一度曾被美国《时代周刊》评为国际最大购物中心，又曾沦为媒体口中的“鬼城”，华南Mall的复生之路成为中国三四线城市购物中心的一个样本
再次见到高铁栓，他正忙着和一批新朋友——去年底新进驻华南Mall的商铺老板们，热烈地评论每天的运营状况。而在半年曾经，作为这座被外媒称为“鬼城”的原国际最大购物中心华南Mall的总经理，在外界各种夸大的传言中，他每天做的是砸墙、拆桥，填喷水池……
“6月1日当天，人流量和出售创了华南Mall的前史纪录。”高铁栓对《榜首财经日报》表明，当天人流量达到了8万人左右。
“吃饭要排队”成了现在来这儿的最深感受。而据天和百货里多个服装零售专柜的导购介绍，生意还可以，现在气候热，晚上人更多。
“刚开业的那个礼拜，每天的运营额都是以万核算。”曼妮芬内衣专卖店的店员对本报表明，依据她的调查，尽管现在生意还不错，但来这儿的人首要仍是吃喝玩乐，趁便购物。
从1月份正式开业到现在，华南Mall每天的均匀人流量保持在1万人以上，人均停留时间增加了2~3个小时。
宝星茶餐厅的李老板表明，其生意越来越好，在华南Mall门店的运营成绩，现已在渐渐逾越东莞老店成绩。
其实，自2005年开端面向群众运营，华南Mall在业界备受质疑。2012年，跟着“空置率99%”风闻的出现，这座旧日“国际最大购物中心”被耸人听闻地冠以“鬼城”称谓。
2亿元从头改造
2006年12月，北大资源集团从华南Mall原店主胡桂荣手中正式接过该项目。
据高铁栓回想，自接手以来，一直在处理华南Mall的前史遗留问题，“北大资源对我仅有的要求是盘活财物，到2017年完成现金流转正。”
依据规划预算，北大资源拨出2亿元对华南Mall进行大改造，其改造包含动线改造、外立面改造、内部改造等各个方面。
据闻，胡对华南Mall倾泻了极大的汗水，从美国请来了一家十分闻名的规划公司做修建规划，而这家美国规划公司把美国的购物中心规划搬到了东莞。
多位业界人士以为，在中国购物中心要旺场，餐饮是十分重要的一环。美式规划给华南Mall修建主体留下了许多硬伤。
“咱们拿到的购物中心，运营中餐所需的煤气、隔油池、污水池，什么都没有。”高铁栓表明后期改造，本钱不菲。
此外，美国式购物中心的规划并不契合中国购物中心的人流意向。现在的华南Mall砸掉了曾经门口的修建，拆掉了进广场的桥，喷水池被填埋，整个广场被彻底翻开。
“没改造之前，里边的店肆很少有人会去。”华南Mall的一个商家表明。
除了改造，回收商铺产权也是摆在北大资源面前的一道难题。据北大资源方面核实，未收买之前，华南Mall购物中心80%的商铺物业权现已出售给散客小业主。
有业界人士以为，为弥补现金流卖商铺，也是许多购物中心的弊端。零散散布的非自有产权商铺，打乱了整个购物中心的整体规划和运营。
北大资源现已连续回收一些商铺的物业，具有80%商铺的物业权。高铁栓表明，现在，依然有少数商铺物业未被回收。
改造之后的华南Mall一期于今年年头开业，到下一年5月1日全线开业。
“接地气”
“三四线城市购物中心瞄准‘巨大上’必死”，高铁栓以为玩“巨大上”在一二线城市还有生计地步，但在大型购物中心扎堆的三四线城市走不通，“咱们要做80%人的生意，眼光瞄准群众消费者”。
这是高铁栓运营华南Mall的心得。
不过，此前华南Mall挑选的是一条相反的路途。华南Mall上一任老板胡桂荣将其定坐落“安身珠三角，辐射全中国”，招进来的商家偏高端。2005年华南Mall开业初期，百安居、铜锣湾等一批有影响力的企业纷繁进驻，好景不长，没过多久，就面对商户撤场的为难境况。
接盘之后，高铁栓首要对华南Mall从头定位，由之前的“安身珠三角，辐射全中国”改为“安身万江，辐射东莞”。他以为，在三四线城市做购物中心，首要装饰要十分美丽，让消费者享受到跟大城市相同的购物环境，但在引入品牌和定位上，要“接地气”，契合当地商场消费者的认知度、消吃力。
记者在造访中发现，华南Mall开业的榜首期，所招商家大部分为东莞本乡品牌，比方其主力店天和百货，SPA精品超市，以及在东莞受欢迎的26家餐饮门店。
“除天和百货、超市，以及下一年开业的二期交叉少数的相似森马、以纯的服装集成店外，华南Mall不另招零售。”高铁栓介绍，整个华南Mall的招商结构也发生了很大的改动，旧日以零售为主的购物中心，变成了餐饮占40%，体会式占30%，零售占30%的归纳购物中心。
“调整缩小零售，扩展餐饮、体会和互动成了现在中国式购物中心的发展趋势。”中国购物中心工业资讯主任郭增利以为，餐饮和互动重视体会式，且具有很好的吸客才能。
据悉，未来华南Mall的新定位就是东莞最大的美食城。
据北大资源集团方面泄漏，将于下一年开业的华南Mall第二期，招商目标大部分为餐饮，别的还有写字楼、体检中心、儿童教育、健身房等。
高铁栓以为尽管零售在购物中心的份额在削减，但不能把购物中心的招商份额绑定，每个区域消费者消费习气不同，应该量体裁衣。
“百货思想”运营购物中心
高铁栓以为，购物中心的要害不是招商，“招商在购物中心的效果只占30%，60%是后续的策划营运，10%是开业之后，招商团队跟每个商家的交流、磨合。”
言下之意，购物中心的出资者应该改动“招进来，收租金”的运营思想。“一了百了”不再是购物中心的运营思路，怎么后续运营才是一个购物中心操盘的重头戏。
传统的零售业是运营产品，而购物中心是运营商铺。高铁栓以为，购物中心应该引入一些百货方面的办理思想。比方，将购物中心的收租金形式改动为百货的扣点形式，“这样的话，购物中心的出资方会更重视运营，而招进来的商户则更有决心。”
做扣点的最大特点是商家和出资方共担风险，一般来说，做扣点的是两个极点，一种是招商很困难的，另一种则是对成绩很自傲的商场。
别的，百货的办理重视成绩的递加，细化到每个品牌、每个品种。“做购物中心也是相同，出资团队需求教导商家，不断地调整品牌，调整到最适合这个购物中心的消费者。”高铁栓表明，购物中心每次大的成功活动，就是一个活动的大主力店，出资商应该活跃投入，不断地做活动，制作亮点，为购物中心招引更多的人流。
2013年头，华南Mall一期从头开业，北大资源掏钱向周边的消费者派送了50万元的消费券。
“首要为了协助这些二三楼的餐饮，算是变相地补助他们。”不仅如此，华南Mall招入的商户在榜首年悉数免租。高铁栓以为，一个购物中心可以活下去的要害是养得住商家，“花2000万招LV进来，达不到出售额，他们也是要撤柜的。”
不过，现在，业界把做百货与做购物中心分得过于清楚。
高铁栓表明，华南Mall未来还有很长的路要走，而出资团队的运营是要害。
（榜首财经日报 记者彭甜甜）
