音讯：假如说哥伦布发现新大陆，改动了大多数人对世界的认知。那么，“哥伦布”在商业地产里的探究则改动购物中心“只租不售”的传统观念。
哥伦布商业的掌门人孙旭东这几年一直在讲“租售型购物中心”战略，他曾自嘲“每一次宣布这方面的讲演，都是专家讪笑的方针”。由于当时业界的干流观念是“购物中心散售必死”——关于开发商而言，悉数自我克制将被资金拖死，散售则被业主拖死，两者看似山穷水复、出路唯艰，但孙旭东抛出的一套“哥伦布方式”，却发现了这其间的“新大陆”。
专访哥伦布商业董事长、总裁孙旭东
用证券化思路来卖商铺
股份制是商业展开的一种立异和革新，简直所以成功的大型企业都会挑选这样的方式，而它取胜的中心就在于能够将全部权和运营权很好的别离，孙旭东以为假如能够将这样的方式很好地运用到商业地产项目上来，便会促进“租售型”的成功。
“在开发方式傍边一致定位、一致招商、一致运营是做旺出售型购物中心的充沛必要条件。在出售一同咱们就要求小业主第三方签定托付运营办理协议，来完成全部权和运营权的别离，让项目不会因涣散出售而面临涣散运营的巨大危险。”孙旭东解说道，这就相当于住全部物业办理公司来为业主一致打理，可是产权归业主。
这一方式在国外其实早有样板——国外一般采纳“出资基金”方式，前期咱们一同把资金筹措起来，去买下购物中心，经过严厉的出资报答核算，宣布资基金，物业持有基金。但由于现阶段的金融体制和商业地产商场的现状等许多约束，基金方式在国内商场暂时还难有大的作为，因而只能选用“类基金”的保管方式，“因而，哥伦布方式是在契合现在中国特色状况下，处理商业地产全流程开发的一种过渡手法。”孙旭东说道。
孙旭东说的“中国特色”，主要是指商业地产开发所面临的“物业价格虚高”与“利益倒挂”两大怪象。“首先是‘物业价格虚高’的问题，物业出资报答遍及只能做到5%，但咱们遍及的期望是15%以上，谁来出钱出资商业地产呢?其次是‘利益倒挂’的问题，资金出资的收益超越实体出资——金融本钱直接‘放’出去，收益很高，大约有15%，远远超越实体经济8%的运营收益，再加上税收等方面也不支持。”孙旭东表明，这两点已经成为现在国内商业地产良性开发的最大阻力。
孙旭东通知记者，每年有许多的购物中心开宣布来，但由于现阶段中国没有REITs基金，在这种状况下，开发商就只能挑选一个颇具“中国特色”的融资途径，那就是出售给不明白金融换算的小业主，把出本钱钱转嫁到他们身上。如此一来，后续的运营办理就无法精确界定，往往就会违反商业规则，致使呈现问题。
“在这道篱笆墙外，则是一片彻底不同的蓝天——国外的基金，购买者只等待2个点的报答，而国内有5个点的全体出资报答，必定会有本钱情愿进来做。”孙旭东通知记者，在国内也已经有凯德置地及深国投形象城这样的成功案例。
“咱们都在等金融体制的变革，利益倒挂的变革，REITs产品会大规划变革，商业地产要空前的展开，财物证券化是未来展开的必定方向。”孙旭东通知记者，哥伦布也一同在跟基金公司协作，测验购物中心类REITs产品，以完成购物中心能像金融产品相同随时买卖。
平衡各方利益的取胜点
哥伦布方式看似道理简略，但操作起来却十分复杂，作为一种国内首创的商业地产开发方式，遭到了许多同行的仿照，但这样的仿照往往徒有其表。“这儿面的中心，相似于托付理财，其间难点在于确保每年七八个点的报答，也就是确保租金/价格≥7%;一同,怎么将这么多商铺落到修建里边，也是一个很大的检测。”孙旭东说。
孙旭东表明，要确保租金安稳继续增长，中心是要确保一致定位、招商、运营，确保运营权的完好和一致。出售时，不同业态的区域拟定不同价格，提早做好业态规划，依据业态来拟定租金水准。一同要压服开发商不卖天价商铺，让价格跟着商场规则来走。
为了让招商顺畅执行，孙旭东表明，首先要做好商业定位，从居民需求与商家供给中找供需平衡点，然后断定购物中心的定位。定位做完后，要做好业态业种的配比。孙旭东说：“现在招商难，大多是没有找到这儿的需求，定位禁绝，第一部没想清楚做什么类型的购物中心。”
“就租售份额而言，开发商至少要留50%用作租借。”孙旭东进一步解说：“这样的话，控股股东就有动力把整个场子做旺——假如百分之百卖掉，即便开发商很有社会责任感，要把这个东西去做旺，可是卖都卖掉了，还做旺他干吗呢?没有了利益驱动，后期运营多少都会心猿意马。”
“100平米以下的，适合做零售的，相似这些，把购物中心比较好卖的、面积不大的舱位卖掉，由于这样的商铺契合小业主的出资。面积大、不好卖，像适合做电影院这样的方位，就得开发商自己持有。”孙旭东说。
据了解，哥伦布商业是一家由开发商转型的商业地产第三方效劳商，在对“租售型购物中心”方式的不断探究中，逐渐形成了包含商业定位、规划规划、工程办理、招商署理和运营办理在内的五大效劳系统。
孙旭东表明：“一个购物中心要想继续运营下去，永久是围绕着‘商业定位’这四个字去组织你的开发战略，然后是招商、规划、运营办理三个条线一同往下推，哥伦布商业研宣布的五大系统不单担任购物中心的缔造事宜，还担任做好后续的运营办理和营销企划，确保后期商铺不断增值。”
走连锁化运营路途
“哥伦布方式”建议一方面向零星出资者出售部分商铺产权，将出售份额操控在50%以内，开发商作为物业肯定的全部者，对出资收益仍具有肯定的支配权;另一方面，经过托付运营办理将自我克制部分和小产权商铺会集办理，经过5年返租，15年托付运营办理的开发方式，一致招商、一致办理和运营，把商铺转化为一种低危险、高报答的金融出财物品，让业主取得长时刻租金报答和商铺不断增值的两层利益。
哥伦布商业自己的饯别，也实践印证了该方式的可行性。在哥伦布商业股份有限公司大本营无锡，由该公司团队主导开发的崇安区哥伦布广场已成为无锡东区最具人气的归纳体，孙旭东向记者泄漏，现在该项目小业主的出资报答基本上都在七八个点以上。
从2007年第一个“哥伦布广场”在无锡成功开发开端，哥伦布商业已在江苏、浙江、安徽等长三角区域完成了十多个项目的开发和运营。2013年4月，中国购物中心联盟和“哥伦布商业”在全职业一起发布了职业条约，向全国商业地产开发商倡议租售型商铺的一致运营办理。现在，哥伦布方式已在绿洲集团、绿城集团、新加坡吉宝、红豆集团、五洲世界、香梅集团、姑苏相城区政府和山东滕州市政府等公司和部分开发的项目中得到广泛的使用和推行。
“并不是全部项目都接，咱们有必要对项目地点商圈进行评测，只要契合咱们要求的项目才承受托付、供给效劳。此外，术业有专攻，咱们只做社区型购物中心的效劳商。”孙旭东通知记者，依照该公司5年战略规划和重视质量的效劳规范，现在每年只为8-10个新增项目供给全流程归纳处理方案效劳。
一同，记者了解到，哥伦布商业正经过产品化规划及本钱操控，完成品牌效应，达到连锁化运营。为习惯商场的需求和展开战略的考虑，哥伦布商业股份有限公司上海办事处已于上一年7月23日关闭，估计本年公司总部也将搬至上海。
当记者问及哥伦布商业的未来展开方针，孙旭东并未给出一个详细的答案，而是表明，期望成为中国最受人敬重的城市购物中心效劳商。“公司倡议的价值观就是全部为了职工，让更多专业的人才集合在这个渠道。”孙旭东向记者泄漏，该公司现在60%以上的赢利都是发放给职工的，公司上市前，还将拿出30%股份做职工鼓励，让职工持股。
“全部为了职工看着像一句废话，由于一般的公司提出的标语都是‘全部为了客户’，但咱们以为效劳好客户是咱们责任，是有必要做到而且有必要做好的作业。效劳好客户，用质量让咱们的客户称心满意，咱们得到了认可和报答，才能为咱们的职工造福祉，真实完成‘全部为了职工’。”孙旭东说。
记者从该公司职工那里听到的一则案例，更印证了其所言非虚。当孙旭东在看到上海新办公室的布置图后，发觉高管的办公室采光较好，而职工的作业区小而昏暗，当即要求规划人员推倒从头规划。“职工人数最多，必定要把这栋楼里阳光最好的一面留给职工，让高管全在角落里，职工全在阳光灿烂的当地。”孙旭东说。
问答
：在您看来商业地产是否有泡沫呈现?
孙旭东：从2000年开端到2010年这十年时刻，房地产商赚了大笔的钱，这些钱要找出路，所以看中了商业地产，但传统的房地产商习惯于投机，往往是将商业地产看作赚快钱，他们第一步永久重视的是规划的巨细，商场好的时分，都往大了做，这往往就形成了供大于求的局势。
：当时国内购物中心数量是否过剩?
孙旭东：商业地产其实是两个职业，一个是地产，另一个是商业，这就像装满酒的一瓶酒，酒瓶是地产，里边的酒是商业，酒瓶的好坏对酒的卖相来说的确很重要，但酒自身的质量也很重要，现在是造瓶的单位在酿酒，他们不明白怎么酿酒，有的乃至装上白开水在卖。他们能叫酒吗?那仅仅空瓶子。所谓的购物中心，开出来、有了生意才算购物中心，没开出来、没生意的叫商业修建，不能算在购物中心的数量里。现在不是购物中心太多了，是商业修建太多了，计算口径不对。
：现在国内社区型购物中心展开程度怎么?
孙旭东：现在其实还处在许多短少社区型购物中心的阶段，在特定区域内满意居民日常消费的商业场所少，老百姓仍是感觉不便利，没有欧佳人便利，许多的住所造出来，没有商业配套，都是先做住所——最起码是一同开造吧——他们(开发商)往往不考虑商业需求是什么：面宽、径深、适不适合做不同业态的商业?最终都形成一个容貌。这种不依据实践需求定制的商业是一种社会资源的糟蹋，这是一种十分低层次的社区商业做法。
：苏南商场社区型购物中心展开局势怎么?
孙旭东：举个比方吧，无锡苏宁广场开在市中心，地理方位和上海恒隆广场相同优胜，但依照它的商业定位和实践招商状况来看，它的定位也是社区型购物中心，这就存在一个问题，尽管现在人气很旺，但这些商家的租金承受才能有限——这块地是天价买来的，应该做都市型购物中心。在老练商圈搞社区型购物中心，自降一级来做，危险的确降低了，但后边还要调整的，租金扛不住的。
：商业地产展开的迸发点在哪里?
孙旭东：社区型购物中心契合中国商业地产展开的方式，这是一个商业地产展开的迸发点，都市型购物中心够了，面许多广的社区型购物中心需求降临。开发商心态要摆平，当然越来越多开发商的心态被商场教育得逐渐平缓：“没钱不再要去做商业地产了”。这样，线下消费就能回归理性，考究日子质量，消费回归到日常日子需求。
：怎么处理购物中心同质化问题?
孙旭东：现在没有一个职业不是过剩的，这样才有竞赛，不过剩，就是需求方倒运，过剩就是倒逼运营方去立异，去提高竞赛力。不要惧怕过剩，这是常态。餐饮文娱租金收益率低，好的购物中心对餐饮文娱份额仍是操控的，在运营办理上，租金要安稳，经过连锁化运营，产品化规划，完本钱钱操控和品牌效应。
：哥伦布商业是否测验自营品牌?
孙旭东：咱们有自有品牌叫“珑安百货”，尽管叫百货，但并不会依照传统百货方式去走。百货业态不契合现在商业办理准则，现在的企业用稻盛和夫的理论，讲盈余单位最小化，咱们才有积极性，才有源动力，百货公司是大锅饭，固定扣点不能调集积极性，购物中心不同，按平方算，多出来是品牌自己的。购物中心做渠道要做效劳，发挥每个商家的积极性去满意顾客的需求。
此外，咱们还在测验做“食尚荟”品牌，在大卖场外做餐饮、小吃、快餐、配钥匙、修鞋等日子配套，将传统菜场周边的小店，收到购物中心，进行店面全体装饰，每个面积很小，餐饮店也才100方。
：本年零售业全体不太景气，问题出在哪里?
孙旭东：消费没出问题，是结构出了问题，政府反腐倡廉，高端消费削减，转向中档，竞赛加重，呈现大批高端消费场所关闭的现象;另外电商对中低端零售业的冲击也形成了许多买卖方式改动，线下消费才能发作萎缩。
：面临电商冲击，该怎么应对?
孙旭东：作为零售来讲，要商务电子化，被夺掉了，就要学习。买卖分为信息获取、付出、供给链三个阶段，研讨这三个阶段，找电子商务的缺点，比方能够将实体店产品映射到网上，凭借新媒体让消费者更容易获取信息，付出环节是电商的优势，线下相同能够引进付出宝、等付出手法，供给环节能够评价线上及线下配送本钱，一般购物中心辐射规模为三公里，能够完成免费送货。哥伦布近期也会和腾讯等公司展开协作，进行O2O测验。
：购物中心受电商冲击会不会小一点?
孙旭东：购物中心不必太去重视电商，仅仅零售受到冲击，只要人还需要修建，购物中心就还有价值，零售业态现在收到冲击较大，购物中心收益收到影响，由于现在零售业态租金贡献率最大，但现在连锁餐饮的租金在上升，连锁餐饮的盈余才能高，购物中心作为房东嘛，要想方法给能付得起租金的业态效劳。
(记者 徐立 发至无锡)
