店内助气冷清，运营员打起了打盹。本版拍摄/张衡年
曾一度调低出售方针的上海高岛屋，现在正面对商户“大面积”撤离的窘境。业内助士表明，上海高岛屋存在选址硬伤，导致人气缺乏。
坐落古北区域的日本高端百货高岛屋开业一年多来，遭受不服水土，正面对转型“阵痛”。商报记者日前了解到，曾一度调低出售方针的上海高岛屋，现在正面对商户“大面积”撤离的窘境。业内助士表明，上海高岛屋存在选址硬伤，导致人气缺乏。高岛屋方面也表明，未来将自动进行调整转型，加大对食物、餐饮的投入，招引人气是燃眉之急。
多家商铺撤离
上海高岛屋百货于2012年12月开业，坐落古北新区的财富中心二期，共有地下1层及地上1至7层，建筑面积6万平方米。可是商场从开业以来，人气一向不旺。记者曾多次在采访时看到，尽管商场环境高雅，也引入了不少日本本乡及初次进入上海的品牌，可是偌大的商场内生意冷清，只要部分餐饮及地下一层的超市有些人气。
有媒体报道，高岛屋百货开业一年多来，内部已有近30家商户悄然“撤离”。
记者日前再次造访高岛屋百货发现，在商场楼层的导视图上，不少商户的称号被白条贴盖。现在，一些被白条贴盖的商铺改为了特卖区，部分则被暂时关闭，也有部分新品牌进驻并开端装饰，调整的商铺首要会集在三层以上。“这儿生意确实不太好，工作日就更冷清，可能是开业的时刻不长，许多人并不知道咱们这儿。空着的商铺，许多是因为生意欠好，挑选了撤离，有一部分可能是正准备装饰，还未开出。”一位商场的工作人员向记者表明。
记者昨日从高岛屋方面了解到，商场之前现已意识到人气缺乏的问题，因而上一年就做过一轮调整，其时地下一层有些商铺撤出，改为引入日韩系的一些食物餐饮业态以招引人气，其间尤以Hello Kitty主题甜品店有目共睹。可是，整改正一轮的上海高岛屋百货好像仍旧没有解决人气低迷的瓶颈。
招引人气是燃眉之急
关于此次调整的原因，高岛屋董事副总经理小森智明表明，在脱离的商户中，确有一部分是因为租约到期后，商户的运营额无法完结其自己拟定的方针，终究挑选脱离。
上海高岛屋市场部主管王雅向记者表明，其实调整现已进行了一段时刻，添加餐饮与食物业态的份额，招引人气是燃眉之急。“咱们通过一年多的运营发现，商场在品牌布局上确实存在必定问题，未来咱们会将项目内的品牌调整得更能够满意小区周边居民的消费需求。”
据悉，本轮调整中，高岛屋将加大餐饮、食物商户在整个项目中所占的比重，把食物餐饮散布到项目的各个楼层，每个楼层有15%-20%的面积用来运营餐饮、咖啡等。此外，商场还将加大社区服务的投入力度，例如引入教育训练、医疗保健、画廊展出等商户，期望不只是简略的招商，而是供给更多的生活服务。
加大对食物、餐饮的投入，引入生活服务商户，这些商业模式能够添加项目人流量，但从盈余才能上讲，远低于零售百货，高岛屋怎么完本钱身项目的盈余?对此，小森智明表明，“从高岛屋开业以来，来自日本的媒体也有过质疑，高岛屋在上海的出资是否是一笔成功的出资?怎么来平衡人流、出售额与项目盈余之间的联系，是咱们面对的最大应战。从高岛屋集团的情绪来看，集团给了上海高岛屋20年的培养周期。上海高岛屋开业才一年多，现在依然是在培养期，我以为现阶段咱们的方针是通过餐厅、咖啡等带动项目的人气，并不寻求项目盈余。”
小森智明表明，从现在高岛屋的出售散布看，项目中超市的收入是最好的。本年前五个月，超市的运营额同比上一年增加了42%左右。“在超市中，日用品的出售额占比尽管不大，可是增加最快，同比上一年增加了约50%，所以从7月份开端，咱们方案扩展日用品产品的出售比重。未来，咱们方案在上海再独自开设几家相似的超市，现在选址还没有断定，不过有意向在浦东开设一家。”
业主方成绩存不断定性
材料显现，2012年，日本高岛屋株式会社与中华企业和上海古北(集团)有限公司就百货公司的运营场所租借达成了根本协议，该百货公司将成为日本高岛屋在中国大陆的旗舰店。
中华企业作为古北集团的母公司，高岛屋在其财报上扮演着重要人物，现在该项目运营惨白，令中华企业的成绩添加了不断定性。
揭露材料显现，高岛屋是在2012年12月正式开业的，2013年是项目第一个会计核算年度。
中华企业2013年年报显现，高岛屋开业第一年就现已跻身中华企业第三大出售客户，为中华企业供给了1.22亿元的运营收入。可是，记者在之前的采访中了解到，因为运营成绩不抱负，高岛屋集团曾多次下调上海高岛屋的年度出售方针。高岛屋集团社长铃木弘治在2013年9月表明，因为零售形势严峻，上海高岛屋首年度出售方针在已从130亿日元下调至80亿日元的基础上，再次下调到50亿-60亿日元(折合人民币3.06亿元-3.67亿元)。一起，高岛屋扭亏方案从正本5年扩展到了10年。
小森智明泄漏，本年1至5月，上海高岛屋项目中商户的全体运营额达到了约60亿日元(折合人民币3.66亿元)的水平，比较上一年同期增加约30%。“高岛屋首要通过与商户的收入抽成来完本钱身的收入，抽成的份额约在10%左右，不同的商户有不同的份额。现在看，1-5月的运营收入同比有所增加，全年估计与上一年相等。”
高岛屋运营惨白让中华企业借该项目供给足够租金现金流的期望蒙上暗影。到2014年一季度末，中华企业的资产负债率为78.67%，一年内到期短期告贷15.25亿元，适当于当期运营收入的近2.25倍。
专家剖析
商圈联动不如意
专家称选址是硬伤
材料显现，日本高岛屋在其国内具有20余家连锁店，是日本的上市公司，2007年该公司的运营收入位居全日本百货公司的首位。高岛屋百货在海外仅具有3家连锁店，其间2家已接连多年连任当地百货职业出售额冠军。
上海商业经济研究中心首席研究员齐晓斋表明，上海高岛屋不服水土，最大的原因是存在选址硬伤。“我从前实地考察过坐落美国纽约第五大道上的高岛屋百货，其运营十分成功，店内助气适当旺。为什么高岛屋在海外的其他几家门店都做得不错，而上海的却不尽善尽美?我觉得从上海高岛屋的选址上来说，大环境很好，但小环境不抱负。”
齐晓斋指出，高岛屋尽管与10号线伊犁路站相连，可是从商场出来要走到延安路及娄山关路，关于顾客而言很不便利。与高岛屋在同一商圈内的大型商业项目还包含友谊百货、尚嘉中心等，可是因为地理位置的联系，高岛屋与它们之间构成不了联动，等于是单兵作战。地段关于实体零售是很考究的，差一点都不可。
“高端百货要集合人气正本就不简单，新虹桥商圈现在正在进行地下连廊的打造，未来10号线伊犁路站假如能与2号线天山路站打通地下衔接，将对高岛屋构成人气带来很大的优点。可是要打通地下衔接的难度比较大，假如在商业规划之初就能作出归纳考虑，那么就简单得多了。在五角场、徐家汇等商圈内，各大商家之间的联动很好，为整个商圈集合人气带来了优势。”齐晓斋表明。
上海市流转经济研究所所长汪亮指出，近些年来，商业的功用现已从之前的纯商业实质变成商业地产，商业脱离了商业的根源，变成了房产的租借，这随之带动了租金的大幅上涨，运营的危险更多地转嫁到了商家或供货商的身上。此外，劳作本钱上涨、电商的兴起，对实体商业都构成了不小的冲击，所以高岛屋呈现“大面积”商铺撤离的现象并不古怪。
还有业内助士以为，高岛屋作为一个传统的百货企业，其引入的品牌大多是日系品牌，关于中国消费者来说并不了解。并且高岛屋作为高端百货的代名词，普通商品通过包装，其身价就不同了。现在许多一线品牌均已推出电商渠道，跟着信息的进一步通明，国际品牌在国内外价格距离将被进一步扩大。中国的零售业在引入高端品牌的一起，无法在商品价格上做到接地气，也是形成现在高岛屋这样的高端商业地产项目运营惨白的重要因素。
有业内助士以为，高岛屋引入的品牌大多是日系品牌，关于中国消费者来说并不了解。
（上海商报 记者 叶尧）
