商业地产形状分类
一、 商业地产分类
1. 传统商铺
商业地产最开端的雏形就是效劳于人们日常日子的发廊、食店、便当店，他们以一般居民为效劳方针，效劳品种比较彻底，以满意人们的日常日子起居为根本意图。这种原始形状的商业地产，遍及城市每个旮旯，因为其具有很大的灵活性，现在仍为广阔出资者的首选和展开根底，现在仍有超越一半的出资者初次出资时钟情于传统商铺，但其规划一般较小、抗危险才能低。
2. 专业商场
在上个世纪***十年代，跟着社会经济的不断展开，人们现已不满意于根本的温饱型消费了，专业商场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业商场如漫山遍野般在成都呈现，很快就以全新的办法招引了许多的消费者，也让那些出资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业商场的诞生。专业商场是商场细分的产品，它以某类产品品种彻底的优势，牢牢占据了商业商场一隅。这种商场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但十分着重“集群效应”，有规划就有人气，有人气也就有了商气。
3. 市中心归纳商业商场
城市中心归纳商业商场根本上坐落城市中心传统商圈，厚重的商业空气、消费者的消费习气确保了这种商业商场永久站在商业地产的前端，是一个城市商业展开的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不行仿制性成为了决定性要素，它是消费者消费习气场所，这就确保了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心归纳商业商场的典型代表，但此类商业商场昂扬的置业价格和运营本钱也让许多“垂青者”望而止步。
4. 社区商业中心
成都城市的规划越来越大，人们已不行能把消费再会集于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满意了人们的这种就近消费需求，但这种消费往往以日常消费品为主，在层次上和城市中心归纳商业商场尚有距离，但便利性是其“杀手锏”。
5. 休闲休假商业
现代人的日子节奏越来越快，遍及感觉压力巨大，都巴望身心的放松，都巴望远离城市的喧嚣和冗杂，都期望能够回归天然，芙蓉古城、阳光体育城等新式休闲休假商业工业，在人们的期盼中闪亮上台，最大极限地放松了人们严重的神经，深受都市市民的追捧，一时刻，这种商业地产办法风生水起，但客户集体在现在办法下尚欠安稳，注定了这种商业地产办法还待时刻查验，安稳的客户集体直接关系到了它的胜败。
6. 商住工作楼
商住写字楼的呈现彻底是现代社会高速便利的产品，集工作与住宿为一体，让在“家”工作成为实际，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很契合年轻人快节奏、寻求时髦的消费习气，以SOHU·沸城为代表的商住工作楼在成都一露脸就招引了许多出资者的眼球。
7. 甲级写字楼
作为商业地产的高档体现办法的甲级写字楼在成都的前史并不久远，也并不具有必定的规划，和东部沿海区域比较还有很长一段路要走，现在在成都仅仅有年代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为商场的空缺很大，所以远景也很光亮。
8. 大型商业中心MALL
融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和办理中心为一体，并有购物、休闲、美食等日子、消费“一站式”配套效劳的大型商业中心。
二、 零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特征分类，根据其运营办法、产品结构、效劳功用，以及选址、商圈、规划、店堂设备和方针顾客等结构特征，分为百货店、大型归纳商场、超级商场、便当店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商铺等九种零售业态。
1. 百货店业态结构特征
(1) 采纳货台出售与自选（开架）出售相结合办法。
(2) 产品结构为品种彻底、少批量、高毛利，以运营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。
(3) 采纳定价出售，能够退货，有导购、餐饮、文娱场所等效劳项目和设备，效劳功用彻底。
(4) 选址在城市富贵区、交通要道。
(5) 商圈规划大，一般以活动人口为首要出售方针。
(6) 商铺规划大，在5000平方米以上
(7) 商铺设备奢华，店堂高雅、明快。
(8) 方针顾客为中高档消费者和寻求时髦的年轻人。
2. 超级商场业态结构特征
(1) 采纳自选出售办法，出入口分设，结算在出口处的收银机处共同进行。
(2) 产品构成以购买频率高的产品为主，运营的产品应以肉类、禽蛋、生果、水产品、冷冻食物、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食物以及日用必需品为主。运营时刻每天在11H左右，可采纳连锁运营办法，有必定的泊车场所。
(3) 选址在居民区、交通要道、商业区。
(4) 商圈规划较窄，以居民为首要出售方针。
(5) 商铺面积在500平方米以上
(6) 方针顾客以居民为主。
3. 大型归纳超市
(1) 采纳自选出售办法和连锁运营办法
(2) 产品构成为衣、食、用品彻底，注重本企业的品牌开发。
(3) 设有与商铺运营面积相习惯的泊车场。
(4) 方针顾客为购物频率高的居民。
(5) 商圈规划较大。
(6) 商铺运营面积一般在2500平方米以上。
(7) 选址在城乡结合部、住所区、交通要道。
4. 便当店业态结构特征
(1) 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处共同进行，可采纳连锁运营办法。
(2) 产品结构特征显着，有即时消费性、小容量、应急性等。
(3) 运营时刻长，一般在16h以上，乃至24h，终年无休日。
(4) 选址在居民住所区、主干线公路旁边以及车站、医院、文娱场所、机关、集体、企事业地址地。
(5) 商圈规划窄小，一般设定在居民步行购物5—7min抵达的规划内。
(6) 商铺运营面积在100平方米左右，运营面积使用率高。
(7) 店堂明快、清洁、货架饱满。
(8) 方针顾客首要为居民、独身者、年轻人。80％的顾客为有意图的购买。
(9) 运营实施信息体系化，展开单品办理。
(10) 便当店的产品价格略高于一般零售业态的产品价格。
5. 专业店业态结构特征
(1) 采纳定价出售和开架面售，亦可展开连锁运营。
(2) 产品结构体现专业性、深度性、品种丰盛，可供挑选地步大，以某类产品为主，运营的产品具有自己的特征，一般为高获利。
(3) 从业人员需具有丰盛的专业知识，能够退货。
(4) 选址多样化，大都店设在富贵商业区、商铺街或百货店、购物中心内。
商圈规划不定。
(5) 运营面积根据主营产品特征而定。
(6) 方针商场多为活动顾客。首要满意消费者对某类产品的挑选性需求。
6. 大型专业店
(1) 采纳自选出售和开架面售相结合办法
(2) 以出售某一大类或几个大类产品为主，品种彻底，挑选地步大
(3) 选址区域中心、城郊结合部、交通要道和契合城市规划的大型寓居区邻近
(4) 运营效劳辐射半径5公里以上，方针顾客以有意图挑选某类产品的活动顾客为主
(5) 运营面积在3000平方米以上
(6) 设不低于运营面积50%的泊车场，供给相关技能和效劳
7. 专卖店业态结构特征
(1) 采纳定价出售和开架面售，亦可展开连锁运营。
(2) 产品结构以企业品牌为主，出售体现量少、质优、高毛利。
(3) 注重品牌名誉、从业人员有必要具有丰盛的专业知识，并供给专业性知识效劳。
(4) 选址在富贵商业区、商铺街或百货店、购物中心内。
(5) 商圈规划不定。
(6) 运营面积根据运营产品的特征而定。
(7) 方针顾客以中青年为主。商铺的陈设、照明、包装、广告考究。
8. 购物中心业态结构特征
(1) 由发起者有方案地开设，实施商业型公司办理，中心内设商铺办理委员会，展开广告宣扬等一起活动，实施共同办理。
(2) 内部结构由百货店或超级商场作为中心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、文娱设备构成。
(3) 效劳功用彻底，集零售、餐饮、文娱为一体。根据出售面积，设相应规划的泊车场。
(4) 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
(5) 商圈根据不同运营规划、运营产品而定。
(6) 设备奢华、店堂高雅、宽阔亮堂，实施卖场租借制。
(7) 方针顾客，以活动顾客为主。
(8) 根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型品种。
9. 仓储商铺业态结构特征
(1) 选址在公路旁边、交通要道和使用搁置设备。
(2) 首要的商圈人口为5—7万人。
(3) 商铺运营面积大，一般在4000 m’以上。部分产品部分采纳租借制，把无店名的专业连锁卖场和供货商引进店内运营。
(4) 产品构成以新开发上市的产品为主力产品，自有品牌占适当部分，首要是面向广阔的工薪阶层效劳。
(5) 作为价格战略，每天都以较低价格出售悉数产品。
(6) 作为产品战略，运营同其他零售业态能进行价格比较的、闻名度、遍及率都较高的商标产品或价格一般被众所周知的产品。
(7) 商铺设备简单化。
(8) 将超市开发的出售技能和办理理论、仓储商铺的价格影响力、大型归纳超市产品供给方案的办法及选址理论等融为一体，灵活运用。
(9) 可实施连锁运营。
(10) 设有必定规划的泊车场。
三、 商铺分类
1. 依照开发办法进行分类
(1) 商业街商铺
商业街指以平面办法依照街的办法安顿的单层或多层商业房地产办法，其沿街两边的铺面及商业楼里边的舱位都归于商业街商铺。
商业街曩昔十年在国内获得了杰出的展开，其间包含建材、轿车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类产品为运营内容的商业街起步较早的，大大都现在现已获得了成功，有些跟风项意图运营情况却并欠好。当然也有不少商业街采纳各类产品混业运营的办法，商业街的命名只体现地址特征，这类商业街获得成功的较少。
与商业街的展开紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的运营情况彻底依赖于整个商业街的运营情况：运营杰出的商业街，其出资者大大都现已收益丰盛；运营欠好的商业街，天然令出资商、商铺租户、商铺运营者都面对丢失。
(2) 商场类商铺
在这儿，咱们所说的"商场"是指各种用于某类或归纳产品批发、零售、运营的商业楼宇，有些是单层修建，大多是多层修建。这类商场里边的舱位即咱们所谈的商场类商铺。
商场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有许多从事某种产品运营的专业批发和零售商场，比方，图书交易商场、电子商场、家用电器商场、家具城、建材城等。
(3) 社区商铺
社区商铺指坐落住所社区内的商用舱位，其运营方针首要是住所社区的居民。
社区商铺的体现办法首要是1-3层商业楼或修建底层商铺，有些铺面能够直接对外开门运营，但大都归于舱位办法。
(4) 住所底层商铺
住所底层商铺,指坐落住所等修建物底层（可能包含地下1，2层及底上1，2层，或其间部分搂层）的商用舱位。
住所底层商铺是现在商场极为注重、出资者热心的商铺出资办法，许多房地产开发商充沛认可住所底层商铺的巨大价值，不只防止了曩昔住所底层欠好卖的为难局势，而且获得了更大的出资收益。关于住所底层商铺的出资者来讲，鉴于住所底层商铺上面修建将会带来的安稳的客户流，住所底层未来的客户根底将相对牢靠，换言之，出资者的出资危险相对较小。
(5) 百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各品种型购物中心里边的舱位。百货商场及各品种型购物中心的运营好坏对里边商铺的运营情况影响直接而深远。现在，国内有许多这类正在运营的项目，其他也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建造。
(6) 商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指比方酒店、商住公寓、沙龙、会所、展览中心、写字楼等里边用于商业用途的商业空间。这类商铺的规划相对较小，但商业价值很值得注重。
(7) 交通设备商铺
交通设备商铺指坐落比方地铁站、火车站、飞机场等交通设备里边及周围的商铺，以及路途两边各类中小型商铺。
以上是依照商铺的开发办法对商铺进行的区分。该种分类办法便于出资者对商铺项意图类型从开发办法的视点进行了解，便于对不同开发办法的商铺建立根据开发观念的了解。
2. 依照出资价值分类
商铺作为房地产中新式的典型出资办法，其出资收益才能以及其出资价值关于商铺出资者来讲，无疑归于最关怀的问题。所出资的商铺假如出资价值不高，关于商铺出资者来讲，至少意味着短期的失利。北京一般住所价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。关于街区商业的定价应该是住所的2倍到3倍，而关于中心商圈的商铺价格来说，其价格能够到达住所的3倍到5倍。
鉴于商铺出资价值的重要性，下面依照商铺的出资价值对商铺进行分类，便于出资者从出资收益的视点去判别出资方向，以及出资方针。
(1) "都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指坐落城市商业中心地段的商铺。鉴于其特其他方位以及地址区域本身的商业价值，一般，"都市型"商铺的客流量长时刻比较安稳，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平天然将体现出商铺的租金收益才能："都市型"商铺的出资收益安稳，而且收益比较高，所以咱们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较恰当的。
"都市型"商铺的事例不乏其人，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其地址区域的商铺都归于典型的都市型商铺。假如咱们说，王府井大街的商铺归于"绩优股"商铺，应该不会有人表明置疑。试想每天几十万客流量关于这儿的商铺将意味着多少运营额？！
"都市型"商铺多用作物品业态的运营，体会业态和效劳业态站的比重相对比较少，这比较契合商业价值准则-在客流量很高的区域，单位面积商业价值很高，只需物品业态才能够完结这一方针。
(2) "社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和咱们上一部分谈到的"社区型"商铺归于相同的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺地址社区一般都要经过从无到有的进程，从不老练到老练的进程。实际上，一个社区老练的进程就是价值前进的进程：一个新的社区就似乎证券商场的原始股，只需项目定位精确，展开环境杰出，社区老练所带来的商铺价值前进无庸质疑。
需求指出的是社区商铺价值增加的特征并不代表商铺的价格将永久增加。或许有些出资者不能了解其间的原因，赛睿参谋要阐明的是社区商铺价值前进的一起，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划才能很强的开发商在商铺出资商场不老练的阶段，经过对商铺项目杰出的包装，然后到达前进商场预期的意图，终究商铺出售叠创新高，比方单位价格开端仅1.5万/平方米的商铺，最高能够卖到2.5万/平方米，事实上，最高价格适当于该商铺5年今后，乃至10年今后的价值，假如商铺出资者在这种空气下进行出资，其出资安全性下降，其出资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只需商铺租金收入。
(3) "便当型"商铺--冷门小盘股
"便当型"商铺指用于以食物、日常日子用品等运营为主的、坐落社区周边、社区里边、写字楼里、写字楼周边等当地的、弥补大百货商场缺少的小面积商铺。之所以称其为"便当型"商铺是因为其所运营的产品均归于"便当"类型，如写字楼里边的小超市，公寓社区里的小超市，住所社区的干洗店等都归于该品种型。
"便当型"商铺鉴于其功用性特征和地址方位特征，其运营收益并不低，归于商铺商场细分的类型。现在在国内有许多从事"便当型"商铺运营的零售商，美国的7-11就归于典型的便当店运营商，其商场规划极大。
"便当型"商铺，一般面积不是很大，从运营的视点也不需求很大，这无疑下降了对出资者资金实力的要求，其他，鉴于其习惯性较强，所以租借、转让、转租都比较简单，这正体现出小型商铺的"小盘股"特征。正所谓船的好掉头！
之所以用"冷门"来描述"便当型"商铺，彻底因为该种商铺归于商场细分的类型，许多出资者并不是很了解，但其出资价值不容小视。
(4) 专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指运营某类特定产品的商业街或专业商场里边的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业商场所运营的产品关系密切。
比方北京中关村海龙电子商场归于专业运营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业商场，经过长时刻成功运营，现在海龙电子商场每平米商铺的价值达8万人民币，其出资价值可见一斑。从此不难了解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
(5) 其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包含百货、超市、购物中心、产品批发商场、非专业类商业街等里边的商铺。咱们将它们称之为"一般股票"，并不是说其出资价值低，仅仅因为这类商铺一般由大型出资安排、开发商进行出资开发，首要采纳租借运营的办法，散户可出资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，出资危险不易操控。
从出资收益的视点，假如该类商铺的出资商、开发商、办理商满意专业，对项目定位、商场规划、商场战略的判别满意精确，那么该类商铺的出资收益决不会低。比方，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规划看，在北京剧烈的商业竞赛商场，显然会面对较大的竞赛压力，但在坚持95%以上租借率的情况下，其单位面积租金水平在北京商业设备中一直独占鳌头，换言之，北京国贸商城商铺的出资价值很高，归于商铺中的"绩优股"。
从上述剖析能够看出，商铺的价值跟着地址区域商业环境的优化，其价值会得到极大地前进，能够从"一般股票"转变成"绩优股"。仅仅依赖于开发商、运营商对项目精确的开发判别，其他也需求时刻。有眼光的商铺出资者往往长于掌握这种价值前进，赚取出资收益。
3. 依照商铺的方位办法分类
依照商铺的方位办法能够将商铺分为铺面房和舱位。下面就其概念及差异进行介绍。
铺面房：是指临街有门面，可开设商铺的房子，俗称店肆或街铺。
铺 位：一般仅仅指大型归纳百货百货商场、大卖场、专业特征街、购物中心等全体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。因为物业本身特征的不同，必定导致其差异性的存在。
(1) 唯一性差异
铺面房一般占有地域上无可替代、不行仿制的唯一性优势；而舱位则是少则几十，多则几百个相连或邻近的仿制品，故缺少唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其杰出的出资价值。
(2) 商业业种业态局限性差异
舱位所能运营的商业业种及业态彻底受制于地址商用物业大环境的限制。如在一个专业建材大卖场里去运营服装或食物是不答应的。而铺面房，除了政府法规规则的不能运营的某些特其他业种业态之外，其商业业种及业态挑选的灵活性就大得多。
(3) 运营时刻差异
舱位的运营时刻不能为所欲为。如一个规则晚上九点打烊的百货百货商场，超越九点钟后舱位业主就是想再多做点生意一般不会被答应，而铺面房就不会遇到这种情况，运营者晚上干到多晚，彻底取决于自己的志愿。
(4) 职业规划调整危险差异
舱位运营规划及运营持续性除受制于市政建造规划外、还受制于商业规划的调整，故危险较大。在国内大中城市发作一条街因为规划调整的需求，一夜之间就从人山人海到门可罗雀的情况层出不穷。
(5) 物业运转费用差异
关于整个商用物业的运转费用，如空调运转、共同形象宣扬、发布广告、安排促销活动等费用的分摊并不由舱位业主自己说了算。因而，舱位的运转费用一般高于铺面房。
二、 (6) 物业租借挑选规划差异
比较之下，舱位租借挑选租借客户的规划较窄。至少对舱位所运营的业种、业态不熟悉的人是不会来租借这一舱位的。因为铺面房的业种、业态能够随租借客的改动而随意改动，因而，其挑选租借客的规划就大得多。
(7) 出资危险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的出资回报率高，说到底就是舱位的过热。因为舱位的价格现已被炒上去了。这一炒作进程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年倒闭的一个服饰商场的舱位价格已由最初的10万元炒到了现在的50万元。其实，任何炒作的东西非但有危险，而且很难耐久。炒得越高危险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的杰出希望出资舱位，但稍不留神不免也会误入"一铺套三代"的圈套。而铺面房，其价格升幅远不及舱位。比较铺面房，能够说舱位的出资危险现已不小了。
其他，值得提示的是，对有些舱位的租借权的炒作，其危险就更大了。
(8) 炒作难易程度差异
铺面房与舱位的另一个差异就是炒作的难易程度。舱位因为很简单被"仿制"，故易炒作。凡要炒作就要有必定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此视点看，铺面房则不易被炒作。
四、 社区商业首要办法
（一）、社区商业的特征
社区商业是一种以社区规划内的居民为效劳方针，以便民、利民，满意和促进居民归纳消费为方针的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所供给的效劳首要是社区居民需求的日常日子效劳，这些效劳具有经常性、便当性但不必定价格低廉的特征。因而社区商业具有安稳的商场根底，并将跟着居民收入水平的前进得到更大的展开。供给怎样的社区商业效劳是本案需求研讨的重要课题。
（二）、国外社区商业的展开概略及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国呈现。其时因为家庭轿车的遍及，以及城郊新建的兴旺的高速公路，使得城市居民许多向市郊涣散，由此产生了专门为市郊新建寓居区居民效劳的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也因为居民的市郊化而呈现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开端大规划展开起来。
国外的社区商业首要以购物中心的办法呈现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样界说的：“购物中心是一个由零售商铺及其相应设备组成的商铺群，作为一个全体进行开发和办理，一般有一个或几个中心商铺，并有许多小商铺盘绕。购物中心有宽阔的泊车场，其方位接近马路，顾客购物往来不断便当。”
国外社区购物中心的零售商们联合扩展运营的规划，不只增强对人们“一站式”购物的满意才能，还向社区居民供给丰盛的效劳项目和休闲文娱项目，因而社区购物中心在国外城市全体商业中具有重要的方位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。
西方各个国家的社区商业，尽管有所不同，但也有一些一起的特征。
1. 社区商业的功用
国外社区商业是为了习惯城市居民市郊化而建立的，具有满意社区居民购物、效劳、文娱等归纳性需求的功用。
社区购物中心供给的产品包含便当品和选购品，首要有杂货、食物、衣服、鞋帽、家具、家电、修建材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，产品的层次要根据所效劳社区的经济情况而定，一般以中档品为主。
而效劳功用包含，银行、邮政、电信、图书馆、差人所、医疗中心等公共事业，也包含干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常效劳。社区商业中心又是人们休闲文娱的场所，供给许多盛行的文娱设备，如雕琢、滑冰场、电影院、健身房、拍摄、旅行署理等。
其他，各品种型的餐饮效劳，也是社区商业中心的功用之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不只处理了人们购物、文娱进程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的杰出场所。
2. 社区商业中心的业态构成
国外社区商业首要是现代化的购物中心办法，购物中心和连锁安排彼此促进、一起展开。购物中心的中心店根本上都是闻名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的中心店，社区购物中心靠它们来前进对邻近居民的招引力。除中心店外，中心内还汇聚着各种不同规划、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁运营。各种连锁运营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心构成和展开的根底。
3. 社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的共同规划下进行的
其间，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实施强有力的操控，开发者须与当地当局结成一起开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干涉要少得多，首要是一些私家开发商以获利为意图而进行开发。
国外社区商业的开发商首要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、乃至是保险公司、基金会等。商业企业和地产品业公司联合开发的做法也比较遍及，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产品业公司联合建造的社区购物中心在上述国家处处可见。国外社区商业中心一般都实施开发和运营别离的做法。开发商担任前期开发，运营商担任租借运营，构成良性的运作机制。
4. 社区商业的布局与规划
国外社区购物中心都有严厉的规划布局，其意图是使购物中心的任何一部分都能招引大批的购物者。购物中心注重对承租户的科学组合与安顿，中心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其方位最早断定。对一般承租户的方位安排，充沛考虑他们之间亲和力的不同，一些运营项目需组成集体以增强招引力，而另一些运营项目有必要彼此避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四品种型的运营项目别离聚集在一起，一是男人用品店，包含男鞋、男装、运动用品等应当会集安顿。二是女士用品店和儿童用品店，应该会集在一起，便于消费者进行价格、色彩、样式的比较。三是食物零售店，包含肉店、鱼店、面包店等。四是个人效劳，如干洗店、修理店等也要会集安顿。国外社区购物中心在总体布局断定今后，还充沛考虑商铺的装修作用，承租户的平面布局和店面装修需求在共同和特性之间坚持一种平衡，既要有必要的操控，确保一切商铺具有全体性，又要防止标准化的规划，供给给承租户体现特性的时机。
（三）、国内社区商业概略
1. 国内社区商业现状
我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市寓居社区建造，把社区商业的规划和展开视为至关重要的一环，因为社区商业的展开情况不只影响到社区内居民的消费满意情况，也关系到城市商业的全体结构和布局，影响整个城市的归纳商业才能。
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业首要以前史构成的沿街商铺为载体。这种商业办法是天然构成的缺少共同规划，业态层次遍及较低，社区商业功用不全。跟着房地工业的展开，特别是商业房地产的逐步老练，社区商业得到了巨大的前进。国内呈现了一大批“购物中心”、“日子广场”、“文娱休闲一条街”等许多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区效劳规划的标语，可是从实际情况来看，它们大都仍是以效劳社区居民为首要意图的，特别是寓居区内部的商业设备。国内的社区商业设备正朝着成为一种归纳修建、景象、空间、声响的体会式场所，一种为社区居民发明的拥堵热烈的场所的方向展开。
总的来说现在国内的社区商业遍及带有稠密的住所底商特征，与国外老练的社区商业办法比较还有很大距离。
2. 国内社区商业的展开方向
我国社区商业正朝向共同规划，科学选址，会集安顿的方向展开。各个省会城市都在拟定自己的社区商业展开规划。从各城市的社区商业展开规划能够看出未来社区商业将具有以下特征：
各商业职业品种将采纳超市、便当店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态办法，根据用户的需求，有用展开网上出售、电话订货、送货上门，送餐、送货、上门理发、修理等项效劳
居民日常购物消费将在寓居地500米规划内完结
各城市将大力展开社区商业中心，社区商业中心是相对会集的社区商业网点所构成的具有多业态的归纳性商业商场。这个归纳性商业商场不同于大型商场，它的效劳方针首要是社区居民。
社区商业中心将遍及坐落小区的中心方位，要求必备的商业职业品种有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、拍摄店、日用品小超市、生鲜副食特产店、肉制品专卖店、修配效劳站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便当店、市政府推进的定心食物零售门店、定心早点快餐连锁店和定心茶店等正规企业的连锁店，既能满意传统的衣、食、住、行需求，又能习惯新式的消费需求。
从展开趋势判别，社区商业将是未来商业出资的重要商场时机，一起也将是商业地产展开的重要推进力。以天津社区商业展开规划为例，在未来两年内将在社区内展开定心肉专卖连锁店100个，定心早点店200个，中小超市、便当店300个。由此可见社区商业蕴藏的巨大商机。
五、 MALL的各种办法
1. 按开发商布景及购物中心运营办理的办法（包含自营的份额）分类：
(1) 物业型购物中心
界说：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实施的是租借制。
特征：面积一般在5至10万平方米左右，因为面积还不行大，故其定位还有必要杰出某一方针顾客集体，所以入驻的业态一般不完备即业态业种的复合度不行（一般定坐落高端商场，大租户以高档百货为主，许多业态没有引进），还称不上真实的摩尔购物中心MALL。
(2) 物业型摩尔购物中心MALL
界说：又称一般摩尔购物中心MALL，一般摩尔的物业一切者一般不进行零售运营，而是将场所租借给专业零售商，托付专业办理公司进行办理，实施一切者、办理者与运营者的别离。优势互补，既可确保和前进办理水平，又可使摩尔以一个共同的社会形象面对消费者，一起因为摩尔内的各零售商别离运营自己的产品，能够充沛展现自己共同的品牌形象和运营风格。这种购物场所的安排和结构办法，包含着一种促销思维，即要让消费者在购物场所尽可能逗留较长时刻。
特征：一般摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求规划开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实施的是租借制。特征：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度彻底，一般为全业态全业种运营。
事例
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地展开的许多， 其代表有：香港年代广场、海港城、邃古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM城市广场"。 海外的闻名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售， 以便坚持购物中心本身的品牌形象和办理力度。
国内的代表有：香港九龙仓出资的：上海年代广场、北京年代广场，香港和记黄浦出资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里出资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外，许多面对着三个窘境。
a) 窘境之一：客流不旺。许多大城市开业的纯物业型购物中心都面对客流不旺的灾祸，走进购物中心给人以惨淡冷清的感觉，顾客象看画展相同阅读各个专卖店，真实掏钱购物的人不多，安稳的回头客就更少了。
b) 窘境之二：租户难求。纯物业型购物中心选用招租办法运营，就是开发商把店肆或货摊租借给零售商。因而租金是开发商的重要获利来历。要获得安稳而抱负的租金，有必要找到诺言好的零售商。可是，购物中心建成后常常遇到招商难题：等待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有满足的挑选地步。外国专业店和专卖店却是老练化了，但又不必定合适中国现在的消费情况；有些尽管习惯了，但在中国又不必定有运营执照。
c) 窘境之三：办理乏力。购物中心里常有上百个一切权独立的零售商，应经过共同办理来建立购物中心的全体形象。可是，购物中心的办理比百货店办理难度大得多。面对的问题比方一切零售商是否承受共同收银，是否承受共同运营时刻，是否承受进行共同的促销举动等。假如和谐无效，就会危害购物中心全体形象，使顾客失掉光临的爱好。
(3) 百货公司型购物中心
由大型连锁百货公司展开或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，因为面积还不行大，故其定位也还有必要杰出某一方针顾客集体，入驻的业种一般很完备但业态的复合度还不行（一般定坐落高端商场，以自己的百货公司为主，尽管百货公司本身的超市一般也很大很有特征，但一般没有引进大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真实的摩尔购物中心MALL。但跟着百货公司型购物中心不断扩建及兴修2馆/别馆等，不同业态也正被引进百货公司型购物中心内，迈向真实的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了简直一切的业态，现已称得上真实的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有必定的优裕性。体现在百货公司因为诺言佳、客户关系多、营销促销办理水平高；故招租招商较简单，且成绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海榜首八佰伴商厦、武汉广场等。
(4) 连锁摩尔购物中心MALL
界说：由专业的连锁购物中心集团开发并运营
特征：自营份额较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并运营，自营份额较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度完备，产品组合的宽度最宽深度最深，定坐落家庭（全家/全客层），能满意全客层的一站式购物消费和一站式文明、文娱、休闲、餐饮享用的特大型购物中心。专业连锁购物中心可处理购物中心的招租难题， 可敏捷完结购物中心的全面开业， 且办理促销的力度和号召力比一般购物中心高许多。对我国而言，因为国内的产品的品种和各类专卖店只需国外的30%左右，购物中心的招租就更难， 所以专业连锁购物中心是一种值得推行的购物中心运营办法。 但专业连锁购物中心的运营办理的要求和难度比其他业态更高， 且国内仍没有呈现专业连锁购物中心；所以最好能引进外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。
2. 按购物中心的商场面积规区分类：
(1) 巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL
面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
(2) 大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连平和广场和新玛特。
"摩尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的展开，大多不是一步到位的，而是分步进行出资，分为一期二期工程兴修，因而能够随时进行调整。
(3) 中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南边商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、 北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。
(4) 小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。日子购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
3. 按购物中心的定位层次分类
真实的"摩尔"因为面积巨大，故定坐落家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享用。 故产品高中等级低有必要完备，以确保产品品种彻底；抱负的份额为：高3︰中5︰低2。当然因为地址商圈不同，各购物中心的高中等级低份额能够有所调整。
(1) 以高档产品为主
如香港年代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但假如70%的以上份额运营高档产品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客才能将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）
(2) 以中高档产品为主
即高中等级低份额和谐（在高3︰中5︰低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。
(3) 以中等级低产品为主
如马尼拉EVER摩尔。但等级低产品不能超越60%，不然就成为大型跳蚤商场、小产品商场或批发商场，称不上摩尔购物中心MALL了。
4. 按购物中心的选址地址分类：
(1) 都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，坐落市中心黄金商圈且连通地铁站。 一般楼层较高：运营楼层到达地下2至3层，地上8至12层。 地下3至5层为泊车场。 如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港年代广场。
(2) 区域型购物中心
坐落市区非传统商圈，但交通快捷。
(3) 城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心，坐落城郊高速公路旁。一般楼层较少：运营楼层为地下1层，地上2至4层。室外泊车场巨大，到达1000车位以上；乃至还有1000车位以上的大型泊车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且一起运营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心： 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17万㎡的莘庄购物中心。
(4) 社区购物中心
坐落大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。
5. 根据世界购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：
(1) 按商圈辐射规区分类：
1) 邻里型购物中心:修建面积多在三万平方尺至十五万平方尺左右，而占地三至十五亩。主铺商一般是超级商场(Supermarket)，全体功用及概念为“便利购买日常用品”，加上客源多在三(英)里规划以内。
2) 社区型购物中心：修建面积多由十万平方尺至三十五万平方尺左右，占地十至四十亩。主铺商一般会有三个，包含超级商场、配药店(Drugstores)、家居修建东西店(Home Improvements Stores)等，而且占用一半修建面积。全体功用及概念为“便利购买家居用品”，兼客源多在六里规划以内。
3) “区域”购物中心：修建面积多在四十万平方尺至八十万平方尺左右，占地四十至一百亩。主铺商一般最少有数个，包含百货公司、时装店、鞋店等，而且占用一半至七成修建面积。全体功用及概念为“百货时装」”等，客源可远至十五里规划以内。
4) “超级区域”购物中心（业态复合度最高，是真实的“摩尔”）：修建面积多在八十万平方尺以上，而占地六十至一百二十亩左右。主铺商一般也会有多个，而且品种规划比区域购物中心还要多，也包含百货公司等，可占用七成修建面积。全体功用及慨念和区域购物中心邻近，客源可远至二十五里规划以内。
(2) 按入驻商家的首要业态和职业分类：
1) “时装/专门”购物中心：修建面积多在八万平方尺至二十五万平方尺左右，占地五至二十五亩。主铺商一般可有数个，包含高档时装店等，而且占用绝大部份修建面积。全体功用及慨念为“高档时装或专门店”等，客源可远至十五里规划以内。
2) 大型量贩购物中心：修建面积多在二十五万至六十万平方尺左右，占地二十五至八十亩。主铺商一般只需数个，而且品种多为家居修建东西店，批发价货仓(Warehouse Stores)等，可占用四分之三修建面积。全体功用及概念为“有我货品多，没我那么平宜，有我货品平宜，没我那么多挑选”，客源在十里规划以内。
3) 主题与节庆购物中心 ：修建面积多在八万平方尺至二十五万平方尺左右，占地五至二十亩。商铺一般为食市、餐饮、文娱、游耍等，而且未必有主铺。全体功用及概念为“文娱旅行”等，客源较难界定，因可远从其他城市，省份或国家来。
4) 工厂直销购物中心（“品牌专门店”购物中心）：修建面积多在五万至四十万平方尺左右，占地十至五十亩。这多是因为品牌商自设店肆，全体功用及慨念为“有名品牌以有扣头或批发价售卖货品”，而客源可远至七十五里规划之内。
这是1994年ICSC（世界购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特征是：有共同而全体的修建造备规划、完好的交通路途体系、满意的泊车空间、多元性商铺业种与效劳、共同的运营战略及店面办理、独立特性的购物环境。就全体而言，密闭式购物区（Mall）一般是购物中心的主体，选用密封式规划，而且将店面两两相对的每条商铺联接，以中心温度调理体系的消费购物通道加以衔接，构成四时四季都很舒适的购物环境。
6. 按购物中心的业态复合度的程度分类：
(1) 业态复合程度极高，如面积又超越12万㎡， 即可称真实的摩尔购物中心MALL。 如泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
(2) 业态复合程度较低， （如只需大型百货公司，而没有大卖场；或只需大卖场，而没有大型百货公司； 或没有大型影城） 就称不上摩尔购物中心MALL。7. 按摩尔购物中心的外观分类：
(1) 美国式简练的外立面，粗看好像特大型库房或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、 厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
(2) 童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
(3) 华尊贵的现代派，好像特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL
(4) 涣散的多个商业修建组成的修建群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
(5) 购物乐土式的摩尔：如韩国汉城乐天乐土世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团出资）
(6) 交通归纳纽带--换乘式归纳摩尔购物中心， 具有内地特征的购物中心
(7) 美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO
(8) 顺便写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心
- 该帖于 2013-10-17 11:04:00 被修改正
