考虑滨州商业地产的人生
2012年08月22日 09:25 来历：鲁网 字体: 【小 中 大】
“考虑滨州商业地产的人生”
国家二级房地产策划师王洪勋
今夏的欧洲杯上巴神获得了单刀时机，却胜似闲庭信步般的带球散步，瞻前顾后中失去了良机，解说员戏称巴神在考虑人生，“考虑人生”就成为今夏的盛行词汇。就像打哈欠会感染相同，“考虑人生”也会感染，一时刻，球场内中标者许多，紧随其后的是C罗先生屡失单刀，再有鲁尼看台考虑，阿沙文临渴掘井手捧村上春树的《旋转木马》场边刻苦考虑，到后来，爱尔兰后防三人组组团考虑，更凶猛的是荷兰全队爽性团体陷入了对人生的深度考虑中……被感染者一浪压一浪，而考虑者的成果有喜有愁，“考虑人生”好端端的一个活跃的短语，硬是被染上了戏弄消沉的颜色。
球场上的时机少纵即逝，没有足够的“考虑人生”时刻，然而在现实生活中的许多工作面前，咱们怠慢脚步，“考虑”下对错常有必要的。就像咱们需求考虑下滨州商业地产项目为何成功者甚少相同。
笔者从事房地产项目调研多年，走过全国12个省份大大小小30余个城市，每次动身之前总要在网络上收集该城市的地舆、人口、经济、工业等信息，对行将抵达的城市有个概念性的了解，之后再去细细查询。总结出来一个阅历，一个城市商业兴旺与否，从微观上剖析，有三项重要目标，城市商业定位、工业支撑强度（或政府方针支撑力度）、消费集体容量。这三项目标假如强，那么该区域的商业空气必定稠密，商业地产项目成功率高，项目可出资性强。现在咱们就从这三方面“考虑下滨州商业地产的人生。”
从区位上看，滨州处于济南、淄博、东营、德州四个城市之间，除德州之外，其他三市均是经济强市、大市，而相对较弱的德州建有京沪高铁站，在首都一小时经济圈内。从商业辐射规模的视点看，以上述四市为原点，半径70公里为严密圈层，滨州的经济强市邹平被济南和淄博商业圈包括在内，第二经济强县博兴被淄博辐射在内；半径150公里为协作层，滨州大部分区域均被上述四市辐射在内。前段时刻笔者安排人员对滨州现行的几个商业商场做了调研，收到有用商场问卷219份，其间批发量占总业务量60%以上的商户仅有76户，约占查询总数的35%，业务规模在五县两区的有176户，占查询总数的80%，查询中没有一个商户的业务规模能辐射到邹平！高级消费客户群仅占查询客户群的12%。尽管数字不一定完全正确，但至少能明晰地显现滨州商业的现状，咱们能够得出以下定论：滨州商业辐射规模小、产品流通性较差、高端消费集体弱。那么如此情况下，这就不得不要求咱们认真考虑下，滨州的商业需求怎样的一个定位？是被上述四市辐射？仍是构成自己独有的商业圈层？
近几年来滨州乘着“黄蓝”两区开展的快车，城市建设一日千里，散步西区，路途宽阔，环境优美，楼房树立。作为一个城市，功用需求完全，不然就是变形的开展。咱们发现，滨州至今未构成一个老练的城市综合体，未构成一个商贸物流集散地，未培养一个闻名的本乡商业企业。咱们能够列数下周边城市的商业企业：济南商业有银座、贵和商场。青岛商业有利群，烟台商业有振华，潍坊商业有中百、泰华，淄博有淄博商厦，临沂有神州、桃源等等，以及以商业企业为中心的城市综合体更是不计其数。笔者的一些朋友，买高级品牌根本都要去济南青岛等地，带着孩子吃一次麦当劳都要就近去东营，这不仅仅是滨州商业的悲痛。一个城市商业空气的培养不是一朝一夕就能完结，更不能靠企业单打独斗，需求政府层面的全力支撑和合作才干完成。以义乌和临沂商场为例，义乌商场起源于1982年的胡清门马路商场，长度大约两个街区，经过30年的开展，阅历了5次搬家，8次扩建，构成了今天超越17万户经营户，日客流量20多万人次，辐射世界200多个国家和区域，产品年成交额达700亿元的“世界大义乌”；省内临沂市，革新老区，从上世纪80年代，政府建立“以商立市”的战略后，经过屡次搬家、扩建，构成了今天服装、化工、建材、五金、小产品等各类专业批发商场70余处，总经营面积700多万平方米，经营户6万余户，产品买卖辐射全国26个省、市、自治区的“物流之都、商城临沂”。这两地商业的开展，无不得益于政府站在前台的全力支撑，这又给咱们滨州一个怎样的启示呢？咱们是否需求支撑开展一个商贸物流集散地？是否需求扶持一个本乡商业企业？是否需求培养一个老练的城市综合体？
滨州市全国第六次人口普查计算，全市常住人口为374.85万人，主城区人口一向未见具体的数据，可是能够直观的感受到，从首要集合地黄四渤七，以及东区、西区的日车流量来看，笔者以为缺乏50万，假如有爱好的朋友能够做下查询。人是消费的主体，有多少人口就是多大的消费能量。笔者前年曾在贵州省遵义市做调研，该市年GDP缺乏1000亿元，各项经济目标假如在山东排名，应该在倒数前两位，经济相对落后。而进入遵义市城区却发现这个经济欠兴旺的城市，城市结构十分大，城区人口超越120万，世界国内闻名商业企业在此落户，商业空气稠密，辐射力广，关于人口众多的城市来说，微观的经济数据仅能作为参阅。滨州人口较少，主城区人口比较省内其他地市更少，消费动力缺乏清楚明了。而滨城区未来人口吸纳才能又十分弱，经过天然增加方法短时刻内提高人口数量是不现实的。本地高校的吸纳才能也较弱，在校生约1.6万人，较之省内同类高校在校生较少，并且本地的毕业生不愿意回，外地的毕业生留不住。常住人口少，外来人口吸纳才能弱，无疑增加了滨州商业未来开展的难度。那么作为城市管理者，是否能出台相关方针有用吸纳城市常住人口呢？
城市只所以叫做“城市”，有城防系统则为城，有买卖场所则为市，文明开展到今天，城的功用在削弱，市的功用在增强。古语说“不及硅步无以致千里”，关于城市管理者，需求认真考虑下该怎么从微观的视点去有用提高滨州商业辐射力，从而为遍地开花的滨州商业地产一个期望。
责任编辑：艾薇儿
