日前，坐落深圳龙华的星河COCO City开业。据记者大略核算，这现已是龙华民治片区方圆5公里范围内近两年开业的第5座购物中心了。最近两年，莱蒙领尚、佐阾香颂、1866佐阾荟、九方、COCO City连续在这儿开业，使得民治片区从以往没有大型购物中心到现在购物中心聚集。而会集迸发的购物中心也将检测各购物中心的长时间运营才能。专家表明，各购物中心的初期运营都可以做到不错，但跟着周边新建购物中心的开业，人流将会分流，因而长时间的运营实力才更加检测开展商，而12日深圳“流拍”的两宗商业用地也从旁边面说明晰深圳部分区域商业地产的过剩。
新建住宅小区
配建购物中心纷繁开业
据介绍，龙华民治片区在2012年曾经简直无任何老练的大型购物中心，而跟着这一片区各种新建住宅小区的不断完工，寓居人口大幅添加，商业配套上的缺少日渐显着。看准了这一缺口，加上各开发商住宅小区配建商业的硬性要求，这一片区的各大开发商纷繁兴修定位在社区级的购物中心。
2012年9月，片区内莱蒙水榭春天的配建商业莱蒙领尚及其主力店沃尔玛开业。记者了解到，定位为龙华第一个社区日子Mall，莱蒙领尚总商业面积约3.8万平方米，包含主力店沃尔玛、精品百货、休闲餐饮、风情商业街以及必胜客、肯德基、屈臣氏、丑丑母婴用品店、领袖美容美发、雅兰、建设银行、红酒雪茄专卖等品牌商户，企图构筑家庭式购物、聚餐、休闲的“一站式”休闲日子商圈，一起创始外铺为餐饮、内铺为精品百货和主力店的商业形状。
而在仅仅曩昔一年，莱蒙领尚独领风骚的局势就被打破。2013年5月1日，绿景集团商业地产坐落龙华的首个项目佐阾香颂购物中心开业。据悉，佐阾香颂坐落深圳龙华新区布龙路与民治大路交汇处，建筑面积5.5万平方米，会聚影院、超市、餐饮、服饰、鞋包、珠宝饰品、眼镜、家居日子、移动数码、个人护理等多种消费品类。
时隔仅半年，绿景商业又在佐阾香颂间隔不到2公里的方位开业了1866佐阾荟购物中心。与此前佐邻香颂不同的是，1866佐阾荟为街区开放式商业，总建筑面积5万平方米，引入迪卡侬、华润万家、杨梅红艺术教育三大主力店。
而到本年，龙华购物中心更是迎来开业迸发期。2014年9月27日，中航地产在深圳的首个九方购物中心在龙华开业，其总建面积到达10万平方米，是现在龙华已开业的购物中心中最大的一个。在业态规划上，龙华九方购物中心定位“都市日子购物中心”，以生态、艺术、人文、体会为特征，以亲子体会带动家庭文娱为亮点。
直至2014年11月8日开业的深圳星河COCO City，龙华的此类购物中心数量现已到达5个。据介绍，COCO City有8万平方米的总建筑面积。而如此核算，5家购物中心的总面积超越30万平方米，相当于近2个深圳万象城的面积，并散布在各自5公里的范围内。
各家都主打“亲子”消费业态
深圳市零售商业职业协会会长花涛表明，深圳是中国购物中心开展的前沿城市，其开展一向比较稳健，开展水平也处于全国领先地位。关于龙华会集开设如此多购物中心，花涛表明，购物中心的开展与城市的开展严密相连，在购物中心在深圳中心区域出现饱满的情况下，购物中心开展从城市中心向区域中心和城市副中心开展，而龙华作为深圳中心区向北延伸的首站，天然成为购物中心扩展的首站。
从各大购物中心的开业首日来看，片区内的消费需求的确强壮，各大购物中心开业时简直都是人头攒动的盛况。而来自商业运营人员的说法是，开业人流仅仅第一步，后期的商业运营才真实检测一家购物中心的运营实力。
在业态规划上，各购物中心都更加注重餐饮和亲子类业态。较早开业的莱蒙领尚着重家庭式购物，引入了一些母婴产品商铺。而定位为社区购物中心的佐阾香颂主打的商业类别就是轻餐和亲子。据介绍，佐邻香颂除华润万家、大地影院、优衣库龙华首店等主力店肆，还有星巴克、面包新语、千味涮、禾绿寿司、汉堡王、九毛九、老西安等20余家闻名餐饮品牌入驻;并引入了金宝贝早教组织、橡皮堂儿童艺术教育、永旺莫莉梦想儿童游乐场等儿童品牌。
1866佐阾荟与传统购物中心截然不同，主推风格餐饮、时髦健康、文化教育和日子配套四大业态，零售仅占悉数业态的5%。其间杨梅红艺术教育被引入并作为主力店开业。
更进一步，亲子文娱的儿童体会业态也成为九方购物中心的重头戏，占有了商场总业态份额的25%。据介绍，九方购物中心除了此前杨梅红、MEland、玩具反斗城，还引入了全球闻名早教组织美吉姆、朗文青少年英语、乐高活动中心，以及首度引入的中国少儿航空体会馆、儿童广播电视中心、亲子花房等多个项目。在商场负一楼，九方购物中心还引入了梨园琴行和亲子主题书店“覔”，其独具特征的“绘本馆”，欲打造成深圳首家亲子悦读书店。
而星河COCO City则特别拓荒5000平方米的COCO童堡，齐聚教育亲子组织、儿童游乐场、儿童服饰、儿童书店等，打造深圳面积最大、功用最全的儿童亲子乐土。
消吃力与商业面积未能匹配
短时间内，民治片区方圆5公里内兴起了深圳又一个新商圈，这无疑给深圳富贵的商业如虎添翼。可是，大面积的商业规划与当地的消吃力能否匹配却成了我们重视的焦点。
据记者大略核算，现在现已或许即将在龙华新区开发项目的闻名房地产企业将近20家，包含万科、金地、莱蒙、鸿荣源、合正、绿景、星河、中海等，开发产品从一般刚需小户型到高端豪华墅院大宅一应俱全，房源类型非常丰厚。可是房地产项目的风生水起并未迎来一大批寓居人群，现在龙华新区各楼盘的入住率只要近五成。
在美联物业全国研究中心高档司理何倩茹看来，现在龙华新区居民的消费水平足以支撑新兴起的商业购物中心，“这些购物中心都归于中低端层次，一般月收入5000元左右都能消费得起。”可是，何倩茹以为，现在要害的问题是消费人口与商业面积并不匹配，“这个片区的入驻率并不高，商业面积和消费人口仍未到达平衡状况。”她以为，未来两三年，跟着轨道交通和陆路交通的运力提高，这些商业面积的消化才能也会加大，因而这儿的商业还需求很长一段时间的培育期。
从地理方位上看，福田和龙华仅仅一山之隔，可商业项目的层次和品种却有凹凸之分，那么福田相对多元和丰厚的商业业态是否会分流龙华片区的消费人群呢?何倩茹对此并不忧虑，“福田和龙华的商业定位不一样，福田更高端而龙华更倾向于社区日子。”何倩茹以为，在各大购物中心争相以餐饮招引客流的情况下，福田因为上班人群多而每天出现就餐排队的现象，假如龙华的商业也与福田的商业有着相同的餐饮品牌和质量，寓居在龙华的居民就会挑选回到自己的当地就餐了。“假如是单纯购物，龙华的居民也会在周末停留本地消费。”
记者在上述的整理中发现，龙华现在新建的几个购物中心中，以亲子为主题的消费业态占比不少，同质化比较显着。何倩茹以为，从现在的区域定位来看，龙华片区的居家日子空气比较稠密，加上现代爸爸妈妈很愿意在孩子身上花钱，亲子消费的商场仍是很大的，可是是否需求这样扎堆出现，需求酌量考虑，“虽然有需求，但这样却有点众多，终究还得看哪家更能招引人。”
事实上，大面积的商业项目扎堆开业，无论是主打何种消费主题，都不由让人有商业过剩之虑。记者12日得悉，原定于12日开拍的龙岗区龙城大街两宗商业用地，因只要一家房企参加竞拍，未到达法定竞买人数，土地拍卖程序停止了。依据深圳市土地房产交易中心布告，这两宗商业用地的楼面地价均在7000元/平方米以上。这在何倩茹看来是商业面积过剩的负面效应闪现，“开发商也开端意识到商业面积过剩的危险，这么高的楼面地价，假如运营欠好将有很大危险。”她以为，开发商现已逐步意识到深圳商业趋于饱满了，未来还将有很多旧改项目，而每一个旧改项目都少不了商业配套，即便不卖商业用地，商业面积也会不断添加。
“这么多同质化的商业项目，摆在我们面前的难题是怎么将其运营好。”何倩茹对记者表明。据相关媒体音讯称，万科将联手香港商业办理佼佼者领汇来运营万科旗下的深圳万科广场，在何倩茹看来，万科此举很大程度是想引入香港先进的商业运营办理模式，“现在大商业地产开发商都在考虑运营，只要小开发商才会盲目跟风。”
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开业首日20万人到访
坐落龙华星河盛世项目的深圳星河COCO City购物中心日前开业，在以往缺少高品质购物中心的龙华，星河COCO City开业首日的人流量即到达创纪录的20万人。
据介绍，深圳星河COCO City汇集了巨幕影院、日子超市、时髦品牌、世界美食、儿童亲子等多种业态等功用，是星河商业地产继福田星河COCO Park、星河第三空间、龙岗星河COCO Park之后打造的又一新式社区购物中心。该购物中心坐落龙华民治片区，项目东邻梅观高速，南近梅林关，北临民乐路，梅林关近在咫尺，
据悉，深圳星河COCO City具有8万平方米的总建筑面积，地上两层，以南北两个街区作为商业载体，具有近500米沿街商业，汇集了200余家国内世界闻名品牌。其间，星河COCO City与博纳世界影城再度携手，打造华南最大巨幕影院;还特别拓荒5000平方米的COCO童堡，齐聚教育亲子组织、儿童游乐场、儿童服饰、儿童书店等，打造深圳面积最大、功用最全的儿童亲子乐土。
（来历：南方日报 记者：曲广宁 卓泳）
