2013：商业地产为何深陷招商难的泥潭？
行将离别2013年，笔者觉得很有必要对本年以来的国内商业地产做一个回忆与总结，根据国内商业地产职业近几年的会集开发，本年以来，各地商业地产项目如雪花搬的“招商邀请函”飘向很多国际国内的品牌拓宽商，但是，很多国际国内品牌商却纹丝不动，不管是一线城市仍是二三线城市，其城市商业都在不断地扩展，如此多的商业地产项目没有品牌商家进驻，只能是一座没有魂灵的修建废物，商业地产价值无从谈起，加上近几年来，国内商业同质化的现象也日趋严重，引发很多品牌商业企业拓宽日趋审慎。本年全国各地的商业地产企业较往年感触最大的不同恐怕就是陷“招商难”的困局了。据不彻底统计，全国20个首要城市在本年下半年将有约150个购物中心开业，均匀面积均超越
从商业地产出资额与零售额数值来看，曩昔5年来，国内二三线城市的商业地产出资速度远远超越零售额的添加，商业地产职业出资危险正在添加，且商业地产开发数量之多、体量之大，均已创前史新高。从商业地产开发的视点来说，商业地产的最大价值在于经过成功的招商与可继续化的运营来完结物业增值。商业地产价值的基本是由静态地产与动态商业之间一起的意识形态对接所完结的。商业地产项目在没有招商之前，根本就无法完结其价值，因而，国内商地产到终究都须经过成功的“招商”方能建立的运营架构，终究方能表现商业地产的价值，换言之，商业地产的“招商”终究落位简直将决议项目的胜败，可见商业地产关于招商重要程度，非同一般。
商业地产在我国归于房地产业，对其他很多的相关职业影响较大，商业地产也一直是国内很多职业的“香饽饽”。现现在，据笔者了解，现国内许多商业地产开发商为开业为招某个龙头品牌或主力店商家等进驻，乃至，开端“不择手法”包含采纳送礼、送红包、高标准设宴等“公关”手法吸引品牌商家进驻，那么，商业地产职业为何会呈现 “招商难”？其布景是什么？究竟是品牌拓宽商家严重不足？抑或商业地产违反自身开展规律？或商业地产招商技能性问题等。但笔者个人认为，商业地产招商环节自身的影响恰恰微乎其微。绝大多数开展商感觉到的“招商难”，是否都是根据项目的前期选址、定位、规划、规划傍边项目自身的问题？
以华南地区的经济龙头城市广州、深圳为例，其商业归纳体的扩张情况最为明显，大型商业归纳体如漫山遍野般兴起，如番禺万达广场、奥园新天地、白云绿洲中心、从化欣荣宏国际商贸城、增城富港东汇城、广佛地铁金融城等。 深圳、佛山、中山等的城市归纳体也在逐渐升温，而且从“扎堆”中心区向热门镇街扩展；据有关数据显现，深圳现有归纳体22个，估计未来三年将新增7个。在有限的土地资源上，“未来深圳将遍地归纳体、遍地商场、遍地写字楼”的预言俨然现已成为实际。商业地产开发是商业和房地产的两层开发，实际上商业地产招商的进程就是品牌商企业与商业地产开发商之间的一场博弈，商业地产开发商根据对商业项目的了解和定位等归纳运营才能，是完结成功招商，到达与商家共赢的根底。
现在面临很多商业地产企业大规划地会集招商，怎么保证成功招商？信任现已成了困绕国内很多商业地产开发企业的的“心头大石”。而笔者本次想要说的是，究竟是什么原因形成了现在的“为难”局势？
首要，当时商业地产的商场供应超越了商业开展的需求，形成物业搁置是必定的结局。这一点期望国内很多的商业地产企业应该有一个明晰的知道，众所周知，商业地产的开发后要靠品牌商家来“买单”，品牌商家终究要靠消费者“买单”。假如，微观商场或经济下滑，消费商场低迷或不景气，进而导致商场萎缩，就会影响品牌商家来“买单”。最近几年以来，消费商场年均匀增幅在13%左右，而商业地产出资的增幅却长时间超越24%以上，2011以来更高。商业地产的供应远远超越了商业开展的需求，形成搁置是必定的结局。尽管中国是全世界最大的潜在商场，但消费的潜在能量并不一定能变成商场今日的现金流。现在，居民消费占GDP的比重不到40%，而在发达国家，消费占到GDP的70%以上。这说明，中国人的消费才能仍是很有限。而住所、医疗、教育的商场化又给消费者带来了沉重的担负。深层次的原因是，当时商业地产的供求失衡首要仍是面积结构性的问题：一边是很多规划商业面积找不到商家只能搁置，另一边却是很多中小型商家无法找到恰当的店肆。
其次，屡次失误，还在于根深柢固的“住所思想”。现现在国内的商业地产企业，在项目规划、规划、招商、建造之前有必要先要进行项目的定位，这是商业地产开发的基本原则之一。国内某些商业地产开发项目在实际操作时屡次失误，其本源往往还在开发商根深柢固的“住所思想”。关于住所开发商来说，10万平米体量算小型开发项目，根据这种惯性思想开发商业地产，现国内商业地产的开发体量遍及偏大，现开发建成的体量更遑论一二线城市，三四线城市的商业地产项目均动辄10万或15万平米以上，许多商业地产开发商其自身缺少对商业规划与商场容量之间的科学定位，认为象住所开发相同“不愁没人买单”。其实，国内许多商业地产项目，现已远远超出了商场的容量，许多本应作为社区购物中心的商业体量定位，往往却变成了“区域商业中心”的规划定位；而一些本应定位为“区域商业中心”的商业地产项目却开发建成了“都市型购物中心”体量，如此一来，硬生生地超出商场与品牌商的认同，终究，天然难逃招商难的厄运了。说白了，现国内商业地产的开发其本质仍是在用“住所开发的获利形式”在套用商业地产开发，住所开发面积怎么添加容积率，多开发一点，就多卖一份钱的思想，彻底没考虑商场是否承受，招商能否落地，并完结满铺或成功开业。
xiongjie25- 该帖于 2013-11-23 13:15:00 被修改正
