“未来宝龙在一线城市和二三线城市之间商业地产的规划将坚持均衡份额，各持一半。”宝龙集团董事长许健康一席话好像有违该公司走二三线城市道路的一贯作风。
可是，即便大手笔拿下上海奉贤、嘉定的两块地，仍旧无法将其从“青岛三项目(城阳、即墨、李沧)一起折戟”的阴霾中解救出来。
不仅是宝龙这样的全国性地产商在二三线遭受窘境，800公里以外的姑苏木渎，其商业项目木渎新天地的一部分姑苏国际绸都商场，也面对即将被拍卖的结局。
一贯被人们以为是商业地产蓝海的二三线城市，现在现已失去了以往的风景，特别是在2012~2013年会集开业时，遭受了实体零售史无前例的窘境：客流与销售额都大减。一起，银根收紧更是让开发商们叫苦连天。
伊甸园幻灭
一贯有“小万达”美称的宝龙地产，妄图凭借“二三线城市”的布局，构建自己的商业地产王国。可是，空城、资金链严峻等正在腐蚀着宝龙。
尽管宝龙表明“青岛城阳项目现在正在从头规划招商中”，一起也直接承认了“之前招商定位有不足之处”。相同面对困局还有青岛即墨与李沧项目，李沧项目更是屡次被爆出空城音讯。而姑苏国际绸都商场在经过900多个商铺被抢购一空的盛况之后，现在只剩下寥寥几家在经营，部分商铺甚至即将被拍卖，其开发商姑苏大地置业也正在被相关司法部门查询。
宝龙、大地在二三线的失利，或许仅仅一个缩影。
对此，北京首地大峡谷购物中心总司理李纲直言道，最初征战二三线的脚步走得太快太急，同质化又严峻，导致了二三线现在的购物中心结构性过剩。
别的，职业遍及数据以为，30万~40万人口可以支撑10万平方米的购物中心，而许多城市都存在超限。
地处长三角中心方位的常州，现在商场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个，而常州常住人口还不到500万。值得注意的是，常州宝龙城市广场从2008年拿地到现在还没有竣工。
此外，上一年就引起轩然大波的121号文件，到本年开端闪现效应。接踵而来的还有经营性土地的“招拍挂”方针、《商业银行房地产借款风险办理指引(征求意见稿)》以及期房限转、预售规范放宽等等。
“一项项方针是一针见血，刀刀见肉。”业内人士剖析，作为房地产重要组成部分的商业地产(购物中心)不可能逃过。
银行也抬高了开发商和购房人的准入门槛，本年头辽宁营口发作的停贷事情好像也在印证这一点。据了解，营口简直一切银行从2012年头就已中止向房地产开发商借款，本年银行房地产借款也不太可能开闸。
而企业在上一轮布局二三线城市中现已负债累累。宝龙的财物负债率就从2008年的22.7%增至2013年上半年的61.99%。
更重要的是，品牌商的畏缩或许是让二三线购物中心扩张不下去的另一个诱因。
榜首和平戴维斯于近来发布《2013年零售商查询》中对约100家零售商进行的查询显现，84%的受访者表明方案于一线城市开店，其间北京、上海尤为受品牌重视。此外，53%的受访者表明重视二线城市，而仅有24%的受访者考虑三四线城市。
正如业内人士剖析的那样，招商这个顽症解决不了，只能失利，例如宝龙除了主力店为TESCO乐购、永辉、苏宁等，其他配套大牌简直没有。别的，因为品牌分区代理制，导致全国性企业在二三线城市，比较当地本乡企业底子没有优势可言。
从蓝海到“红海”
所以，一贯走“低端道路”的宝龙地产，2013年也开端寻求“高端”，进军一线城市。2013年半年报发布会上，宝龙集团就表明“上海及华东地区是宝龙未来的开展要点之一”。
别的，从2012年下半年开端，一线城市中北京、上海的购物中心扎堆开业。在北京，前有凯德mall太阳宫店、侨福芳草地、颐堤港等多家购物中心在上一年扎堆开业，后有保利与万科于本年高价拿地，一起，下半年还将有一批购物中心开业。上海购物中心总量也有望在本年打破100个。
一会儿，被看好的蓝海失常幽静，本来的红海却一片喧嚣。风向开端变了，但红海真的还那么“红”吗?
中国购物中心工业资讯中心主任郭增利剖析以为，这样的改动更多是企业看到了几个超大型一线城市的消费晋级与城市外扩带来的商机。他指出，跟着一线城市消费者消费才能的进步与消费需求的细化，原有的购物中心现已不能满意消费者的食欲了。
而阳光新业副总裁吴尧则以为为这是消费人口转型的必然成果。他以为，正如相关陈述显现的那样，上层中产(即年收入在10～20万元之间的中产阶级)，将来在中国一线城市人口占比将从现在的20%上升到60%，这会对整个零售商场发生深入的影响。
别的，依据麦肯锡商场研讨公司的陈述，中国2012年的中产阶级开销总和已近1.5万亿美元，估计到2020年，中国中产阶级的总消费将是2010年的3倍，仅次于美国，并超越日本。而他们对消费也提出了更高的要求——情愿花费更高的价格，以取得质量和安全更为牢靠的产品和效劳。
所以，许多的晋级高端购物中心、艺术主题购物中心，这些或许依托个性化，或许打着超大规划高端的牌子的购物中心，都在引进更多的独特性的品牌来满意现在一线城市这种消费晋级的趋势性的需求。
例如，北京侨福芳草地以艺术为主题，其品牌50%以上都是初次进京，给消费者耳目一新之感。
一起，新城开发的巨大金矿也在吸引着开展商们。郭增利表明，一线城市的城市新区因交通、人口和消费水平的开展，将成为零售企业新的出资热门。
上海市商业信息中心数据显现，上海85家要点购物中心本年上半年经营收入达343.7亿元，其间市郊购物中心经营收入同比添加17.2%，大幅高于中心城区的2.4%。
前哨更易中枪
尽管比较二三线城市，一线城市相对安稳的体现让人很等待，可是前哨总是战役最剧烈的当地，即便躺着也会中枪。
郭增利通知记者，现在尽管消费晋级带来时机许多，可是老练商场给予新式购物中心的培养期十分有限。而老购物中心也没有闲着，也在不断地进行晋级换代，以习惯消费者的改动。
仲量联行华南区零售地产部总监林世松也表明，进步租借率，经过调整品牌、布局甚至业态来优化财物，现已是一线城市购物中心正在尽力的方向。
以北京商场为例，北京市百货大楼就将在本年进行一番的晋级与调整，将休闲餐饮一口气添加十几家;万达百货也妄图经过微博、营销捉住消费者;而金融街购物中心则经过添加艺术展览，来添加消费体会，留住顾客匆忙的脚步。
此外，老项目晋级的难度远比新项目站稳脚要简略得多，郭增利通知记者。老项目自身就具有较好的消费者根底，即便晋级改动，其所需求的时刻也要少于新项目。因而，有特征才是新项目的要点，只需别出心裁，才有可能顺畅切入商场。
那么妄图从二三线转战一线城市的后来者们又该何去何从呢?
李纲指出，城市新区的社区商业是很有时机的。城市外扩，市郊的商业无论是规划仍是品尝上都存在滞后，这时新入项目只需做好评价与组合，将很好地补齐短板。商家在一线城市的开店志愿也将助力购物中心在一线城市开疆辟土。
《2013年零售商查询》成果显现，大都服饰品牌在一线城市及成都、杭州等二线中心城市，仍有开出大型超级旗舰店的方案。一起，生活方式类零售商在各个业态中体现出了最强扩张志愿。这关于新购物中心的招商司理来说可以说是一个好音讯。
而国外新品牌的引进也不失为一个好办法，K11与侨福芳草地现已饯别。吴尧通知记者，现在阳光新业已与美国国家地理商铺、加拿大奢侈品珠宝品牌Birks、“英国之最”的各种王室品牌，以及20多个国际品牌签约独家代理、托付办理或战略联盟协议。其间，国家地理具有较强的体会性，这对购物中心的人流，包含对购物中心的质量，消费者的体会有很好的协助。
仅仅，就算再差异化，就算一线城市有更大的消费潜力，一个最简略的问题是，它能包容下上百家购物中心的生计与开展吗?
(记者：陈红杏)
- 该帖于 2013-9-9 16:57:00 被修改正
