商业地产缘何演出“空城计”
现国内住所房地产开发商受宏观政策影响，许多的房地产简直是“千军万马”一齐涌入商业地产，首要缘于咱们商业地产企业在专业人才储藏缺少，缺少商业地产的正确开发运营理念，对项目选址、可行性研究、差异化定位等专业性较强的商业地产开发流程与环节，缺少科学、正确的知道，项目盲目上马、匆忙赶工期交给，导致国内许多城市开端许多的空置物业，商业地产的空置率问题应引起业界高度重视。空置率的问题在哪个城市多多少少地都会存在，但在寸土寸金的北京频频演出“空城计”，这不得不引人深思。
国家统计局有关数据显现，上一年北京市上半年商业地产空置一年以上的面积到达42万平方米，同比添加133％，全年均匀空置率达8.4%，商业地产的空置率戒备值在6%左右。终究北京的商业地产商场空置率为何居高不下？
北京的商业地产开发商简直均由原房企转型而来，据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显现，排名前20位的开发商都进入了商业地产范畴。与国外商业地产开发商多为大型零售商或专业不动产商彻底不同，许多商业地产运营商缺少现代商业地产运营实战经历与正确的运营理念，他们仍然沿用住所开发的方式选址、租售和招商，小看定位与商业规划。虽然大多都已注册成立了商业运营办理公司，但却仍以物管方法来办理商业地产项目或Mall，在后期运营中仍落花流水。据笔者调查，现在北京商业地产不分方位、体量、设计规划，定位大多扎堆于高端，如此一来高端的品牌商家挑选时机添加，关于商业地产开发商就显得人多粥少，许多商业地产物业定位禁绝、业态组合紊乱，商业物业用房的硬件设备乃至连房屋结构也都没依照商业物业硬件要求建造，比方规划做餐饮的物业，却没有预留排油烟井、铺设排污管、形成不易租售、项目搁置的结果。
商业供给过快也形成商场过剩。近几年来，根据住所商场限购，许多住所开发商转型进军商业地产，还有一些本来从事其他职业，如钢铁、服装的企业进入商业地产范畴，形成现在阶段性商业地产有跟风现象，未把握好开发节奏，提早消费未来商场导致“商场过剩”引发恶性竞争。
城市归纳体一哄而上。形成整个商业地产规划扩展的要害原因之一是城市归纳体的呈现，国内商业地产开发商们均以为这是一大趋势，所以盲目跟风。现在北京的城市归纳体已逾60个，总量超2100万平方米，全体数量挨近饱满，呈现结构失衡，形成空置。
选址盲目，定位相同。在同一商圈内具有多个相似大型购物中心或城市归纳体，形成商户、客户资源分流现象严峻，然后导致后开发招商的商业地产项目空置或迟迟无法开业境况为难。北京的商业地产购物中心呈现遍及的大体量、高端化，定位高度同质化，简直一切的城市归纳体与购物中心都是高端定位，许多中档或偏平民化的品牌均被挡在门外，一面是商业地产的空置率在逐年上升，另一面却是大批商户被挡在门外。
商业地产专业人才匮乏。开发商对商业地产的运营不了解，缺少专业才能，专业性短缺。将首要精力会集在出售方面，形成了许多产品问题。因为许多商业地产都是在缺少人才储藏、常识储藏和心理准备下匆促开发的。因为商业地产运营经历缺少，一味地寻求大规划，有的购物中心乃至占地面积达上千亩，因为其地理方位等原因，商户资源缺少、客户资源缺少，形成空置。
开发方式存痼疾。与国外老练的商业地产商“只租不售，统一运营”的开发方式不同，我国开发商遍及采纳的开发方法是经过建筑商垫支资金把商业设备建好，再采纳“售后返租”的方式，因为开发商已许诺高额的“返租报答”给中小投资者，形成商铺的实践租金远高出商场承受才能，然后形成高空置现象。
在开发商与品牌商的博弈中，开发商的话语权正在逐步损失，而品牌商的话语权则在显着增强。零售品牌紧缩开店，如沃尔玛表明2013-2015年连续封闭100家不盈余的门店，占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度等。
- 该帖于 2013-6-12 8:59:00 被修改正
