不只是为一个“项目”选址或定位，并且要为城市商圈和城市功用的全体晋级和营建进行定位，有用推进城市商业全体晋级和一个商圈的老练，其全体按街区进行规划和布局，与城市商业规划相匹配，承载商业内容重新组合的物业再造，需求深化城市功用、消费功用、作业功用、文明功用、旅行文明功用等考量。仅以美国购物中心对美国经济的整体奉献为例，1993年其总出售额成绩到达8302亿美元，1994年到达了8500亿美元，2000年其总出售额成绩已超越了1万亿美元，这个出售额在非轿车相关产品的出售额中占了55％，美国购物中心所用职工超越1000万人，简直每11个作业人口中就有一名是在大型购物中心作业。在这里需求阐明的一点是，美国的购物中心工业1993年就已进入了老练打开时期，因此大型购物中心数量逐年递减，即便如此，购物中心所发作的出售额，依然呈现出直线上升的趋势。购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和区域鼓起并且进入昌盛打开阶段，被零售业人士称为“流转革新”，首要原因在于购物中心从根本上改动了零售业的被迫和隶属位置，完成了与相关工业的有机交融甚至对出产的引导、对消费的促进。假如进一步打开剖析，能够从经济和社会、科技、日子形状等方面加以阐明。现代经济学以为：城市经济的打开不只要依托新经济添加点所供给的获利，并且要依托商业昌盛带来的土地、房产、劳动力以及基础设备等要素的遍及增值。这能够说是咱们对“重商主义”的重新认识。
