近年来万达的成功引得无数人研讨仿照，有关万达形式的研讨文章层出不穷。自己深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉(现在已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚银河街，未来估计要开10个万达)，二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的榜首代万达自己亦曾拜访屡次，关于万达的榜首、二、三、四代产品均有较深化的研讨学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众同享沟通。
榜首代万达：
长沙解放西路万达(悦荟广场)
提到榜首代万达，有一段往事不行逃避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达方案赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的出资集团麦格理也在找寻进军内地商场的关键，也是缘由偶然，两边其时一拍即合。麦格理经过借款，向万达购买了9座万达广场(别离坐落南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力开展急需血液的时分，资本商场筹资无果，加上其时已具有的21个现已运营或开工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的托付办理合同期满后，两边协议分手。上述9个城市的万达广场悉数更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，悉数坐落城市最中心的商圈，现在估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭仗当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机会能做到现在巨无霸的规划，对两边来说也可谓双赢。
榜首代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级中心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路犬牙交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总修建面积约5万平方米。所谓榜首代万达，浅显讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规划3-5万方不等，一楼切割出售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。经过与沃尔玛的战略协作，使用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的出售回款。四楼的餐饮及文娱也可有用带动目的性消费人群。万达借此创始了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都层出不穷，成功和失利的事例举目皆是。
榜首代万达商业规划简略，便于快速仿制。但缺陷是仅凭一楼舱位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是榜首代万达难以为继，最终不得已勇士断腕的原因。
第二代万达：
武汉江汉路万达(悦荟广场)
第二代万达的代表作——江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业，项目坐落汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体Shopping Mall。 总建面约13万m²。物业组成及业态散布
A栋为自我克制物业，引入大洋百货;
B栋一层为切割散售商铺，以年青时髦的零售服饰、休闲餐饮及快餐、文娱为主;二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电;
C栋一层为切割散售商铺，以年青时髦的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主;二层为万达影城。
B座：
C座：
B座一楼平面散布图 C座一楼散布图
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰厚的商业项目，经过8年的运营开展，该项目现已成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者以为，从规划来看，只是是榜首代万达的简略晋级罢了。从本来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”罢了。
具有最好展现面的A座全体租借给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，别离使用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力进步一楼的散售价格。第二代产品的规划更大，可出售面积更大，但只是停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简略相加。其实质和一代没有实质的差异。第二代万达依然难以处理万达快速开发的现金流问题。
别的说个风趣的现象：方位更佳的B座首层租金与C座比较有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院(年票房排进全国十强)。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年青时髦的上班族。而沃尔玛和工贸家电的方针客群主要为家庭消费。不同主力店招引的不同消费群当然带来不同的消费体现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其成果就直接反映在租金上。其实这也能阐明第二代万达在商业规划上的另一个坏处，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到彻底有用互动，人流无法做到同享，逛B座的人很可能买完东西就走了，底子不会去A座或许C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中心逐层用跨街通道联通，上有顶棚隐瞒构成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有用同享。
二代万达规划硬伤和开发形式，直接导致了9个万达的易手。勇士断腕，痛定思痛，促进万达改变思路，考虑可以平衡现金流又支撑快速仿制的更佳产品，第三代万达孕育而生。
第三代万达：
第三代万达组成暗示
万达集团吸取了前两代万达广场开发的经历，学习国外开发城市综合体的经历，推出第三代万达——万达城市综合体产品。经过住所，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支撑购物中心的开发与运营，有用处理了现金流的问题。凭仗这一形式和万达强壮的执行力，快速在国内仿制并取得了阶段性的成功。
修建平面规划上，经过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线规划将功用不同的主力店有机地联络起来，相互弥补，人流同享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的魂灵。
功用组合上，考虑各类别主力店运营的特征，营业时刻的不同，运营产品的类别，以及方针消费集体的类别等特征进行科学组合，构成聚留效应同享共赢。
节点空间上，将各个中庭、广场等特征节点空间有机地组合起来，安置特征餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的沟通方法，丰厚修建空间的商业感觉。
一切主力店、步行街的笔直交通均与地下停车场有着非常快捷的联络，结合功用分区，经过明晰的VI导视体系，极大地便利顾客收支。
室内步行街规划：
室内步行街规划关键
宜昌万达室内步行街模型图
万达室内步行街一般为三层，依据地块形状及规划，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街收支口一般通向不同城市道路。
室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人歇息的长椅，节点区域设置休闲广场，可定时举行商场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的要素，基本能确保正常身高的人从每个楼层的各个旮旯能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接抵达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的相互变换，做到人流的有用同享。
如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达出售回款的东西。其商业规划也不必像内街一般过火讲究，更多的是考虑怎样便于划铺出售。其室外步行街包含住所外围一圈的住所底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两头收支口也是通向不同的城市道路，在中心部分节点有与室内步行街相连通的收支口，可是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有用带动，散售后无法做到一致招商运营办理，无好的品牌店情愿入驻等许多下风，注定商业外街的运营情况比起内街有大相径庭。
例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制作的商业神话和开发商勾画的夸姣预期，商业外街在2009年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。2010年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超越50%。更凄惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者2011年2012年两次前去，开业近2年，外街简直悉数空置。业主悉数沦为万达平衡现金流的牺牲品。
武汉菱角湖万达规划图
襄阳万达规划图
宜昌万达规划图
第四代：武汉中心文明区
关于第四代万达广场，现在有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规划更大，出资更大，添加旅行文明等主题，现在尚在规划中。第二种说法是武汉的中心文明区是第四代万达的先行者，其各项目标和规划均契合“万达城”的概念。万达全国的项目按等级分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中心文明区是全国仅有的A+等级。
笔者从对中心文明区的了解来看，这个项目不论是不是归于第四代，肯定是史上无法仿制的万达产品。由于没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，而且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市遭到万达如此照顾，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此疯狂的追捧。王健林曾说：楚银河街是绝无仅有无法仿制的。
中心文明区总体规划
项目总体规划滨河休闲、文明旅行、崇高寓居及配套三大区域。别离包含：
汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司协作，总出资25亿元。
万达影城：国内现在规划最大的电影城，总座位数到达4500 座。共设有22 个影厅，
包含IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞翔影院、体会影院等。
万达广场全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。具有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并会聚很多世界国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。
豪华酒店集群：出资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假期酒店、三星级假期快捷酒店和商务酒店。
智能写字楼群：9 栋世界一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。
崇高御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高级住区。
汉街：
中心文明区的中心是一条1500 米中国最长世界水岸城市步行街汉街，总修建面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：特性潮流、世界时髦、品尝日子。引入了300多个世界国内外一流商家，其间不少都是初次进驻武汉，包含ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、眷恋等十大快时髦品牌悉数到齐落户汉街世界时髦区。除了品牌招引力，汉街最大的特征是共同的民国及西式风格修建，并与东沙联通工程相结合(楚河)，打造的一条亲水景象休闲街。
汉街的优势当然显着，品牌招引力强，业态丰厚，修建颇具特征，但仍有不少值得诟病的所作。汉街企图植入文明元素，使用故楚之地和本地文明为依托，设有5个以湖北区域前史名人命名的节点广场，别离为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”(俞伯牙、钟子期)，“药圣广场”(李时珍)，“太极广场”(张三丰)，每个广场依照主题安置一个名人雕塑。以此留念湖北这块土地上的前史文明名人，进步项目附庸风雅的文明内在。但恕我唐突的是，文明不是靠起个姓名立个雕像就能称之为文明。汉街只是是披着文明的外衣罢了。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中心没有设置招供歇息的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲乏。别的，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业只是用了10个月，不免在修建细节上有许多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时刻，汉街部分都在不断的修修补补。开业初期不少舱位空置，后期不断有商户在装饰，给人的印象是汉街就像个半成品。
靠修建特征、品牌和浮于外表的文明元素是无法让消费者发生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺少互动体会感是不会让人发生下次再来的快感的。
比较第三代万达，中心文明区在各方面都有大的打破，也有些共同点：以一条商业步行街为魂灵，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并经过住所、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的出资，是需求规划很多的可售物业回款不断支撑翻滚开发的。
结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首要需求考虑的是融资问题。仅靠部分商铺出售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速仿制。万达从实践中探索出第三代的综合体的开发形式，并在必定程度上处理了现金流的平衡问题。关于一个非上市公司，融资途径相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，尽管它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，现在还有待查验。总而言之，我越来越信任，商业地产更像是个金融职业而非地产职业。凯德形式在未来或许更值得学习!
原文已发表于《商业地产与品牌招商》杂志，欢迎转载
附件：0.jpg (8K) 下载次数:1 导入图书馆
附件：1.jpg (30K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：2.jpg (27K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：3.jpg (38K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：4.jpg (28K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：5.jpg (11K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：6.jpg (11K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：7.jpg (31K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：8.jpg (50K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：9.jpg (71K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：11.jpg (7K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：12.jpg (10K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：13.jpg (79K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：14.jpg (56K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：15.jpg (59K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：16.jpg (60K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：17.jpg (16K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：18.jpg (132K) 下载次数:0 导入图书馆
附件：0_副本.jpg (64K) 下载次数:0 导入图书馆
guxianyu
