王健林与马云的对赌硝烟未散尽，中国家居业风云人物车建新又参加这一“赌局”。
近来，红星美凯龙创始人、董事长车建新在京宣告：10年后假如单纯电商在中高档零售商场的比例超越15%，他情愿输给王健林和马云各1个亿。
且不管其言行是“叫板”仍是“做秀”，车建新这一行为的背面是其为红星美凯龙描绘的更雄伟的蓝图——红星地产事务地图全面扩张，未来8年在全国60座城市开设100个城市综合体，出资额将达1000亿元。
“近几年住所商场的严峻调控直接影响了家居卖场的生存环境，而家居职业内部的剧烈竞赛在摊薄消吃力的一起亦紧缩了单个卖场的生存空间。红星美凯龙亦急需战略调整，寻求新的赢利增加点。”一位业内人士承受记者采访时表明。
在更多的业界人士看来，关于车建新及其红星美凯龙来说，100个城市综合体的布局更像是一场大的“赌局”。因为进军商业地产范畴，远不止喊标语那么简略，红星美凯龙相似万达的快速仿制方式即将面临的是地从哪里来、钱从哪里来以及人从哪里来等等难题。
红星野心
在车建新的规划中，往后的8年时刻内，红星地产将加速商业地产出资脚步，将京津塘、长三角、西南、东北作为4大战略区域，在一二线城市进行爱琴海购物中心的布局，力求2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。
事实上，红星美凯龙进入商业地产范畴已有3年多时刻。车建新介绍，现在，红星地产已在北京、天津、重庆、上海、福州、昆明等21个城市开发了27个综合体项目。
红星国际广场、爱琴海购物中心是为红星地产的两大品牌商业地产产品。其间，爱琴海购物中心定坐落中高端产品，该产品线的首个项目本年将在北京开业。
依照车建新的想象，8年开设100个购物中心，即便除掉现在现已发布在建的27座，意味着接下来每年红星美凯龙都要兴修至少9个项目。
“这个速度现已适当快，这种快速仿制方式对企业的本钱尤其是团队的要求十分高。”一位挨近红星美凯龙的业内人士对记者泄漏，依照红星地产内部人士解说，这100个项目并非全为新建，有些是将现有的红星美凯龙家居广场改形成商业综合体，家居仅仅作为其间一个主力店业态。
“从这个视点来讲，红星美凯龙商业地产的项目来历应该不成问题。”上述人士表明。统计数据显现，现在，红星美凯龙已在全国开设了110多家大型家居商场，总规模达1000多万平方米。
更为重要的是，凭仗品牌优势，红星的拿地本钱也较低。揭露信息显现，2011年9月，红星美凯龙即以5.12亿元拿下福州东部新城一幅近百亩的商业用地，是该地块的仅有竞买人。上一年11月，红星美凯龙又以底价3.01亿元竞得南京浦口新城一块商业用地。
红星美凯龙房地产有限公司总裁谌俊宇表明，现在红星的城市综合体项目在许多一线城市和省会城市遭到当地政府的欢迎，红星在进驻一个城市时，将一个本来并不富贵的区域，变为一个消费主力地段。经过出售部分的增值赢利，加上运营的正常盈余以及银行借款，这三个部分资金就可以让开发和自我克制维持在良性的状况。
尽管红星美凯龙方面着重，此举并非公司战略转型，也不会因而抛弃和减缩家居板块的规划。但全联房地产商会商业不动产专委会主任朱凌波以为，红星美凯龙大举进军商业地产是企业转型的战略性挑选。
在他看来，在曩昔的一年多时刻内，房地产调控方针导致楼市成交时而低迷，处于职业下流的家居建材产业链遭到不小影响。而受前几年房地产商场增速过快影响，家居建材职业在一圈“跑马圈地”之后亦迎来了职业恶性竞赛加重的局势，以致于许多家居卖场呈现出租率下降、招商困难和租金难收等问题，关门闭店的音讯屡见报端。
以北京为例，自2011年8月份以来，北京各类家居建材卖场已有超越10家正式关门。仅本年初，曾经是中国最大的家居建材连锁公司东方家乡就封闭了其在北京仅有的5家门店。即便是红星美凯龙也难逃关店厄运，因而转向商业地产寻觅新的赢利点亦在意料之中。
仿制万达？
除了100座综合体之外，车建新还表明，到2020年整个红星美凯龙系统要进入国际500强，打造中华民族的国际商业品牌，其间家居购物中心要到达200座。
在曩昔的几年中，红星美凯龙旗下的门店数量以均匀每年约10家的速度增加。如此快速的扩张速度引发业界对其资金链的忧虑，而未来商业综合体的建造和土地的开发均需求巨大的资金支撑。
据揭露信息发表，红星美凯龙2009、2010和2011年末的财物负债率分别为85.91%、75.54%和73.37%，其负债中长期告贷占比最高；2012年前三季度财物负债率为70.16%。上一年，红星美凯龙在短短22天内连发两期中期收据，算计融资15亿元。
关于频频募资的原因，红星美凯龙方面解说称是用于弥补运营资金或偿还银行借款。
“红星美凯龙面临的更大的问题不是前期出资的问题，而是后期的退出问题。因为仅靠租金报答将是十分绵长的，它未来最大的压力是退出以及财物变现。”朱凌波说。
即便是万达，租金收益亦不抱负。数据显现，到2012年末，万达累计持有运营性物业1290万平方米，但租金收入仅为52.07亿元。万达上一年收入是1416.8亿元，租金收入仅占3.68%。别的，早先以散售为主的SOHO中国，2012年出资物业的租金收入亦仅为1.48亿元，不及全年运营额的1%。
据兰德咨询的一项查询数据显现，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度运营总收入的3%~5%，高的也才到达7%；相关于持有性物业财物，租金收入仅占1.5%左右，运营赢利则大都为负。
车建新好像对资金并不忧虑，他表明，未来红星地产爱琴海购物中心将采纳自我克制与出售相结合的开发方式，其间50%~80%的本钱由地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售取得补助。因为具有本钱优势和城市综合体现金回流优势，有足够的资金投入营销，以营销迎战商场。
一起，项目开发前期有开发借款，建成之后也有固定财物典当借款。车建新以为，当产品做好了之后，资金不是最重要的问题，最需求考虑的是后期运营的办理团队。
红星美凯龙相关负责人还称，商业地产未来的资金征集方法不扫除收据等方式，而公司一半左右项目是与当地开发商协作，这从必定程度上操控了土地上的本钱。以地产出售收入反哺商业，这与商业地产龙头企业万达集团相似。谌俊宇亦直言：“红星商业的方式和万达方式根本相同。”据前述知情人士泄漏，现在红星商业的办理团队有适当一部分是从万达挖角而来，包含红星商业副董事长张华容、总经理贾涛在内的多位高管此前曾在万达集团内部任职。
但是，即便是在商业地产范畴浸淫多年的万达，其快速扩张的方式带来的资金、人才短板等种种危险也逐步浮出水面，以致于近年也一直在探究以文明旅行、电商等项目作为突破口进行转型。
“万达现在现已提出转型，红星美凯龙此刻还要仿制万达方式，我想这是值得考虑的问题。”朱凌波表明，关于红星美凯龙来说，提出100个综合体的雄伟目标更要考虑是否具有可实操性的资源装备。“以万科和万达为例，它们在选项意图时分，理性要素在于，万科在拿一个新地块、新项目时会先问人力资源部，能不能找到操盘手，有没有团队装备；而万达是拿到地之后逼着人力资源部有必要找到人。”北京市商业经济学会秘书长赖阳亦指出，作为没有城市综合体运营经历的红星商业来说，其项意图定位、招商、修建形状甚至营销方式都是决议其未来是否能成功的要害，而现在研判其能否成功还为时尚早。
（来历：中国房地产报 作者：刘晨）
