21世纪经济报导
资金窘迫、产权证未到位，上市出路未卜
记者 苏丝 广州报导
“项目检验测绘与办产权证时刻拖得太长”，是其资金链严重，无法打破开展瓶颈的主要原因。而一旦项目拿到产权证，就可直接经过房地产信任基金(REITs)发行上市。
“正佳(广场)的资金窘境已是业界共知的了。”日前，一位挨近正佳广场高层的内部人士向记者泄漏。另据多名知情人士的说法，正佳广场现在还未获得产权证，因而尽管有火急的融资需求，可是不管上市买卖，仍是海外资金均难以完成。
消息人士更泄漏，现在正佳广场正在进行内部股权转让，原董事长谢铁牛手中的一切股份将悉数转到现任董事长谢晓燕名下。而此事对正佳广场的融资必然会发作必定的影响。
绷紧的资金链
据知情人士泄漏，“项目检验测绘与办产权证时刻拖得太长”，是其资金链严重，无法打破开展瓶颈的主要原因。
正佳广场坐落广州银河中心商务区的黄金地段，比邻银河城，总建筑面积到达42万平方米，声称亚洲最大的商场。上一年1月15日正式开业。
可是直至今日，正忙于内部商业规划调整的正佳广场仍然身处各种胶葛之中。正佳广场与小租户之间的许多纠葛一向没有妥善解决，两边的抵触终究晋级为法令诉讼；而运营本钱、工程债款、银行利息的归还压力都在检测正佳广场的资金链。
正佳广场火急需求新的资金支撑。
商业地产项目寻求出路无非有三种：全体出售；部分出售；破产。
全体出售需求寻找到适宜的买家，而关于卖方来说，往往要被逼承受贱价转让。
部分出售，通常是经过寻求合作伙伴，建立资本运作途径，比方，转让股权给上市公司，上市公司经过增发或许付呈现金，带来周转资金。
破产是最无法的挑选。
一位商业地产的资深人士指出，在这个进程傍边，不管买方仍是卖方，都是相同的心态，追逐利益。
关于正佳广场而言，买家出价往往对己晦气。而一旦项目拿到产权证，大可不必如此曲折，就可直接经过房地产信任基金(REITs)发行上市。
股权转让
除产权证外，现在正佳广场正在进行的内部股权转让事宜对融资必然会发作必定的影响。
正佳广场一向由广州市正佳广场企业有限公司开发，但期间却发作屡次股权股东改变。
1993年，正大银河投资有限公司与广州市佳景商业贸易开发总公司(以下简称佳景商业)合资，以广州市正佳广场企业有限公司的名义开发正佳广场，持股份额为7：3。2002年，佳景商业将手中的30%股权转让给大鹏集团旗下广州市大鹏房地产有限公司(以下简称大鹏房地产)。
大鹏集团算得上是在广州区域步步为营的一个企业。该集团1994年进入广州区域，收购并开发了佛山一商业项目、广州帝景大厦、大鹏花园、松园大厦等系列楼盘。
其时大鹏集团在广州的开发项目只要两个：正佳广场与合银广场。
合银广场坐落广州市环市东路1998年开端开工。至今项目尽管已封顶，但外部排栅未拆，从外观上看，项目处于罢工状况。“这是一个最单纯的由咱们公司本身拿地开发的项目。”大鹏房地产营销总监黎笙说。可是集团将大部分人力物力投入了正佳广场，影响了合银广场的工程进度，可是因为该项意图地段优势———地铁还未通车，黎以为还可以等候最好的机遇。
在黎看来，合银广场现已拿到20层以下的预售证，其间，1—10楼是商场，13—20楼是写字楼，假如先将其间两层写字楼以优惠价格2万元/平方米卖出去，则可以回笼大约8000万元资金，这样项目外墙装饰等大约需求的7000万元左右的启动资金就有了。
可是，大鹏集团现在没有力气开展合银广场，更无法让合银广场为其另一项目正佳广场带来任何资金周转。
据正佳广场内部人士泄漏，正佳广场前期投入大约“20亿元”，除了两栋塔楼之外，商场面积30万平方米，现在大约有20万平方米面积可以发作经济效益。现在每月大约带来2000万元的租金收入。可是因为开业前两年是租金优惠期，包含M层现已出售的1800平方米左右的面积在内，每月至少需求付出700万元的返租金，加上电梯、灯火、空调等营运费用，2000万元/月的租金收入无法满意开销需求。而西塔的酒店项目至今开发无期。据了解，正佳广场拖欠的工程款，大约有3000万元左右，现在正与工程方参议“以M层的商铺置换抵债”方法进行归还。
正佳广场最大的坏处还在于其杂乱的内讧。
据了解，正佳广场领导层有两派人定见相反，一派认可REITs上市之路；而另一派则寄期望于传统的金融工具,银行贷款或许海外上市，以及引入海外投资组合。
众商家觊觎
业界人士以为，从前带动了珠三角商业地产热潮的正佳广场呈现融资窘境，死穴在于规划与商业规划。
正佳广场足有4个银河城广场的规划，有商业地产资深人士直纠正佳广场的坏处在于：交通、配套与外观设计。他剖析道，一般美国较为遍及的商业地产项目都在10万平方米左右，与银河城广场规划适当，正佳广场规划如此之大，配套底子跟不上，现在还没有连通地铁出口，影响人流。而广场内部指引不行明晰，也是游人忌讳之处。
“商场如战场”，正急于寻求资金途径以缓解日常营运开支的正佳广场，因为其利好地段而备受商家重视，稍有实力的商家都想乘此时机贱价吸纳。
国内首支REITs的发行者———广州越秀城建地产———天然首战之地。据越秀城建地产内部人士泄漏，担任越秀房地产信任项意图相关工作组正在拟定有关正佳广场的收购计划。
来自业界资深人士的信息是，越秀城建地产对正佳广场的重视始于2002年正佳广场企业第一次股权改变，其时包含和黄地产、新世界地产在内，都期望可以参加合作开发。但出于商业利益考虑，终究大鹏集团悉数受让佳景股份。
有业界人士指出，依据信任有关规定，上市未满半年的项目不可以增发，因而短期内越秀城建地产的收购计划也无法完成。
“渡过财务危机今后，正佳广场终究仍是要走上市融资之路。”来自内部人士的说法是，正佳广场现已成立了一个融资部分专门准备REITs上市。
据有操作REITs经历的业界人士反映，国内涵2003年就开端有以信任方式存在的“准REITs”，例如北京“欧尚”。2004年，越秀城建地产开端操作REITs，到今日大连万达、凯德置地、华润置地的测验，开发商正逐渐加深对REITs可行性的知道。关于大多数商业地产仍是沿袭住所开发理念而言，国外REITs商场老练的退出机制也是内地商业环境所无法企及的。
“现在最重要的是加深商业地产开发商对REITs可行性的认知。”他说。
