连续三年的房地产调控方针好像让商业地产钻足了空子，“限住不限商”的调控方式下使得整个郑州商业体量添加过快，许多商业项目或建成了没运营，或运营不下去关门歇业，上海公司注册招商难，运营差，空置率“高烧不退”。
近来，来自仲量联行的陈述显现，以各地购物中心的空置率衡量，中国首要城市中体现最好的是杭州，仅1%，其次是无锡1.5%，广州、南京、上海、武汉也都在2%~5%之间；最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之20.7% 。居中的有西安（5.2%）、青岛（6.8%）、重庆（10.9%）、成都（12.6%）和北京（12.7％）。
连续三年的房地产调控方针好像让商业地产钻足了空子，“限住不限商”的调控方式下使得商业地产进入了张狂添加的状况。
郑州商业体量过大
以商业城市著称的郑州，从2006年开端，商业地产项目就如漫山遍野般遍地开花。而这其间，以购物、餐饮、休闲、文娱等归纳性运营方式为一体的超大规模购物中心体现最为杰出。
如果说早些年仍是宝龙城市广场、曼哈顿广场等项目名列前茅的话，那么现在纵观郑州东、西、南、北区：丹尼斯、国贸360、万达广场、锦艺世界等大型明星商业中心则主导着各自区域的商业富贵。
资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司（以下简称御智商业地产）董事长王永君则用“不稀罕”来描述郑州购物中心空置率居高不下的现象。
御智商业地产曾做过郑州商业地产的市场调研，以郑州西区（北至北三环，南至南水北调，东至大学路，西至西三环）为例，已运营商业体量达114.5万平米，上海署理注册公司购物中心体量在80万平方米左右，加上未核算的区域小型商业体或社区型归纳商业，实际上西区已运营商业面积达135万平方米。
跟着万达、宝龙、锦艺、升龙等这些国内名列前茅的商业地产龙头企业开端密布进驻华夏区，据核算，西区现在在建商业项目总体量已达161.3万平米，其间有升龙世界、升龙城、锦艺城、华夏新城这些超大体量的商业项目。这些项目建成今后，西区商业的总体量将超越320万平米。
而依据产品零售面积人均需求量2.6平米每人核算，西区以桐柏路建设路为中心,半径5公里规模人口为741201，由此核算，零售商业面积需求为192.7万平方米。
“现在，整个郑州商业体量过大，因为内城改造、拆迁增容，许多商业项目或建成了没运营，或运营不下去关门歇业，招商难，运营差；而外围城区动辄十几万平方的商业体招商更难，运营更差。”王永君通知记者。
利益主导多方博弈
住所“黄”了，商业“红”了。房地产方针调控之下人们关于商业地产好像青睐有加。而跟着城市开展，大开发商也必然会将商业地产这个概念向下深耕。
旧城改造、合村并城，城区的开展为商业地产项目供给了深耕的土壤。
据记者了解，郑州惠济区花园口镇的合村并城项目，乡民取得的房子补助为70平方米住宅和20平方米商业房，其间所分得的商业房坐落某大型商贸中心。而一些乡民通知记者，没有实力也没有经历的乡民底子不善于运营这些商业项目。
在郑州，因城中村改造补助给乡民的商业项目所构成的空置率事例远不止这一例。敞开商自留商业和乡民补助商业之间构成对立，没有运营商业项目，商铺也租不出去，一些分给乡民的商业面积自然而然被“空”了出来。
关于在商业归纳体里的运营者来说，租金上涨、商户和开发商、业主之间的利益对立则成为他们抛弃商铺的首要原因。
坐落郑州农业路和中州大路正大城市广场的正大商业街，坐拥交通、区位等许多优势，但正是因为开发商、投资者、运营者之间的多重对立，使本来旺盛的商业体日渐惨淡。现在，正大商业街的商户已于今年年初悉数撤离。这个CBD周围“游购娱”一站式购物中心只剩下一具修建残骸。
王永君通知记者，关于一些前期的购物中心，一旦构成比较老练的购物环境，开发商或许业主就考虑添加租金等费用，关于靠短期收益挣钱的商户来说，运营费用一旦上涨，必然会构成运营压力，最终不得已抛弃商铺。
而关于一些不具备商业地产运营的开发商来说，为了回笼项目资金，他们也盲目地投入商业地产。因为缺少前期专业的规划、规划、运营，使一些商业项目一“出世”就存在“先天缺点”，底子无法满意商业项目的运营条件。
差异化决议出路
对老百姓来说，商业地产开发供给了家门口的超市、商场等便当的日子配套设备；对一个城市来说，提高了城市的商业形象和商业层次；对商家来说，货品又有一个好的销路。但这对开发商的运营才干就提出了一个检测，未来的运营才是查验商业地产项目可行性的规范，未来的优胜劣汰也是检测项目的规范。
“郑州的购物中心建得多，精的少。”商业地产规划专家赵峰通知记者，“以ShoppingMall为主的商业体作为商业零售业开展进程中的最高方式，在其不同的开展阶段，应该呈现出不同的运营风格，而纵观郑州的这些购物中心，简直不分地段、不分区域、不分消吃力地仿照、照搬、仿制，缺少自己的理念、文明、构思。”
对此，王永君也表明：“关于‘扎堆入市’的商业归纳体，最大的竞赛压力就是同质化，商场需求招引客流，有招引力才行，要有特别概念，做差异化的ShoppingMall才干招引消费人群。”
上海新天地、武汉万达汉街、北京三里屯……纵观这些城市的商业手刺不难发现，分业态、分品类、分修建、分方式进行规划的商业体更简单在富贵的城市商业环境中锋芒毕露。
在商业项目如此密布的情况下，防止同质化竞赛，刻画差异化显得尤为重要。即使是在各大购物中心散布很均匀的情况下，差异化品牌的刻画也能为购物中心赚足人气，提高区域竞赛力。
现在，一些房产开发商在开发商业地产时，盲目寻求高定位。由此开发出来的购物中心，租金往往较高，导致产品价格较高，然后影响销量和商户赢利，商户的徘徊不前，则直接导致物业自身的门庭冷落。
赵峰着重，所谓“先商业再地产”，“先炒商再炒铺”的开发准则，无非也就是在着重要注重商业物业的所属商圈与该地的城市规划，只要定位清楚才有可能寻得出路。
