【趋势篇】济南城市归纳体物业开展剖析
2014-07-31 九洲前景
撰稿：徐修远 曹昊 苏宇诚 杨翊恺
济南城市归纳体物业开展剖析
本年5月，坐落济南泉城路的世茂广场归纳体试营业；未来跟着鲁能领秀城、华润彩色城在内的归纳体项目相继开业，济南归纳体商场将迎来供给的小顶峰。
据相关数据显现，2013年济南商业总供给量169万平方米；仅以槐荫区为例，估计2014年开业的归纳体就有15个之多。
与此同时，经过济南商场的监测数据能够发现：从2014年第一季度济南商业地产的存量来看，现在共存有4.2万㎡未消化。加上现在济南商场商业物业存量的100万㎡，现在济南商场大约有105万㎡的商业地产存量……
济南归纳体开展是否现已过剩？九洲前景经过对济南项目的实操，对济南归纳体各物业商场有了较为深化的知道，期望借此机会与我们讨论一二：
写字楼商场
1、供给将快速添加，进入去高库存年代
根据政府造城的思路，现阶段政府出让住所土地的先决条件之一就是对商服用地的强制性供给。为到达楼房树立的现代化都市风格，对出让的商服用地给出了最低限高要求与高容积率的目标。西客站高铁片区规划商业用地容积率遍及在3.5-4.5规模，乃至提出300M以上超高层物业的规划要求。
过高的的容积率要求，导致写字楼供给量将快速添加。据数据剖析，济南2013年新增写字楼供给量将达50万平米左右。库存量约为24万平米（库销比约为11:1），同比上升60.0%，济南写字楼商场将进入去高库存年代。
2、禁购令、省会效应、金融立省此消彼长，需求有所进步
写字楼禁购令，于2013年十八大节省风潮开端后，政府制止兴修楼堂管所，写字楼商场也失去了政府收购这样的巨大购买力与安稳的需求。这一方针影响在未来5年内仍难以改动，这将持续限制政府及国企、事业单位购房需求。
另一方面，跟着省会效应凸显，省内企业将厂办别离，总部迁址省会趋势越发显着；此外，在山东金融立省方针的吸引下，大批金融企业也将在济南建立省级的金融总部，如广发银行、上海农商银行以及渣打银行等金融机构进驻，九洲前景预估济南写字楼商场的有用需求量在2013年的根底上有所添加。
3、以价换量，写字楼商场价格战现已开端
供给添加、高库存、禁购令带来的去国企化，竞赛反常剧烈。现在在售时刻较长的鲁商国奥城在2010年时单价保持在13300元/平米，而在2011年末到达了15900元/平米，而2012年末至今，其单价又回降到12000元/平米。现在济南写字楼商场已进入冬季，开发商现已开端以价换量，写字楼商场的价格战已全面打响。
公寓商场
济南公寓产品根本都是以小面积产品为肯定主打，现在多为住所筛选客群或充任贱价出资的过渡产品，主打商住结合概念，以扩展产品的受众群，但其大部分的含糊定位并没有带来杰出的商场作用。济南公寓商场以出资客为首要客群，2011年出资客占比达74%，2013年有显着下降，出资客比例下降到56%。
1、存量增大，进入高库存
截止2013年年末，公寓商场库存量约为23万平米（库销比约为9：1），同比添加21.1%，库存压力增大，进入高库存时期。
2、供给增大，出售压力大
跟着2013年很多商服用地的供给，未来公寓商场供给量将会持续添加，开发商出售压力增大，整个公寓商场仍旧处于去库存化状况。
3、价格上涨动力缺少
公寓产品价格上涨动力缺少，估计价格将有所下降。九洲前景预估，跟着济南7月10日住所限购令的免除，济南未来住所商场将逐渐回暖，但现在也遇见了“限贷”问题的困扰。即便如此，其限购令的免除关于公寓写字楼的出资类产品成交将发生极大影响，本来以出资客为主的济南公寓重要客群，在出财物品多样化的商场下，其出资金额会分解。该部分出资客的丢失，导致公寓商场需求的萎靡，将会促进公寓商场为完成成交促进回款，仍将以价格促销为首要手法之一，促进公寓商场的成交。过度依托出资客，运用人群结构单一，与写字楼产品的同质化，缺少显着的产品差异都将阻止公寓商场的价格上行，公寓商场相同面对以价换量的命运。
商业商场
1.购物中心困局——类型过于单一，银座贵和为主导；商场开端萌发新类型商场，作用有待验证
济南作为省会城市，会集式商业还处于由百货类商业向老练归纳型购物中心转型阶段。现在济南商业首要由银座集团和贵和集团龙头主导。在济南市内银座商场散布到达11个，简直掩盖济南市一切中心居住区。其业态装备首要以百货和超市为主，完全能满意周边客群的消费需求，压榨了其他购物中心的开展空间。
但是，跟着商场不断晋级，消费者需求的多样化发生，具有更多体会功用、业态更为完全的购物中心开端萌发，例如中海寰宇城、华润彩色城等项目。中海寰宇城月营业额到达1020万元，其成功要素在于USP的打造—品类上全业态掩盖、空间上选用竖面采光，具有互动体会性的消费者交流。往后的购物中心将更重视对商业USP差异化的打造。
2.商业街困局——叫座不叫好
济南现在出售型商业街去化体现较好，月均去化到达2800-5500㎡每月。中心地段一楼价格（如泉城路泰府广场）已到达10万元每平米。但是各商业街空置率过高，泉城路泰府广场现在简直悉数空置。究其原因是因为大部分商业街以裸售为主，片面寻求短期赢利，不重视后期的运营办理，构成叫座不叫好的困局。商业培育需求时刻与支付，跟着出资者的理性程度进步，裸售形式会被商场筛选，将由节点持有或售后返租一类运营可控性更高的运营形式所替代。
酒店商场——供给过于会集，依托会议会议
跟着五星级酒店的扩容，商场竞赛也会愈加剧烈，星级酒店的均匀收益都会下降，为了争夺客源，各星级酒店会打价格战，压价竞赛不可避免，故未来济南的酒店商场应以合理布局，慎重开展为中心关键。
1、散布过于会集，区域供给结构失衡
现在，济南的四星级以上酒店首要会集在市区规模内，以市中区和历下区为主，包含以中高端商务、海外商务和政务客源为主的泺源大街-泉城路商圈，以及以国内里端商务、政务和企业内部客源为主的火车站-市委市府商圈。曩昔五星级商场由皇冠假期、山东大厦、银座索菲特鼎足之势的传统格式已被改动，从2015年起，香格里拉、希尔顿等高端酒店品牌都将进驻济南。未来，超越70%的在建和待建四星级以上酒店会集在济南市区的中部和东部，区域的酒店商场供给过于会集，导致全市全体的酒店业开展结构失衡
2、收入来历过度依托会议会议
依托频频的活动带来的很多商务客源，上一年济南酒店商场保持着安稳的入住率，五星级酒店商务客源占比到达45%，但与北京上海等一线城市比较，因为济南现有的商务空气尚不抱负。高星级酒店的商机依然偏少，全体盈余有必要依托会议、会议等活动支撑。据中国酒店收购报的数据显现，遭到厉行节约习尚的影响，本来占有酒店会议商场四分之一比例的政府会议上一年已大幅削减，对酒店会议招待与商场服务收入亦遭到较大影响。从现在来看，2014年也将连续这一趋势，怎么另辟蹊径添加收入成为济南酒店商场的一大应战。
归纳来看，开发巨大上的归纳体并不能代表成功，一味堆砌归纳体个数，盲目寻求城市形象，只能添加济南房地产商场泡沫构成。
九洲前景以为济南归纳体商场，还需回归理性：
政府作为城市规划的中心人物，应在微观层面加强对第三产业的规划与扶持力度，添加第三产业在GDP中的比重，才干真实具有支撑归纳体开展的根底；
作为归纳体的运营者，开发商应在运营才干与盈余观念上进行进步与改变；究竟商业与传统的住所存在较大差异，现金滚财物的住所开发形式已不能简略套用归纳体开发上；
商业需求步步为营，将要点放在运营与后期的赢利率进步上；
只要切合城市经济能级，满意经济开展需求的归纳体才干走到最终，只要精摹细琢出的商业才干给开发商带来真实的收益。
济南商业归纳体危局，解铃还须系铃人。
2014-07-31 九洲前景
撰稿：徐修远 曹昊 苏宇诚 杨翊恺
济南城市归纳体物业开展剖析
本年5月，坐落济南泉城路的世茂广场归纳体试营业；未来跟着鲁能领秀城、华润彩色城在内的归纳体项目相继开业，济南归纳体商场将迎来供给的小顶峰。
据相关数据显现，2013年济南商业总供给量169万平方米；仅以槐荫区为例，估计2014年开业的归纳体就有15个之多。
与此同时，经过济南商场的监测数据能够发现：从2014年第一季度济南商业地产的存量来看，现在共存有4.2万㎡未消化。加上现在济南商场商业物业存量的100万㎡，现在济南商场大约有105万㎡的商业地产存量……
济南归纳体开展是否现已过剩？九洲前景经过对济南项目的实操，对济南归纳体各物业商场有了较为深化的知道，期望借此机会与我们讨论一二：
写字楼商场
1、供给将快速添加，进入去高库存年代
根据政府造城的思路，现阶段政府出让住所土地的先决条件之一就是对商服用地的强制性供给。为到达楼房树立的现代化都市风格，对出让的商服用地给出了最低限高要求与高容积率的目标。西客站高铁片区规划商业用地容积率遍及在3.5-4.5规模，乃至提出300M以上超高层物业的规划要求。
过高的的容积率要求，导致写字楼供给量将快速添加。据数据剖析，济南2013年新增写字楼供给量将达50万平米左右。库存量约为24万平米（库销比约为11:1），同比上升60.0%，济南写字楼商场将进入去高库存年代。
2、禁购令、省会效应、金融立省此消彼长，需求有所进步
写字楼禁购令，于2013年十八大节省风潮开端后，政府制止兴修楼堂管所，写字楼商场也失去了政府收购这样的巨大购买力与安稳的需求。这一方针影响在未来5年内仍难以改动，这将持续限制政府及国企、事业单位购房需求。
另一方面，跟着省会效应凸显，省内企业将厂办别离，总部迁址省会趋势越发显着；此外，在山东金融立省方针的吸引下，大批金融企业也将在济南建立省级的金融总部，如广发银行、上海农商银行以及渣打银行等金融机构进驻，九洲前景预估济南写字楼商场的有用需求量在2013年的根底上有所添加。
3、以价换量，写字楼商场价格战现已开端
供给添加、高库存、禁购令带来的去国企化，竞赛反常剧烈。现在在售时刻较长的鲁商国奥城在2010年时单价保持在13300元/平米，而在2011年末到达了15900元/平米，而2012年末至今，其单价又回降到12000元/平米。现在济南写字楼商场已进入冬季，开发商现已开端以价换量，写字楼商场的价格战已全面打响。
公寓商场
济南公寓产品根本都是以小面积产品为肯定主打，现在多为住所筛选客群或充任贱价出资的过渡产品，主打商住结合概念，以扩展产品的受众群，但其大部分的含糊定位并没有带来杰出的商场作用。济南公寓商场以出资客为首要客群，2011年出资客占比达74%，2013年有显着下降，出资客比例下降到56%。
1、存量增大，进入高库存
截止2013年年末，公寓商场库存量约为23万平米（库销比约为9：1），同比添加21.1%，库存压力增大，进入高库存时期。
2、供给增大，出售压力大
跟着2013年很多商服用地的供给，未来公寓商场供给量将会持续添加，开发商出售压力增大，整个公寓商场仍旧处于去库存化状况。
3、价格上涨动力缺少
公寓产品价格上涨动力缺少，估计价格将有所下降。九洲前景预估，跟着济南7月10日住所限购令的免除，济南未来住所商场将逐渐回暖，但现在也遇见了“限贷”问题的困扰。即便如此，其限购令的免除关于公寓写字楼的出资类产品成交将发生极大影响，本来以出资客为主的济南公寓重要客群，在出财物品多样化的商场下，其出资金额会分解。该部分出资客的丢失，导致公寓商场需求的萎靡，将会促进公寓商场为完成成交促进回款，仍将以价格促销为首要手法之一，促进公寓商场的成交。过度依托出资客，运用人群结构单一，与写字楼产品的同质化，缺少显着的产品差异都将阻止公寓商场的价格上行，公寓商场相同面对以价换量的命运。
商业商场
1.购物中心困局——类型过于单一，银座贵和为主导；商场开端萌发新类型商场，作用有待验证
济南作为省会城市，会集式商业还处于由百货类商业向老练归纳型购物中心转型阶段。现在济南商业首要由银座集团和贵和集团龙头主导。在济南市内银座商场散布到达11个，简直掩盖济南市一切中心居住区。其业态装备首要以百货和超市为主，完全能满意周边客群的消费需求，压榨了其他购物中心的开展空间。
但是，跟着商场不断晋级，消费者需求的多样化发生，具有更多体会功用、业态更为完全的购物中心开端萌发，例如中海寰宇城、华润彩色城等项目。中海寰宇城月营业额到达1020万元，其成功要素在于USP的打造—品类上全业态掩盖、空间上选用竖面采光，具有互动体会性的消费者交流。往后的购物中心将更重视对商业USP差异化的打造。
2.商业街困局——叫座不叫好
济南现在出售型商业街去化体现较好，月均去化到达2800-5500㎡每月。中心地段一楼价格（如泉城路泰府广场）已到达10万元每平米。但是各商业街空置率过高，泉城路泰府广场现在简直悉数空置。究其原因是因为大部分商业街以裸售为主，片面寻求短期赢利，不重视后期的运营办理，构成叫座不叫好的困局。商业培育需求时刻与支付，跟着出资者的理性程度进步，裸售形式会被商场筛选，将由节点持有或售后返租一类运营可控性更高的运营形式所替代。
酒店商场——供给过于会集，依托会议会议
跟着五星级酒店的扩容，商场竞赛也会愈加剧烈，星级酒店的均匀收益都会下降，为了争夺客源，各星级酒店会打价格战，压价竞赛不可避免，故未来济南的酒店商场应以合理布局，慎重开展为中心关键。
1、散布过于会集，区域供给结构失衡
现在，济南的四星级以上酒店首要会集在市区规模内，以市中区和历下区为主，包含以中高端商务、海外商务和政务客源为主的泺源大街-泉城路商圈，以及以国内里端商务、政务和企业内部客源为主的火车站-市委市府商圈。曩昔五星级商场由皇冠假期、山东大厦、银座索菲特鼎足之势的传统格式已被改动，从2015年起，香格里拉、希尔顿等高端酒店品牌都将进驻济南。未来，超越70%的在建和待建四星级以上酒店会集在济南市区的中部和东部，区域的酒店商场供给过于会集，导致全市全体的酒店业开展结构失衡
2、收入来历过度依托会议会议
依托频频的活动带来的很多商务客源，上一年济南酒店商场保持着安稳的入住率，五星级酒店商务客源占比到达45%，但与北京上海等一线城市比较，因为济南现有的商务空气尚不抱负。高星级酒店的商机依然偏少，全体盈余有必要依托会议、会议等活动支撑。据中国酒店收购报的数据显现，遭到厉行节约习尚的影响，本来占有酒店会议商场四分之一比例的政府会议上一年已大幅削减，对酒店会议招待与商场服务收入亦遭到较大影响。从现在来看，2014年也将连续这一趋势，怎么另辟蹊径添加收入成为济南酒店商场的一大应战。
归纳来看，开发巨大上的归纳体并不能代表成功，一味堆砌归纳体个数，盲目寻求城市形象，只能添加济南房地产商场泡沫构成。
九洲前景以为济南归纳体商场，还需回归理性：
政府作为城市规划的中心人物，应在微观层面加强对第三产业的规划与扶持力度，添加第三产业在GDP中的比重，才干真实具有支撑归纳体开展的根底；
作为归纳体的运营者，开发商应在运营才干与盈余观念上进行进步与改变；究竟商业与传统的住所存在较大差异，现金滚财物的住所开发形式已不能简略套用归纳体开发上；
商业需求步步为营，将要点放在运营与后期的赢利率进步上；
只要切合城市经济能级，满意经济开展需求的归纳体才干走到最终，只要精摹细琢出的商业才干给开发商带来真实的收益。
济南商业归纳体危局，解铃还须系铃人。
