国内百货业转型之痛（中）
续： 项目定位含糊，地块价值有待发掘关于商业地产来说，判别一个地块的价值往往取决于项目地段、交通环境、周边消费购买力、片区规划、土地形状几方面。以海雅缤纷城为例，该项目地处宝城5区建安一路与新圳路交汇处，地处宝安传统的中心商圈方位，东北侧是建安一路，西北侧是新圳路，东南侧是宝龙北巷，西南侧是宝民路，用地总面积42386.07平方米，只是比广州邃古汇的地块少量千平米，该地块特点合适开发哪些产品或物业组合？是否分期开发开发战略怎么？咱们且回过头来看，海雅缤纷城这块商住用地，在宝安传统的商业中心已归于绝版的稀缺地块，地块相对较方正，该地块距南头关较近，坐落主干道107国道邻近、次主干道建安一路旁，交通可达性较高，项目周边配套老练、商业空气稠密，地块3公里半径为宝安传统商业中心，周边崇高住所小区树立，与家乐福的香缤广场、华润万家、建安一路商业街等为邻、周边校园、购物商场、医院、校园、银行、写字楼、餐饮、通讯等周边配套完善、区内根本为旧的传统的商业与服务设施，商圈急全新的业态组合与产品来晋级，无疑商场机遇空白进入机遇较佳。海雅缤纷城定位为宝安中心区的新商业“地标”抑或小资中产人群“文娱休闲首选意图地”？其主题定位又是什么？从该项意图营销推行及业态组合等调查，该项目开业至今传递给宝安广阔消费者除了一个“大盒子”有零售、餐饮、影院（剧院、冰场没有开业外）形象较为深入，剩余的就是一个含糊的“缤纷城”并无其它，怎么与竟争商业南山的海岸城、益田假期广场等有用区隔及截流本地中高端消费。 但是，笔者，想说的是国内的商业地产开发自2008开端，由曩昔单一功用形式向集酒店、商务工作、公寓住所、商业街、购物中心、会展中心等多种功用于一体的高度复合型的商业地产形式开展。因为国内百货业在转型商业地产开发时，对商业地产开展理念不明晰，对国内商业地产开展老练开发形式与产品物业组合认识不明晰，比方怎样经过该地块获取合理的报答？现产品物业组合与寻求的报答方针是否合理？它的危险在哪里？怎么操控危险等？该地块逾4.2万平米的面积，只是盖一个“大盒子”和2栋小塔楼，无疑显得产品功用与业态比较单一，也不利于百货企业转型商业地产开发堆集名贵的经历，一起，作为商业地产开发如此绝版的地块，这样开发好像有点“暴殄天物”了。假如咱们将该项目置于商业地产的开发的放大镜下调查，按惯例经历研判该项目假如由专业、资深商业地产工作经理人操盘抑或易主为专业的商业地产开发商，该项目将最少仍可轻松发掘增值5-10亿元RMB或以上。可见项目地块的价值假如深挖潜力十分巨大，而这又首要缘于咱们国内的百企企业的运营团队或决议计划们不明白商业地产的开发运营，更不明白得现代归纳体中的业态与产品组合，以及商业地产项目盈利形式与产品研讨。 开发运营本钱高，资金回笼周期长 以海雅缤纷城为例，一个集中性商业“大盒子”全体持有，二栋低层塔楼为可变现物业，该项目全体开发开始研判实践出资总额预估28亿元左右，笔者研判“大盒子”海雅缤纷城项目因为全体持有，其开发含建安本钱、地价等总开发需沉积资金约15亿元，除掉自有资金，海雅缤纷城的开展商仍需背误期12亿元的巨额银行利息，如此一笔巨额的开发资金投入，且在项目开业后，根据现开业率及运营现状，处于商场养商期的首三年，客流严重不足，商户运营相对较困难，以海雅缤纷城项意图体量及运营团队的专业及经历，笔者保存估量其商场养商期最少需5年左右，如此绵长的商场培养期及担负的巨额银行贷款。笔者信任，该项目现在的全体租金收入尚难以保持银行利息及项目运营日常费用，可见如此开发出资危险较高，假如未能顺畅渡过商场养商期，出资危险突然增大，进而导致整个项目出资失利。 咱们国内的百货企业或许仍蒙在鼓里，在我国历来不缺单体“大盒子”的购物中心，从北京的金源MALL、四川的熊猫城、东莞华南MALL等，但是，就是这些大盒子到现在何况仍在逝世线上挣扎。就拿眼前的危机来说，相隔不到百米的中粮“大悦城”行将开发25区项目，该地块中粮集团将彻底依照“大悦城”品牌来进行仿制，“大悦城”在国内可谓与“深圳万象城”齐名同为国内商业地产地的标杆企业，其产品开发形式、开发战略与运营团队均十分强壮！海雅缤纷城的运营团队未来将何故应对。商业地产的比拼将比传统的百货零售业血拼更严酷！除了项目开展商的实力、运营团队的专业程度与驾奴才能，终究将比拼项意图归纳实力，项意图定位、规划规划、业态组合、营销手法及战略、商场细分的方针群体定位等，并且，大悦城还具有很好的可塑性及后发优势，加上“大悦城”运营团队在商业归纳体多年的运营经历；还有宝安新中心CBD区宝安本乡的地产强龙鸿荣源的“壹方中心城”中高端城市归纳体，其定位及产品物业及区位、交通系统、配套等无疑亦是“海雅缤纷城”未来更大的一个应战。假如现阶段无法让方针消费者在日趋细分的商场中辨认本项目，进而构成偏好与忠实，恐怕到时为时已晚。 有爱好的朋友，敬请重视。。。
续： 项目定位含糊，地块价值有待发掘关于商业地产来说，判别一个地块的价值往往取决于项目地段、交通环境、周边消费购买力、片区规划、土地形状几方面。以海雅缤纷城为例，该项目地处宝城5区建安一路与新圳路交汇处，地处宝安传统的中心商圈方位，东北侧是建安一路，西北侧是新圳路，东南侧是宝龙北巷，西南侧是宝民路，用地总面积42386.07平方米，只是比广州邃古汇的地块少量千平米，该地块特点合适开发哪些产品或物业组合？是否分期开发开发战略怎么？咱们且回过头来看，海雅缤纷城这块商住用地，在宝安传统的商业中心已归于绝版的稀缺地块，地块相对较方正，该地块距南头关较近，坐落主干道107国道邻近、次主干道建安一路旁，交通可达性较高，项目周边配套老练、商业空气稠密，地块3公里半径为宝安传统商业中心，周边崇高住所小区树立，与家乐福的香缤广场、华润万家、建安一路商业街等为邻、周边校园、购物商场、医院、校园、银行、写字楼、餐饮、通讯等周边配套完善、区内根本为旧的传统的商业与服务设施，商圈急全新的业态组合与产品来晋级，无疑商场机遇空白进入机遇较佳。海雅缤纷城定位为宝安中心区的新商业“地标”抑或小资中产人群“文娱休闲首选意图地”？其主题定位又是什么？从该项意图营销推行及业态组合等调查，该项目开业至今传递给宝安广阔消费者除了一个“大盒子”有零售、餐饮、影院（剧院、冰场没有开业外）形象较为深入，剩余的就是一个含糊的“缤纷城”并无其它，怎么与竟争商业南山的海岸城、益田假期广场等有用区隔及截流本地中高端消费。 但是，笔者，想说的是国内的商业地产开发自2008开端，由曩昔单一功用形式向集酒店、商务工作、公寓住所、商业街、购物中心、会展中心等多种功用于一体的高度复合型的商业地产形式开展。因为国内百货业在转型商业地产开发时，对商业地产开展理念不明晰，对国内商业地产开展老练开发形式与产品物业组合认识不明晰，比方怎样经过该地块获取合理的报答？现产品物业组合与寻求的报答方针是否合理？它的危险在哪里？怎么操控危险等？该地块逾4.2万平米的面积，只是盖一个“大盒子”和2栋小塔楼，无疑显得产品功用与业态比较单一，也不利于百货企业转型商业地产开发堆集名贵的经历，一起，作为商业地产开发如此绝版的地块，这样开发好像有点“暴殄天物”了。假如咱们将该项目置于商业地产的开发的放大镜下调查，按惯例经历研判该项目假如由专业、资深商业地产工作经理人操盘抑或易主为专业的商业地产开发商，该项目将最少仍可轻松发掘增值5-10亿元RMB或以上。可见项目地块的价值假如深挖潜力十分巨大，而这又首要缘于咱们国内的百企企业的运营团队或决议计划们不明白商业地产的开发运营，更不明白得现代归纳体中的业态与产品组合，以及商业地产项目盈利形式与产品研讨。 开发运营本钱高，资金回笼周期长 以海雅缤纷城为例，一个集中性商业“大盒子”全体持有，二栋低层塔楼为可变现物业，该项目全体开发开始研判实践出资总额预估28亿元左右，笔者研判“大盒子”海雅缤纷城项目因为全体持有，其开发含建安本钱、地价等总开发需沉积资金约15亿元，除掉自有资金，海雅缤纷城的开展商仍需背误期12亿元的巨额银行利息，如此一笔巨额的开发资金投入，且在项目开业后，根据现开业率及运营现状，处于商场养商期的首三年，客流严重不足，商户运营相对较困难，以海雅缤纷城项意图体量及运营团队的专业及经历，笔者保存估量其商场养商期最少需5年左右，如此绵长的商场培养期及担负的巨额银行贷款。笔者信任，该项目现在的全体租金收入尚难以保持银行利息及项目运营日常费用，可见如此开发出资危险较高，假如未能顺畅渡过商场养商期，出资危险突然增大，进而导致整个项目出资失利。 咱们国内的百货企业或许仍蒙在鼓里，在我国历来不缺单体“大盒子”的购物中心，从北京的金源MALL、四川的熊猫城、东莞华南MALL等，但是，就是这些大盒子到现在何况仍在逝世线上挣扎。就拿眼前的危机来说，相隔不到百米的中粮“大悦城”行将开发25区项目，该地块中粮集团将彻底依照“大悦城”品牌来进行仿制，“大悦城”在国内可谓与“深圳万象城”齐名同为国内商业地产地的标杆企业，其产品开发形式、开发战略与运营团队均十分强壮！海雅缤纷城的运营团队未来将何故应对。商业地产的比拼将比传统的百货零售业血拼更严酷！除了项目开展商的实力、运营团队的专业程度与驾奴才能，终究将比拼项意图归纳实力，项意图定位、规划规划、业态组合、营销手法及战略、商场细分的方针群体定位等，并且，大悦城还具有很好的可塑性及后发优势，加上“大悦城”运营团队在商业归纳体多年的运营经历；还有宝安新中心CBD区宝安本乡的地产强龙鸿荣源的“壹方中心城”中高端城市归纳体，其定位及产品物业及区位、交通系统、配套等无疑亦是“海雅缤纷城”未来更大的一个应战。假如现阶段无法让方针消费者在日趋细分的商场中辨认本项目，进而构成偏好与忠实，恐怕到时为时已晚。 有爱好的朋友，敬请重视。。。
熊杰 于2013/06/03
xiongjie25- 该帖于 2013-6-4 10:30:00 被修改正
