恒隆在上海曩昔十年十分成功，可是上海的成功也让它习气了“小步慢走”的运营节奏，出了上海，运营条件发作改动，在购买力没有那么微弱的二线城市，必需要经过超卓的运营来调集和激起潜在的消费才能，不能只是坐等。
此外，关于互联网的了解恒隆做得并不好，回忆曩昔几年陈启宗所写的致股东的信，他在信中始终将互联网视为传统零售的对手，而且以为恒隆定位高端及中高端，不会受电子商务太大的影响。这种了解是有问题的。
昨日咱们剖析了恒隆每一个广场的地理方位，竞赛状况和运营现状（看5大恒隆广场区位、竞赛与运营剖析），那么问题接二连三，假如说专营奢华品的五星级购物中心体现欠安是遭到反腐影响，那么定位四星级的沈阳皇城恒隆广场和济南恒隆广场占有着最佳的商业方位却为什么体现不尽善尽美呢?
这个问题至关重要，由于包含行将开业的天津恒隆广场，恒隆地产未来的四个购物中心都归于定位四星+五星级其他购物中心，而其间的五星级部分的添加潜力显着要差于四星级，可以说，四星级购物中心将是恒隆地产未来数年最中心的添加要素，它们的体现将决议恒隆未来在资本商场的估值。
那么，皇城恒隆和济南恒隆体现欠安是否如陈启宗所说，是由于当下零售业进入了冬季呢?我的观点是，陈启宗说的并不正确!零售业，尤其是传统零售业表面上添加趋缓，可是假如可以细心调研和剖析这个职业，投资者会发现另一番现象。
传统零售业全体添加尽管放缓，可是新一代消费者的需求正在发作快速的改动。当我在数个城市调研多家百货之后，有一个很深的感触：
百货商场里的人群现已十分显着的老化，除少数十分有实力的百货外，其他百货只需一层的化妆品能招引年青女人用户，其他人群大多在45 岁以上，毫无疑问，百货业现已失去了未来，两三年内百货还可以凭仗曩昔多年的堆集牵强保持，但若以5 至10 年看，无论是修建造计仍是业态格式都将无法满意新一代消费者的需求，百货业全体的大幅阑珊是必定的。
百货业全体的颓势现在现已十分显着，契合新的消费趋势的购物中心实践上有很好的时机赢得商场，一如太极图中白色由强变弱，黑色由弱变强，内涵的改动正在发作，尽管零售类商业地产全体上看体量现已存在很大的泡沫，不过真实能满意新一代用户需求的具有运营差异化特征的购物中心还太少，所以在上一年，有一批购物中心可以经过超卓的运营，取得令人满意的成果。
下面我会详细描述数个在2013 年体现最佳的购物中心事例，来阐明传统零售职业新的开展趋势。
1、北京向阳大悦城 (2013 年出售额为21亿，同比添加50%)
向阳大悦城2010 年5 月28 日开业，运营作用一向欠安，乃至呈现数起商家拖欠费用逃跑事情，按官方发布的数字，2011年出售额只需10亿，而职业内人士的说法是不到9 亿元。面临如此糟糕的运营状况，向阳大悦城在2012 年挑选全面转型，将方针顾客群转向70后、80后和90后年青集体，在体会业态上比西单大悦城更超卓，尤其是儿童体会业态，引入200 家契合业态规划的商家，这对招引70 后和80 后顾客的作用是决议性的。凭仗精准的定位调整，再加上地铁6 号线的注册，向阳大悦城上一年的出售额为21 亿，比2012 年大增50% 。
与恒隆的情绪不同，向阳大悦城挑选拥抱电子商务，可以说向阳大悦城是上一年国内O2O 做的最超卓的购物中心，经过超卓的差异化运营，向阳大悦城把互联网这个神相同的对手变成了神相同的队友。
向阳大悦城是上一年与日子途径协作最成功的购物中心，现在现已具有超越20 万会员，现在现已是向阳大悦城最重要的营销和宣扬途径。而且向阳大悦城将会员卡和实体会员卡打通，这么做的底子原因是向阳大悦城在曩昔一年半的会员添加速度远远超越实体会员卡添加速度，向阳大悦城在上一年就现已组建了专有的大数据剖析团队，用户经过手机扫描二维码就能成为大悦城会员，在购物的时分出示手时机员卡就能享有和实体会员卡同等待遇，这对大悦城搜集用户数据，剖析用户需求和消费抢手有最直接的协助。
上一年的天猫双十一，本来是传统零售商家的苦楚日，可是向阳大悦城却揭露鼓舞顾客到卖场抄货号，声称原作“线下试衣间”，这么做的首要原因在于向阳大悦城的吃喝玩乐业态占比超越50% ，传统的服装品类占比不再像曾经那么重要，尽管餐饮文娱在人们传统印象中为购物中心奉献的租金收入比服装要低，可是现在的趋势是体会业态呈爆破添加态势，客流的许多添加可以补偿购物削减的租金消减。(欢迎重视我的号：商业地产学院)
2、天津鼓楼大悦城 (2013 年出售额为14亿，同比添加100%)
天津鼓楼大悦城在业态规划上和向阳大悦城是类似的，一起它也有自己的立异，“骑鹅公社”是天津大悦城上一年9 月末联合构思品牌“疯果”推出的立异业态，方针是打造天津最文艺最小资的室内街区，从出售额视点看，“骑鹅公社”其实不会太高，可是它是一个打造品牌、商场营销的极好的噱头，才半年的时刻，“骑鹅公社”就现已在百度上有14 万的查找页，在群众点评网上有数百条谈论，并屡次当选抢手商家TOP10。
天津大悦城上一年举办的“9.8悦疯抢节”采用了线上线下双途径一起进行的战略，线上营销、线下扣头，发明了有史以来天津零售业单日出售记载1.45 亿，客流超越20 万。(欢迎重视我的号：商业地产学院)
3、北京华润上清彩色城
上清彩色城的地理方位并不好，乃至可以说比较差，间隔地铁“上地站”要步行15 分钟，而且公交车很少，全体交通状况欠安，所在方位也没有老练商圈，假如要给这个方位打分的话，我最多给C，乃至是C—。不过就是在这种状况下，华润仍然将彩色城运营的十分超卓，依据华润置地的2013 半年报和2013 成果简报，上清彩色城上一年上半年运营收入是5 千万港币，下半年则为9 千2 百万港币，下半年的高添加从何而来?从彩色城的几个运营战略上咱们可以了解：
A：花费1500 万引入史努比乐土。彩色城的史努比乐土是华北地区的榜首家，而且华润具有史努比乐土在华北地区的独家版权。彩色城面积达5000 平米，运营战略是只需消费100 元或以上就可以取得1 张花生卡，1 张花生卡答应一个大人带一个孩子在乐土玩耍一次，乐土本身免费。这对带动彩色城的出售额作用十分显着，依据彩色城管理层的介绍，上一年8 月末乐土注册后日均兑换门票2000 多张，彩色城的儿童业态出售额比上半年提高30% 。
B：彩色城在上一年末所做的《宝宝去哪儿》系列主题活动的榜首期——企鹅宗族点亮冰雪圣诞，后续活动还包含张亮父子空降彩色城、欢喜圣诞冰上表演、新年音乐会和全家HIGH 抢4 小时。
如此的营销活动当然会所用不菲，也会下降购物中心暂时的收益率，但无论是大悦城仍是彩色城，都将目光放在更久远的战略方针上，由于这不只是是一个购物中心的营销，更是对新一代消费者(70 后、80 后和90 后)消费习气的投合和探究，假如把握了消费者的消费习气，在扩张时天然可以势不可当。
当我调研彩色城周边后，我以为这个购物中心真实的潜力还没有发挥出来，由于整个区域还未彻底老练。从细节上看，就在彩色城街对面，华润的工地仍在施工，而彩色城西侧还有大片平房和空位，未来这儿必定会动迁改造;从全局看，上地科技园区为上地这个区域带来的财富效应还没有充沛开释，所以华润彩色城的未来值得等待。
华润和中粮可以说是现阶段把握新一代消费者需求最超卓的公司，华润不只是是一个彩色城做的超卓，中心项目万象城相同出彩。当我研讨沈阳商业地产时，屡次看到有人提及万象城(2013 年20.5 亿，2012 年16 亿)是未来最有实力应战太原街中兴百货(34 亿)的购物中心，而在广西南宁，万象城2012 年12 月开业，在2013 年首年出售额就突破了17亿，这几乎是一切购物中心在二线城市的首年出售记载，万象城也名副其实地成为南宁商业最中心地标，这种成功背面有着极强的运营才能作为支撑，而且，南宁尽管由于是省会而被称作是二线城市，可实践上南宁的购买力比较沈阳和济南要差了一个层次。(2012 年城镇居民人均可支配收入：南宁—22561，沈阳—26430，济南—32570)新一代的消费者寻求的是好吃、美观、好玩，购物的重心将会不断向互联网偏移，假如新式购物中心希望能招引消费者在线下购物，而且在剧烈的购物中心竞赛中胜出，无论是体会业态，仍是主题业态，都必需要做出特征，构成差异化，假如只是简略的占有好的方位、修建好的修建，这是远远不行的。(欢迎重视我的号：商业地产学院)
恒隆为什么会在运营上显得无能为力?
当我调研上海多家百货和购物中心后，我得出自己的定论：上海购买力过分微弱，在这个城市，零售商只需做的不是特别差就可以生计下来，假如做的好一些就会取得很优异的成果，恒隆在上海曩昔十年十分成功，可是上海的成功也让它习气了“小步慢走”的运营节奏，出了上海，运营条件发作改动，在购买力没有那么微弱的二线城市，必需要经过超卓的运营来调集和激起潜在的消费才能，不能只是坐等。
恒隆在上海的成功是多种要素的调集，经济总量的高速添加、国内零售商不明白怎么运营高端品牌、上海承受外来文明的高度开放性都是要害的要素。可是现在经济添加放缓，国内零售商现已熟知怎么与高端奢华品牌打交道，二线城市(尤其是北方二线城市)对香港文明的承受度也远低于上海，竞赛现已变得愈加剧烈。新一批正在添加奢华品消费的用户首要归于高素质的中产阶级，这批用户在消费时更重视性价比，所以出国购物和国内的奥特莱斯是他们的最佳挑选。当我调研武清佛罗伦萨小镇时，里边的人气和提袋率之高让我惊诧，这个购物中心曩昔两年的出售额分别为12 亿和17 亿，以我调研时的人气可以判别，本年过20 亿是没有问题的。
在消费放缓、电子商务冲击、商业综合体众多的商场环境下，只是建造优质的修建和很强的招商才能是不行的，这些固然是恒隆的利益，可是许多其他企业也能做到，这两点并非新趋势下致胜的要害要素，由于不足以处理同质化问题，可以量体裁衣，把握每一个城市的消费者消费习气，依据每个卖场的本身特色打造新的具有差异化的运营系统才是取胜的要害要素，而恒隆最缺少的就是此种才能。沈阳皇城恒隆广场就是最典型的比如，盖出好的购物中心招完商之后，一旦运营作用欠安，恒隆难以拿出新的运营战略，导致这个购物中心的开展缺少规划方向，不成系统，这相同也是济南恒隆客流上涨但出租率大幅下滑的原因。
此外，关于互联网的了解恒隆做的并不好，回忆曩昔几年陈启宗所写的致股东的信，他在信中始终将互联网视为传统零售的对手，而且以为恒隆定位高端及中高端，不会受电子商务太大的影响。这种了解是有问题的。
关于传统企业(不只是是零售)来说，假如不情愿顺应潮流革新自己，那么互联网将是一个神相同的对手;假如情愿革新自己，那么互联网将是一个神相同的队友。当我回忆陈启宗对互联网的情绪时，我感觉他和苏宁的张近东对待互联网的情绪很类似，他们对互联网的情绪都是被快速开展的互联网“推着走”的，而不是可以抢先一步判别互联网的开展趋势。O2O(Online To Offline 线上线下交融)的开展现已进入了迸发期，可是恒隆对此视若无睹，令我适当忧虑。就在我调研无锡的时分，正好遇上无锡华地集团和阿里巴巴在榜首八佰伴举办的O2O 战略协作发布会，比较较之下，恒隆有些落后了。
恒隆地产是曩昔二十年最成功的商业地产商之一，它的管理层适当优异，它的布局二线城市的战略方针也没有大的过错，可是关于新一代用户需求更新所推进的零售业转型以及对互联网的深层次了解，陈启宗仍是没能真实走在年代前列。
（来历：商业地产学院）
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