开发商真实赚的是最终一批小型散户商铺的钱。比方小奶茶店、甜品店、蛋糕房、咖啡馆、训练组织等。这些看上去并不起眼的小业态才是承租才干最强的。
在购物中心喜度周末韶光，看场电影、约三五老友“糜烂”一下，似乎是每个都市人都做过的事，有不少人觉得许多大型购物中心的布局与品牌都似曾相识。确实，在电商大举冲击实体零售的今日，商场需杰出最能招徕人气的业态，削减承租才干低的业态，并尽可能以各类优惠招引主力店，以确保客流量，带旺人气。
电影院、卖场先行
要应对电商，有必要杰出一些只能在线下体会的活动，这几年电影院是重中之重，虽然许多人会在线观影，但毕竟正版片首映、IMAX巨幕及3D作用电影都只能在电影院才干得到满意，遇到一些大片比方《霍比特人2》，许多粉丝会观看2—3次。正因有这样的商场，所以电影院是首选招商业态。
据计算，上海商场约10家大型购物中心后发现，简直100%都有电影院，其间不乏数家IMAX巨幕电影院。而当年在《阿凡达》上映时，整个上海滩只要平和影都仅有一家巨幕电影院。
约90%的受访业者表明，电影院作为“人气型”必招业态，是一切业态中第一个发动招商的，乃至当商场还在建时就已与院线敲定电影院品牌。
现在，万达、星美、金逸、中影等是全国最主要院线，一般一家8个厅的电影院需预留3500平方米面积，出资约3000万元，由于现在票务打折很多、与制片方票房分红调整，因而本来3—5年即可回本的电影院现在需6—7年才干回本，这也使电影院的租期达15年。所以，高人气、长租约的电影院是开发商最喜爱的业态之一。
另一项需与电影院简直同步第一批招商的是卖场。和电影院相同，卖场虽利薄，但能招引很多客流，且卖场的后场库房等需提早预留，对硬件要求高。
一个1万平方米左右的卖场，客人看到的都是前面的购物区，但还有数千平方米的后场区域，包含办公室、库房等，这些后场区需满意堆积货品最少的5.5米层高、大型卡车卸货道等，假设购物区是商业明线，那么后场区就是商业暗线，暗线对一个企业而言更重要，此外还有长达60米的收银货台线等要求，这些硬件得在商场还在建时就同步建造。
也正因而，购物中心对这些业态收取的租金很低，乃至给予其他优惠，有些卖场每天每平方米租金仅几元，同楼层的其他业态有时租金高达每天每平方米几十元。
主力店和次主力店
在完结电影院、卖场这类硬件高要求者的首轮招商后，接下来则是主力店和次主力店的大规模招商。其间，主力店至关重要，因这类品牌能积累很多人气。
曾经主力店大多是LV这类奢侈品品牌，但跟着奢侈品消费走低，轻奢、快时髦品牌开端兴起，成为主力店，包含Only、优衣库、无印良品、GAP、马克华菲等。
主力店是以国际品牌和服饰业态为主，一般会租下最少2000平方米以上的大店面积，由于人气旺、营业额高，因而主力店利益分红也很高，这是购物中心开发商的招商要点。
主力店还有个“傲人身手”——其他一些租借面积较小、品牌知名度一般的商户会将主力店作为进驻商场的“风向标”，比方一些做服饰的小品牌若传闻优衣库、ZARA进驻了，就会跟风进驻。
因而，快时髦主力店品牌现在都十分“牛”，许多业者反映，优衣库、无印良品、马克华菲、ZARA等品牌简直都要在购物中心给予装饰补助的情况下才愿进驻，大多开发商给予这类品牌在一段时刻内免租金、低租金，一起补助装饰费用优惠政策。依据门店面积和方位不同，一家数千平方米的主力店可获400万~1000万元的装饰补助。
这些国际品牌主力店的商洽周期与合同流通期较长，会消耗至少6个月的前期准备时刻，所以在电影院和卖场之后，主力店就要紧锣密鼓地进行了。断定主力店后，围绕着主力店开设的次主力店也开端布局，包含服饰、家居、KTV等业态。
而还有一种业态正成为商场招商最新重视目标——餐饮。本来餐饮承租力较弱，一向不算招商要点，大多购物中心以往仅预留10%乃至更低份额放置餐饮店，现在，跟着服饰被网购冲击而需求实体店体会消费的餐饮成为聚人气的“新宠”，所以万达广场、银泰百货等纷繁添加餐饮面积，有些新项目中，餐饮招商面积乃至高达30%~40%，创前史新高。
挣钱靠小店肆
院线、卖场、主力店乃至次主力店不是免租金就是低租金，购物中心又能靠什么挣钱？
实际上，开发商真实赚的是最终一批小型散户商铺的钱。比方小奶茶店、甜品店、蛋糕房、咖啡馆、训练组织等。这些看上去并不起眼的小业态才是承租才干最强的。
假设说一个次主力店租金为每平方米每天5元，那么一个果汁店租金可达每平方米每天60元~70元。由于这类小业态面积小、人工低、硬件成本低，但因销量大，所以毛利率可高达70%以上，所以即便是再高的租金，这类业态也接受得起。这类高承租力的小业态一般喜爱布局在地下楼层或一层，尤其是接近轨迹交通处或电影院邻近，以添加销量。
例如上海，这是一个世界上地铁最长的城市，总长度567公里，相当于13.5个马拉松全程间隔；而北京是全球轨迹交通最繁忙的城市，年客运量达32.1亿人次，沿着轨迹邻近的上海轻食业态占40%，比方上海中山公园龙之梦地下的高租金业态根本都是咖啡馆、小吃、果汁店、面包房等。
此外，“傍着”高人气电影院经商的饮料铺、电影延伸玩具店等也很火爆，据RET睿意德计算，建在电影院边上的咖啡店面积要比一般咖啡店面积小，由于客人一瞬间要观影，因而翻台率很高，即小面积高营业额，因而其租金接受力十分强，这些都是开发商猛赚租金之处。
另一类高承租才干的业态当属与孩子相关的训练或室内乐土，因家长在儿童教育方面舍得出资，所以迪士尼英语、各类少儿英语训练纷繁兴起。一般儿童训练类业态要比同楼层的其他业态租金高2~3倍。
有业内人士称，某家英语训练网点在开业第一天的营业额就高达80多万元，一年收入达数千万元，可比美电影院收益。迪士尼英语因收益好而将其间一个网点的租借面积从600平方米翻倍到1200平方米。
当然，咱们还不能疏忽中庭经济，每个购物中心在一层大多有大面积空位，这是其用于举行促销活动的场所，这块空位的租金收益也极为可观。
如港汇、龙之梦、来福士等干流商场依据面积和时刻不同，租借中庭举行活动的费用高达3万至7万元/天，有些富贵地段商场比方中山公园龙之梦、来福士等有必要4天乃至一周起租，租金高达28万~30万元。不要认为天价会吓跑客人，事实上，由于企业会在年头就做好一年的宣扬营销方案，这类抢手商场年中和下半年节日期间的中庭早已被预租一空了。
powerde- 该帖于 2014-6-5 17:07:00 被修改正
