2013年商业用房开发出资的年增速有望接连第五年超越住所开发出资。（本报记者 王 越/摄）
对住所商场的继续调控，让各路本钱对商业地产的期许益发炽热。
1月14日，盈石集团研究中心在京发布的季度陈述指出，2013年商业用房开发出资的年增速有望接连第五年超越住所开发出资。到2013年年末，全国20大城市商业地产总存量已达到6461万平方米，估计在2014年，20城市整体新增供给还将添加1500万平方米。
特别是在沈阳、天津、成都等二线城市，购物中心、商业综合体等的商业项目入市规划有1000万平方米以上，业界公认已存在显着过剩的泡沫痕迹。
出资炽热、供给井喷、总量过剩……这还不是商业地产的悉数。在日前举办的2013中国商业不动产思维盛典上，业界人士更以为，形式单一、零售低迷、电商冲击、同质化构成的实体商业的消化才能缺乏已与供给的井喷构成巨大反差。
商业地产供给“井喷”
据测算，未来三年新增商业地产供给量总计将挨近3500万平方米，占现在整体存量的54%。
2013年下半年，国内首家商业地产上市公司宝龙地产对其全国在营的15家购物中心项目的生计情况做了一个查询计算。
计算成果让宝龙控股副总裁兼商业集团总经理潘韬堕入窘迫。
“周边5公里范围内现现已营或行将开业的购物中心城市综合体项目，每家宝龙广场均匀面对5个，最多的一个购物中心项目乃至面对9个竞赛对手。”潘韬说，这个数字还不包含单体的超市或单体百货店，也不包含政府一向连绵不断企图引入的新的购物中心。
潘韬在2013中国商业不动产思维盛典上发表的上述宝龙地产的生计遭受显着仅仅中国商业地产商场的冰山一角。
1月15日，盈石集团研究中心在京发布的季度陈述显现，2013年国内商业用房开发出资的年增速有望接连第五年超越住所开发出资。据悉，2013年前11个月国内商业用房开发出资同比增速达27.6%，总量已达10739亿元。
商场层面，来自不同范畴和层级的出资力气却简直都以无速度距离的姿势高速飙行。
在亚太商业不动产学院主办的2013中国商业不动产思维盛典上，国内食物大亨、雨润商业办理公司副总裁李军就泄漏，现在已建成4家城市综合体的雨润集团，将在2015年完结50家商业综合体的建造。李军在承受中国商报记者采访时表明，现在50家综合体的选址都已完结，而在建的项目已有20多个。
娃哈哈董事长宗庆后表明，娃哈哈将在3至5年内建造100座城市商业综合体；红星美凯龙旗下红星商业方面表明，红星商业将在2020年完结100个爱琴海购物中心的建造。
而即便有着国内最快扩张速度的万达在其商业地产开展的前十年也仅开出42家万达广场。
可是，很多资金的继续进入，对商业的供给热而言仅仅是开端，据预测，商业项目新供给在2014年将继续井喷。
盈石集团研究中心盯梢监测国内20大城市商业地产商场数据显现，到2013年年末，中国20大城市商业地产总存量已达6461万平方米。估计在2014年，20城市整体新增供给还将添加1500万平方米。到2016年年末，三年新增商业地产供给量总计将挨近3500万平方米，占现在整体存量的54%。
而整个商业地产商场中，与商业商铺、步行街奥特莱斯、购物中心等的供给危险比较，写字楼商场更让人忧虑。据盈石的监测计算数据，国内甲级写字楼物业三年后的增量将超越5800万平方米，占现在存量的173%，成为整个商业地产商场中“危险”最大的商业物业。
对此，盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平通知中国商报记者，商业地产出资开发热的继续在于对住所商场调控的继续，这将使得开发商将继续转向商业地产寻求时机。
“泡沫化”危险凸显
商业地产的开展势头过猛，部分结构性的泡沫已存在。
“当一个项目在5公里商圈内面对9个竞赛对手的时分，你能怎么办？”
在入局数个“存亡搏杀”的三四线商业地产的“逝世游戏”后，潘韬流露失望称，“中国商业地产将在2015年至2020年之间遭受十分沉重的调整期。”
汉博商业总裁暴雪松也在2013中国商业不动产思维盛典上称，商业地产的开展势头过猛，部分结构性的泡沫已存在。“商业地产项目体量一投就是10至20亿元的项目，都是高大全，但经济增速却在放缓，消费增加在下滑，消化才能有限。特别在沈阳、天津、成都等城市，总量已显着过剩。”按计算，2013年全国有300家购物中心开业，差不多均匀1天开业一家。
暴雪松称，无可争议的实际是，中国的商业地产开展多年来只处理了“量”的问题，没有处理“质”的问题，好项目并不多。“尽管购物中心多了，可是单店出售在削减。”
南京金鹰控股集团履行副总裁沙勇也表明，现在国内购物中心单店规划也从曩昔的三四万平米上涨到现在均匀的七八万平米，更多的乃至是一二十万的购物中心，购物中心开端面对空置率，乃至是泡沫化的危险性。
除了速度过快和规划过大之外，潘韬所指出的，在中国做商业地产一向绵连的“钱太贵、融资本钱太高；人太少、人力本钱太高；城市规划无序，政绩诉求颜色太重；三四线城市消吃力相对滞后”等长时间的商业老困难其实历来没能得到有用缓解。
作为传统线下商业的承载渠道，商业地产也益发遭受电商冲击。北京向阳大悦城总经理周鹏指出，在电商作为一种新的技能革命横空出世时，不仅是分食了线下商业的客流和出售，也是重塑了消费习气，改变了人们的日子，若商业地产购物中心不拥抱电商，重塑商业形式，面对的结局就是被筛选出局。
潘韬说，国内每年新增购物中心300个，而每年电商出售增加大约相当于300个购物中心的出售额，这意味着购物中心正本的商场空间被电商悉数吞食，这是购物中心现在无法逃避的实际，低端时髦类购物中心特别遭受冲击。
“形式高度相同、定位高度相同、品牌高度相同”，周鹏也以为，泡沫或过剩不是能炸毁未来购物中心或商业地产开展的最重要因子，当时购物中心最值得忧虑的是同质化。
潘韬和暴雪松都说到的一个职业“内情”是，现在国内一些商业地产在招商上已“赔本赚吆喝”到乃至对快销品牌都要给予装饰补助，国内二线品牌商都敢声称只需扣点。
“体会牌”亦堕入同质化泥沼
差异化包围、强化体会是业界的一致，但在肯定过剩的情况下，任何商家都难以实现真实差异化。
实际上，恒隆地产董事长陈启宗早下过警言，“商业地产里只要第一名能活得很好，其他的都只够喝喝汤。”
电商冲击、供给过剩的商业地产究竟怎样求生计？差异化包围、强化体会是业界的一致。
可是，潘韬以为，在商场供给现已肯定过剩的情况下，任何商家都难以实现真实差异化。
亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波指出，中国的购物中心开展正开端进入差异化的特别阶段，一线城市高端购物中心以及社区型购物中心出现小而精的主题化、细分化方向，三四线城市则连续大而全的区域性购物中心和新城型购物中心开展。
可是，眼下更遍及的问题是，购物中心商家们差异化包围的途径趋同、手法单一，特别是家家开打的“体会牌”也在遭受着同质化，所谓的“体会化”转型无非就是“去百货业、去主力店、去购物化”，进步餐饮、文娱、儿童等业态的比重，可用的“招数”并不多。
周鹏也以为，当下购物中心纷繁开打的“体会牌”在走入误区，一是“单纯地去零售化，一味倾慕加剧餐饮、儿童、文娱等业态，影响租金报答；二是以为体会化就是单纯空间规划的美化，并不一定靠近商场主题和品牌以及消费者需求；三是单纯的别具一格的活动，并不一定符合主体客群。”
张平通知中国商报记者，要防止“体会”的同质化，商家、企业就必须加强对集团本身资源和优势的开掘，寻觅企业本身的价值，将优势资源植入商业地产项目，打造特征体会式消费才是应对差异化竞赛的有用途径。张平以为，未来的购物中心将愈加剧视打造消费者购物过程中的感官体会及空气营建；一起，跟着技能运用的移风易俗，未来购物中心也将迈入更为科技化的年代。
潘韬以为，购物中心差异化运营实质仍在于业态组合、品牌组合，以及对消费者的效劳、对商户的效劳上。“购物中心要凭借电商的功用，运用其高科技，大数据，运用电商的营销手法、技能渠道才能把商业做得更好。”周鹏也指出，体会式购物中心的中心竞赛力在于满意人的往来需求、精力需求。
（中国商报 首席记者 颜菊阳）
