三里屯是北京最富贵的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的集合地。就在三里屯中心地段，两个闻名的商业项目隔街相望：它们在地理方位上简直没有好坏之分，但以工体北路这条分割线为起点别离走进这两个项目，很简单发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时髦富贵•••一切去过三里屯SOHO和三里屯village的人都不由得提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别?
三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”仍是二三楼的大型商铺，运营情况简直千篇一律：这个表面光鲜的修建群尽管有着得天独厚的地理方位和优胜的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心逾越三分之一的店肆没有租借，有的楼层租借率乃至不到一半。一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人清扫，显得分外败落。许多商铺的显眼方位都贴着“业主直租”、“贱价租借”、“转租”等租借小广告。一些店肆尽管仍旧开门迎客，但简直都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只需三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的入住率早已到达90%以上，在这里，包含苹果在国内的首家体会店，川久保玲、MiuMiu等充溢新意的店肆一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举行展览表演的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其明显的特征，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了?为什么人们都喜爱去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO?
杂乱的“商业归纳体”
当咱们说到那些顾客十分配合的“首家体会店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描绘一个东西——业态。什么是业态?浅显来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和怎么卖的详细方法。咱们了解的百货店、折扣店、专卖店、便利店乃至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的兴旺有联络吗?答案是必定的，在当下，人们的消费购物早已不满意于逛街自身，越来越多的人更垂青一个商圈的购物体会，在现在这个大路货许多的年代，一个商圈假如有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中锋芒毕露，招引一大批顾客。
当你正本计划在三里屯SOHO选购一件衣服时，惊讶的发现书店、内衣店、服装店、饭馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态一起呈现在一层!购物体会适当差，而在对面的三里屯Village，一条街上的各种潮牌大牌却能让你充沛享用一站式购物的趣味，两者一比照，信任绝大大都消费者都会坚决果断的挑选三里屯Village。
三里屯SOHO内紊乱的业态，无色块商铺为搁置商铺
那三里屯SOHO为什么没有这些潮牌大牌呢?这就涉及到商业归纳体的招商问题，招商的好坏，联络着一个项目的胜败。引进的厂商和品牌需求契合整个项目的定位;假如购物中心的方针消费集体的是青年，那引进一些中老年的服饰品牌就会显得不三不四，定位不明。所以，招商还跟开发商在前期慎重而紧密的业态定位有关，在相似三里屯SOHO和Village这样的商业归纳体里，开发商往往会针对性地开发、具有、办理、运营多种业态，那业态调配成功的要素是什么呢?有人会想到份额，有人会想到品种数量，其实这些都不是最要害的要素，最要害的要素在于够把各种业态融为一体，来体现零售商业的功用。要完成这个作用，大大都开发商挑选了一种称为“商业物业”的城市商业归纳体的办理方法，在这种运作方法下，出资方需求整合房地产开发和商业运营办理两大资源;浅显来讲，就是得先建房，出资缔造舒适便利的休闲、购物场所;之后，开发商经过树立专门的商业办理公司对购物中心的商铺进行办理，只需运营妥当，开发商能够经过这种方法赚取长时刻收益。而三里屯Village的开发商邃古地产正是采纳这种只租不售商业地产开发方法。
可是，对商铺的运作方法还有只售不租和租售结合两种方法，其间出售又分为先售后租回和全体出售的。国内商业地产的首要方法其实是全体出售销。究其原因：一般商业归纳体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的运营的要求不高，出售商铺开发商能够快速回笼资金。而国内开发商自身就短少长时刻运营的认识和耐性，因此采纳短、平、快的纯出售方法成为了大大都的挑选。可是从职业的发展趋势来看，越来越多开发商认识到只需把握住产权，不急于回笼资金，才干获取久远的赢利，因此对越来越多的开发商开端堆集对项目的长时刻运营才干，采纳只租不售的方法。
只租不售的商业方法没有成为国内干流的另一个重要原因是这种方法对开发商的安排才干要求十分高，假如短少对产品的界说、对业态的深入理解以及中心的安排才干，项目的危险就会十分大。特别是涵盖了酒店、写字楼在内的大型商业归纳体，业态构成、配比较为杂乱，对规划规划要求十分高;招商进程也很杂乱，需求靠拢许多的商业资源;营运保护十分烦琐，假如说住所地产只需建起来卖出去就算成功的话，商业地产的开业仅仅算刚开端。还要面临后期运营进程中的许多问题。
“中国的开发商不明白商业地产的预热，把危险悉数转嫁给商户。老练的运营商会回绝一些商户的进入，只需价值观、业态和项目比较配，才会引进。人气是需求培养的进程，可是急于求成的国内开发商，会挑选付得起租金的租户。” ——王荣
商业地产开发进程中招商的杂乱，邃古地产估量是深有体会，他们在Village租户的挑选上也是煞费苦心。因为三里屯Village南区的业态定位就是要时髦，所以在南区没有世界一线品牌店，没有奢华的成衣店和钟表店，有的是年青的、时髦的、世界化的业态。而在北区则集合许多世界奢华品牌，以相对奢华的品牌进职业态组合。在前期招商进程中，许多不契合VILLAGE定位的品牌被回绝了，邃古地产中国行政总裁白德里曾说过：“咱们花了许多的时刻幻想，假如顾客走进VILLAGE，在某些当地他想看到什么样的店。”可是，招商中真实困难的是怎么招到国内世界闻名品牌。大品牌商家的出场要求都比较苛刻，要求很长的免租期和很低的租金，这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚，一个商业项目投入运营，需求3至5年的商场培养才干走向昌盛，这是十分遍及的商场规律，也被称为养商期，假如开业初期一起面临来自商场的压力和来自高租金的压力，是很难度过养商期的。
邃古VILLAGE在开端的养商期也经历过忐忑。因为和三里屯SOHO简直一起关闭，在招商阶段能够说要竞赛同一个集体的租客。在一个商业归纳体项目中，因为商家运营产品的品种和赢利不同，开发商对承租户并非以单一规范来收取租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取根本租金，称为典当确保金或典当租金，另一部分按出售额以必定的份额抽取，称为百分比租金。而开发商的方针是挑选适宜的零售商，取得满意的租金，最大极限地租借运营面积，取得最大的赢利来历。而邃古对商户们拿出了十分有招引人的租金优惠，在VILLAGE刚开业时，租户并不必付出固定的租金，而是依据运营额的涨幅按份额付出，这样，邃古的议价才干也会跟着VILLAGE品牌的增强而添加。
SOHO中国在三里屯SOHO则挑选了全体出售方法，建好房子，一卖了之。这种做法有很大的坏处：SOHO中国在出售商铺时并没有做好详细、合理的业态规划;涣散出售的方法注定了SOHO中国难以完成一般商业地产“一致办理，一致租借”的期望。商铺出售后，因为产权涣散，业态的布局欠好和谐，当业主各自引进的不同业态会导致整个商场的业态难以定位，很难逃脱办理紊乱、层次下降的命运，对运营很晦气。
潘石屹自己曾为他的运营方法抛出了商场决议论的解说，他以为商铺无须一致规划，散售出去的商铺自在租借，天然挑选，终究都会走向昌盛。他列举了国表里的若干商业街以及建外SOHO等例子来证明自己理论的正确。这种“无为而治”的理论看似有道理，仔细剖析发现，商业街以及相似建外SOHO方法的沿街商铺是能够无为而治的，但三里屯SOHO的产品方法跟建外SOHO比较现已发生了实质的改变，不再是沿街商铺，而是笔直的全体室内商业物业。关于三里屯SOHO这样的商业物业，有必要有专业的商业办理公司或运营主体来统必定位、规划、招商、推行和办理，潘石屹的“无主题、无主力店、无商业办理”的商业地产“三无方法”在三里屯SOHO里是注定不可能成功的。
当邃古地产花了许多精力去和挑选商家和商家商洽的时分，SOHO中国把精力放在了卖房子这件事上。与商户们惨痛的境遇不同的是，潘石屹凭仗这个项目而赚了个盆满钵满。在三里屯SOHO项目开业开端的日子里，现已成功把一切产权卖给各种身份构成的大业主，和其他SOHO中国开发的项目相同，在开盘初期，它取得了极高的出售额和赢利：开盘仅一周即狂销47亿元、2008年全年的出售额高达70余亿元的逆市热销的奇观。
这些成功背面的法宝之一就是SOHO中国具有的超强出售团队和途径，稍加研讨三里屯SOHO的项目推行和出售进程，咱们不得不敬服潘石屹“能把马铃薯卖成黄金”的出售才干。(如下图)
三里屯SOHO的出售神功
值得一提的是三里屯SOHO的业主构成，在许多买家中，有不少来自山西和鄂尔多斯的煤老板，这部分外地客群有着浓郁的“首都情结”:“在北京不能只需钱，还得有地盘”的观念深入的影响着他们, 这些以煤矿或其他生意为主的出资客的招商和运营才干良莠不齐，彻底不能跟商业地产经历丰厚的地产商比较。乃至有少部分业主对出资报答不是特别灵敏，“地段”恐怕是他们在购房时考虑的仅有中心要素。
三里屯SOHO业主构成
正是因为三里屯SOHO业主以出资客为主，导致公寓、写字楼成交价格较高，成交价格较高，业主必定要求租金较高，这将为项目的入住率带来影响。并且三里屯SOHO商业体量占总修建面积份额较大，到达28%，项目的入住率一旦不高将直接影响商业的运营。而三里屯SOHO业主的构成有恰恰决议了其入住率不可能高，大都北京置业的外地“有钱人”均为二次及二次以上置业人群，并且大都业主仅仅偶然住住。他们大手笔买下了不少商铺，然后就放置不管。以至于在三里屯SOHO中介傍边流传着这样一个风趣的故事：一些中介打电话给当年买下商铺的业主问询是否有租借意向时，那些老板才茅塞顿开“本来我在那里还有几个店面啊!好吧，帮我租出去吧!”
那三里屯SOHO的租金有多高?咱们无妨来算一笔账，以一套200平方米的商铺为例，每平方米58000元总出资就会逾越千万，以8年回收成本核算，商铺每年的运营收益需求在150万以上，则意味着每天每平方米租金是20元，现在这个价钱是三里屯SOHO最抢手店肆才干到达的。这么高的租金，为三里屯SOHO的运营带来十分多的负面影响，例如困难的养商期，潘石屹也曾不断强保养商期的问题，并且指出SOHO中国以往的各种产品也都有这样一个阶段，现在都顺畅度过养商期了，所以三里屯SOHO应该也不会有问题。现实上，SOHO中国做前期的一系列产品时，实力还不是很强壮，为了快速回款，SOHO产品的价格都比较照较低，而到三里屯SOHO，商铺的数量和价格都在同步增长，而要到达这些价格预期收益的租金水平已远远超出了商场能承受的规模。
高租金还会使业主在招商时十分被迫，SOHO中国也从前企图引进一些大品牌商家，面临这些大商铺苛刻的入驻条件，SOHO中国却因为物业都现已出售而无法署理散户们向大商户们供给一些优惠确保办法，终究不得不抛弃了这些品牌商户，而任由业主自在租借或托付租借，但因为短少专业的定位和业态规划，终究只能是引进一些短少品牌和实力的小商户进入，这些小商户往往短少品牌商家的判断力，很快在严格的商场竞赛中成为“炮灰商户”。
所以，SOHO中国这种“一卖了之”的做法和除了会严重后果透支项目未来的商业赢利，商业地产多年的经历也标明，零星出售产权的商铺很难成为成功的商业方法。除了在运营进程中可能会发生的比方业态重合、产权胶葛等费事，因为运营赢利得不到确保，还很有可能导致商户不再准时交纳租金。商户死了，业主的租金收益天然会落空。一旦业主的租金收益得不到确保，必定会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。
不过这一现象要成为前史了。当年秉承“经过出售回笼的资金能够供给更多购入地标性修建的时机”的潘石屹，总算在本年宣告了转型计划，表明公司未来将由散售方法转为持有收租。因为北京、上海中心地段的土地已十分稀缺，公司已不再需求用散售来堆集资金去收买土地开发。
音讯一出，潘石屹描绘的夸姣蓝图遭到了业界的一片质疑。在其至今具有的仅有一个持有项目——前门项目上，潘石屹并没有显示出他杰出的运营水平。现实正好相反，前门的情况还有点糟糕。中国出资者十分忧虑SOHO中国的运营才干。究竟每家企业都有着多年堆集经历下来的禀赋专长，假如抛弃则与一家新公司并无多大差异，在持有型物业运营办理范畴，SOHO中国还有适当多的东西要学习。
三里屯SOHO规划剖析
“全世界的修建师大约最喜爱中国。天马行空的规划、无比满意的自在发挥的空间，在外国是不被答应的。中国的开发商大约是最舍得花钱的开发商，觉得“炫”的外观，能够带来耐久的客流，但这仅仅开端”。——王荣
SOHO中国彻底契合以上论点中“中国开发商”的形象，现实上，早年潘石屹运作的长城脚下的公社，能够看成对国外明星修建师的一次“调查”，当年参加其间的一些修建师后来成为了SOHO中国各种产品的规划师，比方承孝相规划了朝外SOHO，隈研吾规划了三里屯SOHO，更风趣的是，隈研吾相同参加三里屯Village的规划，同一个修建师参加规划的两个项目境遇如此不同，或许从某种程度上阐明修建师在整个资本运作进程中仅仅小小的一环。
“修建师的最大的利益是经过其修建美学思路及技能有用发明美学空间，并且不同修建师将展现不同特征及风格的美学空间概念。咱们重视修建师的美学空间概念自身并没有过错，但把一个修建艺术品转化为商业产品有必要将商场概念、功用概念交融进去，不然该项目将面临空前的商场压力。” ——《城市归纳体实战操盘解码体系》
潘石屹应该十分认同以上说法，和他协作的各种修建师的首要使命就是帮他“拗造型”，在三里屯SOHO，隈研吾相对超卓的完成了自己的使命，面临约5.1245万㎡的用地面积， 31.568万㎡的面积要求，隈研吾规划了9幢30层高的塔楼，考虑到日照要求，公寓楼安置在项目用地的南侧;考虑到与首要大街联络的便利性，写字楼安置在项目用地的北侧。
三里屯SOHO布局剖析
规划的最大亮点就是经过下沉广场等方法，将地下一层打通，构成一个大商业区。下沉式广场的规划使得项目内部的空间变得更为开阔。人们能够直接从项目主干道的台阶，通往地下一层。隈研吾在还在部分塔楼的2、3层设置了一些室外渠道，有多条连廊可供人们直接上至二层，这些规划日后也被包装为“三个一层”的卖点。这种规划为周边写字楼、公寓的人群供给了一个比较大空间的歇息场所，能让人们在此逗留，直接扩展了项目的消费需求。
三里屯SOHO下沉广场
9个塔楼的立面在技能上选用了两种不同的小折线模仿曲线的方法，一种立面是选用由玻璃和铝板构成的笔直方法;另一种立面是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平方法，以杰出塔楼无棱角、曲线形表面的接连形状。幕墙的平面分尽管比较规范化，但多样的分格标准带来了多样幕墙方法的交代类型。幕墙的可敞开部分都是依据寓居、作业、商业的不同用处而规划的。隈研吾企图经过这些不同资料的运用，将修建体量分化化小，以发生近人的标准。三里屯SOHO相对共同的修建风格或许只能说是修建的亮点却非商业亮点，因为零售商业敌对面的通透性及展现性有十分高的要求，隈研吾规划的外立面简直无法改动，广告位也相对较少，这都是后期招商的限制要素，也让整个SOHO的商业空气比较短缺。
三里屯SOHO立面
三里屯SOHO的中庭比较紧凑，商铺区分根本无面积糟蹋，十分契合潘石屹想多卖地的诉求。商业归纳体的收益和影响是随周边环境改变而改变的。特别是当周边呈现定位相仿的新归纳体，很简单构成本来兴旺的商业归纳体呈现客流丢失，空置率变高，这就要求商业归纳体的平面规划特别是商业裙房的平面规划具有预见性并能恰当的调整。例如前期上海正大广场定位为上海尖端品牌中心。之后因为恒隆广场和上海新天地的鼓起，构成该商场商业消费集体缺少，其全体租借率一度缺少 60%。后来，正大先后引进真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容店、反斗城等业态，租借率敏捷回升至 98%。三里屯SOHO的曲线的自身就不太好改变，而商铺仍是精装饰交房，室内布局愈加固定。面临现已呈现的业态紊乱和运营不善，三里屯SOHO现有的平面规划因为预见性缺少，构成内部业态组合很难再调整 (比方增设主力店)，以往国内呈现过一些相似事例，如宁波世贸中心、福州华联商厦等等，这类商业归纳体的终究结局往往就是关闭拍卖。
三里屯SOHO负一层至三层平面图
三里屯Village规划
许多人不知道，三里屯Village是邃古是从其他发展商那里收买的， 2003年，总部坐落上海的香港发展商Tony Wong找到欧华尔，表明要和北京当地发展商国锋合资联营，为三里屯区的两个地块进行总体规划和修建规划。这两个地块之间有一个零售、文娱归纳区(容积率3.3)，总共约5万2千多平方米。答应的容积率为1.5，高度限制为15米。
在地块的限高和容积率的操控下，笔直集中式商业布局被否定了，欧华尔决议选用步行商业街区的方法，从2004 年开端，规划规划首要考虑的是城市及区域本来的肌理和前史。将十多栋低层修建组合起来，修建的高度和风格各异，因此构成不同的空间和视觉感触，但一起保持迷人的空间标准;而许多通道、巷子、小径和院子，犬牙交错盘绕于其间，一起构成城市广场。俗话说：“宽街无闹市”。在这种方法下，商铺被安排在相对小的空间里，不简单留下死角。一起也给人构成人群人山人海的作用。
2004年三里屯Village年平面
为了加强地块的公共城市空间和公共交通空间。鼓舞和引导人们尽量多地运用各种场所。欧华尔经过对北京气候的调研，证明得出人在何种条件下有舒适的感觉，能够采纳哪些自动及被迫的科学方法完善舒适度，哪里有阳光，哪里没有阳光，哪里有风，哪里有和风等等，规划中还托付奥雅纳工程技能顾问公司对项目开发中的公共空间微气候进行了电脑剖析。经过对公共空间微气候作电脑剖析，剖析成果为规划决议计划供给参阅。
三里屯village南区的气候剖析
2006年，香港发展商邃古地产与港威酒店合资联营购买了这两个地块，将项目命名为“The Village三里屯”。邃古从头评价现有情况，因为时刻原因，保存南区原有的规划布局，但有必要进一步强化南区公共空间质量，为此提出了许多改善定见，如：强化引导人流的散布;扶梯的方位有必要在顾客视界规模内;店肆要易达;走廊的宽度要恰当;引进更多天然采光;留意空间感等等。
隈研吾还参加改善北面地块的总体规划，在北面地块中心部分引进了四栋钻石形修建。研讨欧华尔的作业模型能够看出，北区的规划从内院式到街巷式到最后建成的计划也是经过许多轮的琢磨改善的，而在这一轮轮的改善中，咱们看到每个修建的长短胖瘦，每个巷道的宽窄、开口视点巨细都在不断被讨论和琢磨。特别是微气候的剖析推动了修建形状的一步步深化，业态布局和流线规划也都在这个进程中越发明晰。
总图比照:别离为04年, 06年, 06年北区三轮琢磨,建成
三里屯village北区平面图
三里屯village南区平面图
三里屯Village内部的广场能够说是整个项目最精彩之处，为了能够引导人们到此处歇息。广场四周规划了多条路途动线，既确保了满意的城市开敞空间份额，一起也使得广场周边的商铺具有杰出的可视性。为了发明广场更舒适的微气候，规划团队经过进一步剖析核算，在广场邻近增设了许多内容，如喷雾树和喷泉。喷雾树在平常看来是一处雕塑，而到了夏天，它能够喷雾解暑。而喷泉在冬季还能够作为室外溜冰场，规划师也在这里相应添加了一些供暖办法，让邻近的公共空间在冬季也能够被充沛运用。广场内的超大LED成为了各种品牌推行活动的最佳宣扬阵地。
三里屯Village广场内喷泉夏天和冬季的场景
真实充溢活力的当地很少是由单个修建师规划的。为了使许多不同类型的用户很好地共存，修建能够习惯时刻的改变。欧华尔吸收了许多规划师和商户参加规划，欧华尔拟定规划了一套原则和指引，据此，各商铺的表里装饰能够适应需求而改变调整。LOT-EK、苹果、Addidas和许多闻名规划公司都参加了立面和室内规划。这样的操作方法具有很强的多样性、包容性和习惯性。一方面商户取得了必定的自在度和操控权，调动了他们的积极性;另一方面，修建的内部外观丰厚多样，体现商户不同的特性和特征，增强了整个项目的招引力。
三里屯Village的各种立面
总归，三里屯Village是一个比较成功的城市商业归纳体操作事例，咱们有必要总结其成功的几个要害要素：
1.相关的股东、运营者和其他参加者在项目中取得了体现自我特性的时机，参加规划，协助树立场所的性质;
2.场所原有的名贵的社会财物得到了保护、增强和使用;
3.寻求公共空间的质量和可达性。
4.没有限制在仅与商业相关的运营和功用内容，还引进了丰厚多样的、正式和非正式的文化活动等，增强多元化和包容性。
结语
消费年代体会经济的鼓起，体会将成为社会消费的要点，在这一布景下，城市商业归纳体由单体逐步转向区域性组群修建，在用当地法上转变为为跨街区的联合开发，在功用安排上体现为高度集合的功用群组，在空间安排上体现为城市空间最大极限的立体归纳开发。
本文经过对三里屯SOHO和三里屯Village两个城市商业归纳体的剖析，去发掘设两个项目修建计背面的一系列有关经济，社会等层面的动因，目前国内许多商业修建的规划思想仍然是以传统的修建学为中心的部分的、单一的规划思想，本文正是经过两个项目的比照来批评以这限制的规划思想，一起也企图传达一个观念：修建师在整个环节中能够中规中矩的完成使命，也能够有更多作为!
修建师在参加商业地产规划时，计划应该承受商场专家、商业策划运营专家、乃至重要商户的不断查验，由他们提出根据商场视点的修正主张，这种流程下发生的规划计划才干最大化的满意商场化的商业功用需求，才具有被商场和消费者承受的根底。
在这个根底上，修建师还应该尽自己所能去逾越开发商的根本要求：多考虑一下计划的社会性、经济性、环保性、参加性。乃至将规划开放给商户和市民。当修建建成后，还要不断的承受反应总结经历，要知道，一个草率的商业归纳体将导致修建与修建、修建与城市之间处于分裂的状况，这样的修建彻底不光无法有机融入到城市空间环境中。更无法发明应有的商业价值，还会构成了社会资源的巨大糟蹋，带来了一系列城市问题。
城市中归纳体自身就是适当杂乱的，涉及到十分多的人和利益，它和咱们的日子都休戚相关，可是，经过“学院”修建学洗礼的人对这类修建往往短少明晰全面的认知，咱们乃至对它发生了各种成见和误解，笔者期望经过本文供给的一种视角，让修建学相关人士去重视城市中除开修建的那些杂乱而风趣的个别、事情。或许，一个独立理性的认知比某个真实详细的“规划”更有价值。
- 该帖于 2013-8-30 11:31:00 被修正过
