来历: 21世纪经济报导
“纯属惹是生非。”1月20日下午，银河城开发运营公司天贸集团的大股东粤海出资有限公司（0270.HK）相关负责人从香港拨通了本报记者的手机，电话中他对大股东将使用银河城上市的时机退出银河城的传言进行了否定，可是对银河城上市一事是否事实没有作出清晰回应，仅仅标明由于触及灵敏问题不方便答复。
国外房地产基金要收买广州银河城，组成REITs境外上市的传言，几个月前便在广州传得沸反盈天。
“银河城现已成为咱们首要的引荐项目之一，”一家受多家境外基金托付在华南寻觅能够打包成REITs上市的优质项目的地产顾问公司证明，“一些基金现已在与其触摸了。”
更有音讯传出，现在，粤海出资集团正在托付对REITs上市十分有经历的星展银行（DBS）为其控股物业做上市预备。
还有音讯人士泄漏，澳大利亚闻名房地产基金麦格里对银河城上市一事亦凶相毕露，也在活跃与其触摸。
所有这些都标明，银河城好像正在准备上市，其原因备受重视。
神化的背面
被称为ShoppingMall神话的银河城，建筑面积16万平方米，运营面积10万平方米。关于其获得的成功，数字最具有说服力。自开业以来，银河城日均匀客流量除1996年和1997年分别是11万人次和18万人次外，今后各年都坚持在25万人次以上，2004年之后现已到达30万人次。均匀而言，银河城年客流量超越一亿人次。而世界上最大的两个MALL分别在美国和加拿大，他们的年客流量加起来也不过9000多万。
1992年，广东六大财团——广东开展银行、广东国际信托出资公司、广东粤财信托出资公司、广东华裔信托出资公司、广州市城市缔造开发总公司与香港粤海出资有限公司——组成广东天贸集团股份有限公司，香港粤海出资有限公司为控股股东，占62.77%股份。
同年，银河城破土动工，1996年2月建成试运营。天贸集团以8.4亿元股本金，举债9000万美元，建成了商场部分总造价达12亿元的银河城广场。
开业后银河城广场租借率逐年递加，1999年今后一向坚持在99％以上。2003年，银河城累计租金回收15亿元，开端获利。现在，银河城有商户360余家，年销售额超越40亿元人民币。“谁说中国没有挣钱的MALL，至少银河城现已进入了安稳的获利期。”广东天贸（集团）股份有限公司董事长禹来标明。
2004年粤海出资年报显现，集团2004年归纳股东应占纯利为11.50亿港元（2003年：11.07亿港元），添加3.9％，添加的首要原因之一就是广东天贸集团股份有限公司的零售及租借事务添加1.54亿港元，添加14.7％。年报还显现，大股东2005年内增持天贸集团的股份，由62.77％添加至68.58％。
以现在银河城的蒸蒸日上来看，其单体物业现已具有了上市的条件。
绵长的运营过程中，虽然资金也呈现过开裂的风险，可是银河城没有卖出过一分物业，坚持了完整性，也发明了“银河城形式”——坚持自己缔造开发，确保产权一致前提下的一致运营。禹来将之总结为“一寸规律”——“一寸不能卖，一分不能缺。”
作为中国大陆最早和最成功的ShoppingMall，本钱现已回收，每日连绵不断发明现金收入，这样的优质物业为什么要和他人共享？
难言之隐
银河城的昌盛背面，也存在危机。
2004年,被行内以为可与银河城并称“双子星”的正佳广场在银河城邻近开业。正佳总建筑面积42万平方米，一期商业广场30万平方米，相当于银河城的2倍，全体功用设置与银河城相似。与此同时，素有商业地产权威之称的香港邃古地产进军广州的第一个商业项目—邃古汇也落户正佳广场斜对面。该项目出资40亿元，除缔造一个10万平方米的购物商场外，还有面积约35万平方米的办公大楼、酒店、文化中心。不管是面积、布局，仍是地理位置，邃古汇在全体规划上都正向着第三个“银河城”挨近。
另一个危险是，大体量的购物中心不断进入银河商圈，这儿交通阻塞日益严峻。“作为主干道，银河城周边一向都严峻塞车，假如不处理好交通规划及停车场配套问题，再好的项目都难以操作。”一位资深商业地产剖析人士指出。
“银河城正在渐渐折旧，其竞赛优势还能继续多久？”一位基金中介人士标明，进可攻，退可守，在最好的情况中上市，回收更多的资金，好像是不错的挑选。
而此刻，一个力求在5—10年内将银河城形式拷贝到10家的巨大扩张方案，已被提上天贸集团的议事日程，天贸的融资脚步急需迈开。
“银河城的成功绝无仅有，无法克隆。”银河城缔造者原广东天贸集团首任董事长刘春亭在总结多年经历后如此剖析。他泄漏，银河城开业初期，内地并无购物中心概念，为此，广州政府调动了手中的全部有用资源进行支撑。作为广东省政府的要点扶持项目，银河城从出世、缔造到开业都是一路绿灯，这在今日，几乎是不可能的事。
此外，天贸集团投入重金的虎门步行街也现已开端营运，专业人士剖析，虎门是一个以服装业为特征的当地，有许多相对廉价的服装批发商场，他们对大型购物中心的冲击很大，虎门步行街现在情况并不抱负。
不管银河城仍是天贸集团，开展中都自有苦衷。
天价上市？
若想上市，银河城必定要引进国外战略出资者。
“现在，咱们评论的焦点首要是价格问题。”引进基金的中介机构标明，银河城的价格必定是天价。
现在，香港商场采纳美国NAREIT协会推出的营运本钱(FFO)评价办法重估净现值(NAV)，现已上市的领汇基金现在的2006－2007年度动态P/FFO倍数为22倍左右，短期内高于每股REITs的估值水平（15倍）。从市盈率的视点看，现在动态PE值到达了23倍和20倍，远远高于香港大型地产开展股长江实业、恒基地产等均匀12－13倍的动态市盈率，但与地产收租股希慎兴业、鹰君集团、九龙仓等均匀20－22倍的动态市盈率比较挨近，以此为鉴，银河城的租金水平较高，现金流量安稳，运营情况更好，又是单体物业，物业回报率高，NAV将远远高于领汇。
毫无疑问，银河城的身价注定将是一个惊人的数字。
“纯属惹是生非。”1月20日下午，银河城开发运营公司天贸集团的大股东粤海出资有限公司（0270.HK）相关负责人从香港拨通了本报记者的手机，电话中他对大股东将使用银河城上市的时机退出银河城的传言进行了否定，可是对银河城上市一事是否事实没有作出清晰回应，仅仅标明由于触及灵敏问题不方便答复。
国外房地产基金要收买广州银河城，组成REITs境外上市的传言，几个月前便在广州传得沸反盈天。
“银河城现已成为咱们首要的引荐项目之一，”一家受多家境外基金托付在华南寻觅能够打包成REITs上市的优质项目的地产顾问公司证明，“一些基金现已在与其触摸了。”
更有音讯传出，现在，粤海出资集团正在托付对REITs上市十分有经历的星展银行（DBS）为其控股物业做上市预备。
还有音讯人士泄漏，澳大利亚闻名房地产基金麦格里对银河城上市一事亦凶相毕露，也在活跃与其触摸。
所有这些都标明，银河城好像正在准备上市，其原因备受重视。
神化的背面
被称为ShoppingMall神话的银河城，建筑面积16万平方米，运营面积10万平方米。关于其获得的成功，数字最具有说服力。自开业以来，银河城日均匀客流量除1996年和1997年分别是11万人次和18万人次外，今后各年都坚持在25万人次以上，2004年之后现已到达30万人次。均匀而言，银河城年客流量超越一亿人次。而世界上最大的两个MALL分别在美国和加拿大，他们的年客流量加起来也不过9000多万。
1992年，广东六大财团——广东开展银行、广东国际信托出资公司、广东粤财信托出资公司、广东华裔信托出资公司、广州市城市缔造开发总公司与香港粤海出资有限公司——组成广东天贸集团股份有限公司，香港粤海出资有限公司为控股股东，占62.77%股份。
同年，银河城破土动工，1996年2月建成试运营。天贸集团以8.4亿元股本金，举债9000万美元，建成了商场部分总造价达12亿元的银河城广场。
开业后银河城广场租借率逐年递加，1999年今后一向坚持在99％以上。2003年，银河城累计租金回收15亿元，开端获利。现在，银河城有商户360余家，年销售额超越40亿元人民币。“谁说中国没有挣钱的MALL，至少银河城现已进入了安稳的获利期。”广东天贸（集团）股份有限公司董事长禹来标明。
2004年粤海出资年报显现，集团2004年归纳股东应占纯利为11.50亿港元（2003年：11.07亿港元），添加3.9％，添加的首要原因之一就是广东天贸集团股份有限公司的零售及租借事务添加1.54亿港元，添加14.7％。年报还显现，大股东2005年内增持天贸集团的股份，由62.77％添加至68.58％。
以现在银河城的蒸蒸日上来看，其单体物业现已具有了上市的条件。
绵长的运营过程中，虽然资金也呈现过开裂的风险，可是银河城没有卖出过一分物业，坚持了完整性，也发明了“银河城形式”——坚持自己缔造开发，确保产权一致前提下的一致运营。禹来将之总结为“一寸规律”——“一寸不能卖，一分不能缺。”
作为中国大陆最早和最成功的ShoppingMall，本钱现已回收，每日连绵不断发明现金收入，这样的优质物业为什么要和他人共享？
难言之隐
银河城的昌盛背面，也存在危机。
2004年,被行内以为可与银河城并称“双子星”的正佳广场在银河城邻近开业。正佳总建筑面积42万平方米，一期商业广场30万平方米，相当于银河城的2倍，全体功用设置与银河城相似。与此同时，素有商业地产权威之称的香港邃古地产进军广州的第一个商业项目—邃古汇也落户正佳广场斜对面。该项目出资40亿元，除缔造一个10万平方米的购物商场外，还有面积约35万平方米的办公大楼、酒店、文化中心。不管是面积、布局，仍是地理位置，邃古汇在全体规划上都正向着第三个“银河城”挨近。
另一个危险是，大体量的购物中心不断进入银河商圈，这儿交通阻塞日益严峻。“作为主干道，银河城周边一向都严峻塞车，假如不处理好交通规划及停车场配套问题，再好的项目都难以操作。”一位资深商业地产剖析人士指出。
“银河城正在渐渐折旧，其竞赛优势还能继续多久？”一位基金中介人士标明，进可攻，退可守，在最好的情况中上市，回收更多的资金，好像是不错的挑选。
而此刻，一个力求在5—10年内将银河城形式拷贝到10家的巨大扩张方案，已被提上天贸集团的议事日程，天贸的融资脚步急需迈开。
“银河城的成功绝无仅有，无法克隆。”银河城缔造者原广东天贸集团首任董事长刘春亭在总结多年经历后如此剖析。他泄漏，银河城开业初期，内地并无购物中心概念，为此，广州政府调动了手中的全部有用资源进行支撑。作为广东省政府的要点扶持项目，银河城从出世、缔造到开业都是一路绿灯，这在今日，几乎是不可能的事。
此外，天贸集团投入重金的虎门步行街也现已开端营运，专业人士剖析，虎门是一个以服装业为特征的当地，有许多相对廉价的服装批发商场，他们对大型购物中心的冲击很大，虎门步行街现在情况并不抱负。
不管银河城仍是天贸集团，开展中都自有苦衷。
天价上市？
若想上市，银河城必定要引进国外战略出资者。
“现在，咱们评论的焦点首要是价格问题。”引进基金的中介机构标明，银河城的价格必定是天价。
现在，香港商场采纳美国NAREIT协会推出的营运本钱(FFO)评价办法重估净现值(NAV)，现已上市的领汇基金现在的2006－2007年度动态P/FFO倍数为22倍左右，短期内高于每股REITs的估值水平（15倍）。从市盈率的视点看，现在动态PE值到达了23倍和20倍，远远高于香港大型地产开展股长江实业、恒基地产等均匀12－13倍的动态市盈率，但与地产收租股希慎兴业、鹰君集团、九龙仓等均匀20－22倍的动态市盈率比较挨近，以此为鉴，银河城的租金水平较高，现金流量安稳，运营情况更好，又是单体物业，物业回报率高，NAV将远远高于领汇。
毫无疑问，银河城的身价注定将是一个惊人的数字。
