万达、华润、凯德，年末换岗我该选谁？

又到了一年的换岗季，作为经理人，万达、华润、凯德该选谁呢?

想要知道选谁有必要先了解他们事务的实质。商业地产的三个必需特点——商业、地产、金融，这三家公司刚好各有所重，作为购物中心总经理，有必要知道自己在为什么效劳，自己的作业处在公司事务链的什么环节，作业的实践意图是什么?

万达实质是做房地产的——万达能敏捷开展壮大，中心是商用房产的出售与快速回款，而不是靠购物中心。万达的购物中心?你不会发现任何惊喜，无论是规划、规划、营运。。。由于要契合快速开展克隆，口诀是“模块”，意即“不能变”。万达给到购物中心的使命，根本是确保安全，确保租借率，不要出乱子。由于购物中心堆集到必定的面积，可拿去上市，赚数十倍PE，那时购物中心才真实挣钱。挺根本的使命。至于购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码。这种企业，出管理人才，但未必是职业人才。

凯德实质是做基金出资的——报答率到达6%是每个人的紧箍咒，只要能到达报答率，其它皆可献身(比方形象，但他们不供认)。凯德的商场都不算美丽，层次一般，地段一般，盈余中等。加上凯德不卖铺，靠什么挣钱与开展?基金对报答的首要要求是安稳，报答比银行高。而凯德正好在海外做了10多只基金，这些钱够他们在中国开发许多商场，然后给予基金出资人安稳的报答。最重要是，凯德仍是上市公司。由于有真实的报答率压力，经理人总要削尖脑袋在商场里找，哪里还能挖一些租借面积发生租金。而基金出资人还很垂青未来潜力，所以商场人流量是第二个铁的目标。这种企业的经理人最接近经商的状况。

华润实质是做商业的——总是诲人不倦地研讨动线、商场都规划得美轮美奂，招商寻求品牌与形象，事例是：顺电、国美、苏宁，华润总是挑选顺电，偏偏顺电租金是最低的。华润在商场的规划、规划、品牌组合、运营上总是寻求一无是处，并没有把租金放在第一位。这也跟国企有联系，横竖资金不是问题。。但最终，这种坚持使华润成了最大赢家，无论是商场名望，仍是价值。这种理念，才真实是“做商业”的，咱们都知道“放水养鱼”的道理，也知道坚持形象比短期收入更重要，但出于实际，咱们一般都做不到。但华润能做到。这种企业的经理人，出专家，常识正统而全面。

万达重地产，出售商铺才是企业最中心，购物中心总经理首先是在为地产出售团队效劳，所以有必要确保商场的满租，品牌量的丰厚，安全的环境，为商铺、写字楼出售发明杰出气氛。至于租金，肯定是献身的。那作为经理人的侧要点就不相同了。假如经理人把首要精力花在进步租金上，那就很不正确了。仅仅万达还没有处理他的购物中心怎么退出、何时退出的问题，也就是上市、或信任的问题，他抱着几百万平米的不动产，资金沉积越来越多，报答却菲薄。

凯德重金融，团队的效劳目标其实是基金出资人和股民，所以购物中心总经理有必要要点放在进步收入上，添加人流量上，进步报答率上，都是实打实的运营。至于形象、好的品牌、动线、组合、战略什么的，经理人无法操心，在凯德里边总是在争辩“要租金，仍是要品牌”，成果总是退让的，要租金。所以在凯德里边呆，你最好会经商，懂看财务报表，然后把一切的通道都租出去。所以凯德有些商场总经理是财务部、出资部身世的，就一点不奇怪了。

华润重商业，团队效劳于“抱负”，规划、招商、规划、营运无处不透着“专业”，也就是“商业规则”，许多咱们已捂着良知抛弃的准则，在华润则作为规律。哪个楼层应该放哪个品牌，都被严格执行，不会由于欧时力能够给惊人的租金，就把他放一楼。他该是四楼的就在四楼，但是在凯德就相反。这也是华润的企业性质决议的，他们需求的是美丽的、完美的购物中心。所以假如在华润做经理人，你要有满足的专业度，以及能做出“美丽”的购物中心的才能。

咱们都是做购物中心的人，当然希望能做出完美的产品，能为职业界称道的著作，几个企业比起来，撇除华润的国企派头，假如能参加到华润的购物中心的建造过程中，应该是最有意思的。

每个企业当然都是一本书，可论商业模式，简略到只要几个字。