购物中心：怎么挑选主力店（二）（续）
国内购物中心通过十余年运营实践与开展，购物中心或 Mall也在不断创新，跟着购物中心的运营商越来越重视商业财物价值和未来的价值收益，对主力店的知道日趋老练，现在可谓正处于十字路口，跟着世界国内很多的次主力店诞生，大主力店的坏处日益凸显，主力店作为购物中心最主要的承租商，因其租金低、面积大、租期长而被受诟病，一起与购物中心项目的开发运营商运营的对立也越来越杰出。值得一提的是，我国购物中心的运营办理专业团队在前期底子由一些由原从事零售百货的运营人才转型，或本来从事房地产等其它职业转型，可谓“半路出家”的人员，他们遍及缺少购物中心的实操经历，在我国前期购物中心如深圳铜锣湾广场等，最初其运营团队底子都是从传统零售业转型靠摸着石头过河，底子不熟悉、不明白得主力店的功用、与其它业态的互动关系与楼层布局及其运营办理形式等，更遑论怎么科学、合理地挑选合适自已的“主力店”。。。。。。?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
谈到怎么科学挑选主力店，或许有朋友会说，咱们可否参阅学习西方发达国家的形式? 以美国为例，其购物中心内50%面积为主力店(主力店业态占比与万达非常相似)，主要是百货、超市大卖场这两种业态，但有一点令咱们意想不到的是国外购物中心的开发商其大方程度，远比咱们国内的商业地产开发商出手要“阔绰、大方”得多，当他们挑选主力店时往往连“地块”都要相送，碰上很“牛”的主力店，乃至连同“物业”都要白白送给主力店，单凭这一点咱们便发现西方发达国家的商业地产开发商在挑选主力店时也是颇费周折的。但是，在我国因为多数位城市商业中心或新式商业中心的购物中心开发商或运营商其拿地本钱本来就非常昂扬，假如，咱们照搬此形式，信任许多购物中心开发商或运营商将难以承受，也不符合我国的国情。以美国吉吉彭尼为例，当该项目需引入主力店“西尔斯”时，就有必要将该“地块”免费提供给他们。
挑选规范一：评价是否与项目定位匹配
笔者研讨发现，国内购物中心的运营商们在挑选主力店时有一个怪现象，其首要挑选主力店的规范是什么呢？就是其是否属世界五百强企业？当然，挑选主力店的名望和规划能够了解，但并非世界500强的主力店就必定合适一切项目，比方我国东、西部区域消费习气与购买力均存在较大距离，在消费观念及品牌意识等方面与发达区域比较还有待商场培养，绝非依样画葫芦，国内商业地产范畴应慎防画虎不成反类犬。当然，也并非规划越大的主力店就越好，笔者以为，咱们在挑选主力店首要应考虑的就是主力店的定位是否和项目的商场定位匹配？要知道主力店的挑选在必定程度上决议了整个项目的胜败。挑选主力店时除要注意项目所在的城市、区域、区域的商场要素，例如百货商铺就不合适定位为社区型购物中心的主力商铺，而定位为区域性的购物中心一般应挑选大卖场、百货店为主力店等。比方有些主力业态合适在商业中心区如百货业态主力店，双比方在一二线城市核心商圈一般不宜挑选大卖场、建材、家居业态作为主力店；还有一些主力业态合适在城市副中心如某些新式业态；有些主力业态如百货店就不合适在城郊结合部等；咱们只要清晰项目定位后，才干科学的挑选不同业态的主力店组合。
主力店的挑选本身就是项目商场定位的直接体现，不同的主力店代表着彻底不同的项目定位。在引入主力店前，首要，有必要清晰购物中心的主题定位，该定位需求什么类型的，什么层次的主力店来支撑？是否需求组合几家主力店满意一站式消费？该主力店的客流是否能被其它店肆同享等。不同的主力店都有不同的物业软硬件要求如荷载、高度、卸货、进深、面宽的要求等，比方：建材超市要求荷载4吨，一般超市和书店为1吨，一般百货荷载500公斤就现已满足。物业层方面，建材超市层高为8米、日子超层高市5米、仓储超市一般为9米、电影院则会要求为10米。因而，只要定位在前，与主力店进行技能对接，才干成功引入自已所需求的主力店。
未完。。。
2012/10/02
笔者需特别指出的是，在挑选与引入主力店的过程中，假如利益过多倾向于主力店，项目的其他部分不能获益于主力店，主力店的效果就丧失了，项目失利的危险将大大提高，而且终究可能连累主力店本身；若利益过多倾向于购物中心运营商，对主力店的运营又晦气，终究也导致主力店的运营困难，然后直接伤及项目本身。例如挑选主力店在楼层规划方面要特别稳重，决不能容易让步，主力店坐落不同的楼层，将导致彻底不同的成果（人气、项目全体收益的距离），楼层的组织有必要遵从事前规划好的楼层业态组合计划履行。
2012/10/02
